淺析我國住房保障制度路徑選擇及政策建議

摘要：本文通過對住房保障租賃支持與產權支持實踐效果差異的分析，認為產權支持具有更強的生命力和靈活性，并且應大力推廣共有產權模式。盡管共有產權房更接近“房住不炒“的政策目標，但在試點推廣過程中仍有改進空間，因此需要不斷完善相應配套政策。

關鍵詞：住房保障;產權支持;共有產權住房

2013年“公共租賃住房”和“廉價住房”并軌為由政府提供的低租金住房，低收入群體可向政府申請租房，或者領取政府的租賃補貼后自行在市場上尋找住房?！敖洕m用住房”和“共有產權住房”作為產權式保障住房，申請者可以低于市場的價格購買，在持有一定時限后可上市交易或補交差價后獲得住房的完整產權。這也正是政府目前正在推行的兩種政策，即租賃支持和產權支持。

1 兩種支持政策的實踐效果差異

1.1 政府層面

主要體現在資金投入上。政府獲取可出租住宅需要在前期集中投入較多建房資金，且將長期沉淀，無法回收;此外，政府還將不可避免地介入后期運維，進行租金補貼管理等，這都需要投入大量精力。在產權支持政策下，政府一般是通過低價出售土地、稅收優惠等方式一次性將補貼給予了幫扶家庭，避免了大額資金投入，家庭購房后也不再需要政府補貼，后期管理成本將有效控制。

1.2 社會層面

實證研究分析指出，享受租賃支持的家庭可能將租賃補貼視為自己收入的一部分，而這份額外的“收入”會讓被保障家庭減少勞動時間;與之相反，享受產權支持的絕大多數家庭，會通過增加勞動來提高收入，以此實現將共有產權住房變為完全產權住房的目標，這將促進被保障家庭更快地提高經濟地位，更好地融入社會生活。這種現象在家庭中有未婚子女的情況下更為突出。

1.3 家庭層面

首先，享受產權支持政策的家庭往往有更強烈的主人翁意識，他們完全可以按自己的意愿裝修房屋，打造更怡人的居住環境，也更愿意維護所在小區的環境，參加社區活動等;而享受租賃支持政策家庭的態度則相對消極。其次，產權支持將要求被保障家庭按期償還住房抵押貸款，這種強制儲蓄功能，使得家庭財富積累更加穩定;而享受租賃支持的家庭雖然也可以通過其他渠道積累財富，但其財富累積的效果普遍不如前者。

因此，筆者認為現階段產權支持政策相對于租賃支持政策具有更強的生命力和靈活性，對完善城鎮住房供應側改革意義更深遠，應予以大力推廣。經濟適用住房政策的實踐表明，由于其價格普遍較高，且只針對具有當地戶口的居民，導致“夾心層”群體很難真正享受到住房保障，并可能帶來權力尋租，因此近年來已逐步“邊緣化”，取而代之的即共有產權住房。

2 產權支持尚需化解的潛在政策風險

2.1 共有產權房能否商品化

目前試點城市出臺的相關政策中，共有產權房可以再特定條件下轉為商品房，如上海市共有產權房制度規定：“在限制交易期（5年）滿后，購房人及同住人可以購買政府產權份額”;北京市也允許個人購買政府的住房產權，從而實現政府退出。但也有觀點認為在任何條件下，共有產權房都不應該轉化為普通商品住房，否則極有可能淪為炒房的對象，違背“房住不炒”的理念，因此政府產權份額始終不能退出。

2.2 共有產權房定價及產權劃分難以明確

目前政府在制定共有產權房的基準價格時，一般會參照周邊市場房價，且基準定價一定滯后于市場價格變化，因此很難避免兩者之間形成價差，也就為權力尋租創造了空間。其次，政府在共有產權房中所占份額是根據其投入的土地等資源所確定，在基準房價中剔除建房成本則為倒推出來的土地價格，而其并不能反應真實的地價，因此土地作價占股的比例難以明確。若政府主張的產權份額較低，則共有產權房可能超出“夾心層”群體支付能力;若政府主張份額較多，又會吸引更多中低收入群體申請共有產權房，增加政府負擔。

2.3 政府介入環節多，監管成本大

不同于經濟適用房的一錘子買賣，試點階段的共有產權房從供給、分配、維管到轉讓的各個環節都需要政府介入，監管成本昂貴。按相關法律規定，對共有產權使用過程中產生的相關法律、金融和管理等方面問題，共有權利人將負有連帶責任。由于被保障對象的收入水平普遍較低，抗風險能力較弱，一旦他們自身經濟狀況出現問題，則可能形成不良貸款，并由政府兜底，為金融系統埋下了隱患。

3 有關政策建議

筆者認為站在政策設計者角度，政府并不希望被保障群體一直在共有產權房內居住，而是希望他們具有流動性，但共有產權房不應轉化為普通商品房，否則將造就第二個經濟適用房。為使被保障對象享受房產增值所帶來的收益，區別于租賃支持，政府產權份額可以退出，但應將共有產權房設計為只能在保障房管理部門和符合條件的對象人群中封閉運行，以此達到防止保障住房資產外溢到非限定對象上的可能性。同時應建立完善保障房建設及管理體系，明確共有產權房的受眾群體及屬性、定位，設立共有產權房運作的住房管理部門，嚴格審查，協調解決運營過程中的問題，監控隱性風險，避免其成為利益驅動的籌碼。

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作者簡介：張鈺坤（1988—），男，湖北武漢人，產業經濟學碩士研究生，武漢市中鐵第四勘察設計院集團有限公司初級經濟師。