俄羅斯住房保障發展的現實障礙

任美如

摘要：住房改革是轉型國家在經濟轉軌過程中重要的改革對象。在不同國家轉軌過程中遇到的問題并不相同，作為轉型國家代表的俄羅斯在其住房保障的發展過程出現的問題具有一定代表性。通過對俄羅斯在住房改革過程中保障性住房政策問題分析，試圖從中總結出相應的應對措施，也許可以給我過的住房保障改革提供一些思考的路徑。

關鍵詞：俄羅斯;轉型國家;住房保障

雖然俄羅斯的住房改革取得了較好的成果，但是，由于住房私有化和市場化是旨在擺脫政府的支出責任，由此反而加重了住房配置的不公。隨著居民住房問題引發的矛盾日益尖銳，俄羅斯住房政策的發展方向也由最初的全面私有化和市場化，逐步向為公共財政改革推動下的住房財政保障機制的構建轉變，但在此過程中，仍然有許多問題影響著俄羅斯住房改革的發展。

1 宏觀經濟發展受限

當前俄羅斯宏觀經濟狀況處于近年來最為不良的時期，住房市場的發展和居民住房的支付能力受宏觀經濟的影響巨大。

2015年5月，俄聯邦經濟發展部基于全球權威評估機構對能源價格的市場預期，制定并發布了《2016-2018年社會經濟發展預測》，根據俄社會經濟發展部的預測，2016-2018年，歐美國家會繼續對俄羅斯實施制裁，換句話說，俄羅斯企業進入世界資本市場的通道依舊會受限，私人部門也存在嚴重的資本外逃現象，無力償還外債。2015年，俄羅斯居民實際可支配收入將降低8%左右，加上國際資本市場對大多俄羅斯銀行和企業都關閉通道，因此，對國家經濟發展的不信任和不確定，使得國內需求在2014年1.1%降幅的基礎上又下跌9.5%，持續降低?？梢灶A見的是，在未來一段時期，俄羅斯經濟發展的前景是比較暗淡的。

2 房價居高不下，增長速度過快

就俄羅斯的住房價格而言，在世界范圍內都是位于前列，2009年全球住房價格最高的十個城市中，莫斯科以每平方英尺1937美元位列全球第二，同時，全球權威評估機構RICS也將莫斯科列為全球地產投資風險最高的城市。

近幾年，俄羅斯主要大城市的房價仍然在不斷攀升。據統計，在2000 -2007年間，根據全球住房研究機構的數據，俄羅斯住房價格漲幅驚人且持續上漲，其中央直屬區的注冊二級市場漲幅為589%，烏拉爾區為593%，西伯利亞區為507%，遠東區為400%，而包括圣彼得堡在內的最低的西北區也達到了338%。

3 住房供給不足，住房條件有待改善

租賃住房的供給受限于房地產市場的完善程度。由于俄羅斯在住房改革之前住房嚴重短缺，住房私有化后能獲得新住房的家庭比例僅占到 14%。住房私有化后俄羅斯政府投資住房的意愿顯著下降，加之俄羅斯的建筑能力也十分有限，住房供需的缺口一直都很大。因此，住房租賃改革只是一定程度上緩解了住房短缺的矛盾，并未從根本解決租賃住房供給不足的問題。以符拉迪沃斯托克市為例，2008 年，該市僅有存量住宅15萬套，而登記申請公共住房的居民卻已達到近75萬人，住房供給嚴重地小于需求，這些居民被迫選擇租賃或是居住在原有的危房里。

蘇聯時期的舊房屋急需修繕，而新房屋的價格又不斷攀升，這使得多數的俄羅斯人，特別是普通百姓的居住條件在短時間內無法得到很大改善。

4 住房租賃信息混亂，管理不力

目前，俄羅斯的住房租賃信息比較混亂，信息的獲取和甄別成本相對較高。通常俄羅斯的正規中介能夠按照正常程序提供高質量的住房租賃服務，確保承租者和出租者雙方的權益不會受到侵害，但是高昂的中介費讓大部分租房者為了減輕經濟壓力而放棄這種正規途徑，轉而選擇通過互聯網或者非正規中介尋找房源。這兩種方式所提供的住房租賃信息真實性難以甄別，往往存在著大量的虛假信息，特別是承租者在入住之前需要一次性交付房租費用的3倍，其中包含第一個月的房租、中介費以及押金，由此產生的經濟詐騙案件一度成為俄羅斯政府難以處理的棘手問題，引發了更大的社會問題。

同時，俄羅斯的相關職能部門并不能完全承擔起相應的職責。一方面，監管過程混亂。承租者在租賃過程中往往處于弱勢地位，房屋監督局也并未嚴格審查所有出租者的資質并向承租者進行警示，給住房租賃市場埋下了隱患。另一方面，俄羅斯的相關職能部門缺乏專業的管理人才，管理效率低下。這些管理機構在管理方式上仍然延續了蘇聯計劃經濟體制下的各種官僚腐敗作風，辦事效率低下，無法處理好住房租賃市場中出現的各種問題。

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