住宅小區(qū)共用部位維修價格高企的原因
——基于信息經(jīng)濟學視角的分析

徐生鈺，許天依

（南京理工大學 經(jīng)濟管理學院，江蘇 南京 210094）

住宅專項維修資金一般被形象的稱為“房屋的養(yǎng)老金”，其合理有效的使用，事關居民住房安全和房屋正常使用年限。但是，近年來，許多住宅小區(qū)業(yè)主紛紛反映小區(qū)共用部位、共用設施設備維修中存在濫用和侵占維修資金的情況，維修資金監(jiān)管部門也感覺到維修資金使用中虛報價格、過度維修的情況相當普遍。這種情況不但危及到“房屋的養(yǎng)老金”，而且往往使小區(qū)業(yè)主要么歸責于小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務公司“貪污浪費”；要么認為維修資金監(jiān)管部門“不作為”，引起了不必要的社會矛盾和糾紛。本研究認為，住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備維修過程中出現(xiàn)的問題，與該過程的信息不對稱有關。因此，本研究試圖從信息經(jīng)濟學視角，分析信息不對稱及其對維修價格影響的同時，用南京市相關數(shù)據(jù)進行實證分析，并根據(jù)研究結果提出相應的政策建議。

1 住宅小區(qū)共用部位維修的信息經(jīng)濟學分析

1.1 住宅小區(qū)共用部位維修中的信息不對稱問題

小區(qū)共用部位、共用設施設備維修是個典型的委托代理問題。其中，存在兩種類型的信息不對稱：

（1）專業(yè)知識信息不對稱，容易產(chǎn)生逆向選擇問題

包括業(yè)主委員會成員在內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主不可能對某個維修項目具體狀況、產(chǎn)生原因、施工方案、工程造價等具備專業(yè)知識，也就無法判斷施工方案和報價的合理性。而施工維修企業(yè)必然是這方面的專家，在明知小區(qū)業(yè)主不懂專業(yè)知識的情況下，就會在維修合同簽署過程中容易產(chǎn)生逆向選擇問題。……