物業管理系統的智能化

何方來

摘 要：智能化物業管理是應用現代高科技的主流技術，即信息與網絡科技和自動化技術，其將建筑智能化系統和計算機物業管理系統集成于自動化監控和綜合信息服務平臺上，實現具有集成性、交互性、動態性的智能化物業管理模式，為大廈和住宅小區的使用者和住戶提供高效率和全方位的服務，以及低成本的管理費用。智能化管理是物業行業發展的必然趨勢，但很多企業把重點放在了研發、推廣和應用智能化軟硬件上，而忽略了物業管理智能化的行業標準體系建立。隨著智能化物業管理的普及和智慧小區的推廣，物業管理智能化設備和服務等標準的建立是實現物業管理高質量發展的必然之路。

關鍵詞：物業管理;智能化;標準體系

1 引言

近幾年，很多企業開展了智慧物業軟硬件技術研發和運營模式探索等方面的工作，智慧物業得到了推廣和應用。但也存在認識不足、維護費用過高、個人信息安全、信息互聯互通等問題，亟待通過智能化標準體系加以規范和引導。

2 物業管理智能化應用現狀

2.1 優化了內部管理

傳統的物業公司組織架構主要采用直線式、職能式、直線職能式。而智能化物業管理模式是在傳統的設備、客服、收費、信息溝通、職工管理等工作基礎上，整合客戶服務、設備管理、協同辦公和人事管理等系統，重新定位辦公和管理職能，打破了傳統的三種組織架構方式，搭建起信息化管理服務平臺，優化了工作程序和服務流程。

2.2 提升了業主服務

智能技術的應用和創新，大幅提升了傳統服務業的智能化水平。諸如業主信息登記系統、自助繳費系統、服務需求處理、門禁系統、多方對講系統、監控系統、弱電管理系統、巡更系統等新技術越來越廣泛地應用于傳統物業行業的管理服務當中，將傳統物業管理的紙質登記變成了網上信息記錄，從而提高了工作效率和服務質量把控力度。

2.3 方便了企業經營

收費管理智能系統，實現了業主服務端自助繳費信息采集，企業端收費情況的統計、分析、匯總和催收，以及其他增值服務、多種經營項目，都拓寬了物業服務領域，改變了服務方式，提升了服務質量，提高了服務效率。例如，BI報表就是通過將企業的各種數據進行整合，為企業決策和方案的制定提供幫助。

3 物業管理智能化應用存在的問題

3.1 對智能化物業管理的認識不足

開發商在智能化小區建設時，普遍存在重建設、輕使用，強調實時監控、電子巡更、門禁系統和車輛道閘等設備的投入，而忽視了后期維護和管理經費等問題。造成已建成的“智能化”住宅70%以上運行不正常，住宅小區智能化系統在物業管理中發揮作用的僅占20%，大部分設備處于閑置或無法使用狀態。

3.2 個人隱私安全問題

面對已經到來的網絡化、信息化社會，人人都十分注重個人隱私的保護。因此，物業管理企業應更注重保護業主的個人隱私，防止物業管理系統的惡意入侵和業主信息的泄露。目前，國家雖出臺了一些法律法規，但對業主的信息資料保護上仍存在盲點和空白，亟待完善。

3.3 各企業自行研發，造成投入成本重復的問題

在互聯網發展之前，很多物業企業傾向采用具體的應用或者產品，這僅需要通過簡單的購買就可以獲得服務。企業無須再配備IT方面的專業技術人員，同時又能得到最新的技術應用，滿足了企業信息化的需求。隨著企業積累的用戶數量越來越多，用戶數據越來越豐富，企業規模逐步擴大，更多的企業在儲備了足夠資本的基礎上，往往會選擇自己研發。

3.4 設備日常維護費過高

目前我國的物業管理智能化尚處在發展階段，盡管很多企業已經研發出自己的軟件和設備，但在智能化設備安裝維修和管理使用等方面還相對滯后，許多軟件技術和智能設備仍需要從國外進口，大大增加了后期維護成本。智能設施管理在其壽命周期中運行與管理的費用約占壽命周期成本總費用的85%。在硬件設施管理方面，也存在多表遠程計量存在差異、系統配置與控制室建設不合理等問題。

3.5 缺少專業人才

智能化管控平臺和智能科技產品都需要高科技、高素質人才來落實。物業行業是勞動密集型行業，從業人員素質參差不齊，缺乏專業化、復合型人才，造成很多小區的智能設備長期停用、閑置，出現故障也得不到及時解決，沒有發揮應有的價值。

4 物業管理智能化標準的現狀

目前，對智能化小區的定義和實際適用范圍還沒有一個較為統一的定義。建設部住宅產業化辦公室于1999年對智能化小區的定義是：“智能化小區就是利用現代4C（即計算機、通信與網絡、自動控制和IC卡）技術，通過有效的傳輸網絡，將各種信息服務和管理、物業管理與安全防衛、住宅智能化系統集成，為智能化小區的服務與管理提供高新技術的自動化和智能化手段，以期實現快捷、優質、高效和超值的服務與管理，創造一個安全、舒適、方便和優美的居住環境（或稱家居環境）”。建設部于2003年發布的《居住小區智能化系統建設要點與技術導則》規定，智能化小區的系統配置為3個子系統，分別是物業管理及安全防衛子系統、信息網絡服務與管理子系統和住宅智能化管理子系統。這只是現階段關于智能化小區的基本概念，隨著新技術的研發和應用，其內涵也會不斷豐富。但在互聯網技術充斥各個行業的形勢下，很多物業企業把重點放在了研發、推廣和應用智能化軟硬件上，而忽略了物業管理智能化標準體系的建立。

5 物業管理智能化標準體系建立的必要性

5.1 物業行業發展的需要

現代高新技術和智能化的運用，使得物業管理不再受制于地域和專業的限制。智能管理標準化能夠降低物業企業對人員的依賴，通過系統、規范的標準進行管理運營，將復雜的管理服務拆分為可復制、可操作、可記錄、可追溯的流程、規范和操作步驟，通過智能化進行信息的溝通、專業的分工合作、遠程實時控制以及服務效果追蹤，從而提高工作效率、降低運營管理成本，促使物業管理行業向著社會化、專業化和規模化方向發展。

5.2 物業企業自身發展的需要

智能化物業管理改變了傳統的物業公司組織架構模式。從垂直的直線型管理模式逐步過渡到網絡型管理模式，信息得到了有效地集中，部門之間橫向信息的溝通得到加強，對信息的處理、傳遞得以及時完成，極大地減少了滯后現象。智能化的運用還節省了人力，提高了效率，提高了綜合效益。

5.3 建立智慧社區的需要

智能住宅和智能化物業管理已經成為智慧社區和智慧城市建設的一部分。在當前“互聯網+”的大背景下，智慧社區的發展必須依托智慧住宅和智能物業，完善智慧社區服務平臺的功能，才能更多更廣泛地覆蓋社區居民。

6 結束語

物業管理智能化標準體系的整體設計應依據國家相關法律法規、行業及地方相關標準，綜合考慮企業利益，同時還要考量市場及業主差異化、多元化的需求。標準化建設不能脫離市場環境和業主不斷提高的服務需求。物業行業已從早期的簡單粗放式管理逐漸轉變為專業化、智能化、多樣化的服務，市場化程度越來越高。面對新形勢，物業服務企業不能完全脫離市場需求建立智能化標準體系，而是要緊跟市場變化和業主需求，不斷調整標準化建設方向，建立與適應市場環境相對應的運營和服務標準。

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