共有產權房運行現狀

朱夢琪

摘 要 按照《北京城市總體規劃（2016—2035年）》中“擴大居住與住房供應，未來5年新供應各類住房150萬套以上”的要求，近年來北京市在發展共有產權房方面作出很多努力。對比部分其他國家，我國的共有產權房還不夠成熟，本文通過分析北京市共有產權房現狀，并針對目前存在的問題提出發展建議。

關鍵詞 共有產權 住房供應 北京市

2014年4月1日，住建部在共有產權住房試點城市座談會上，明確包括黃石在內，北京、上海、深圳、成都、淮安6個城市為全國共有產權住房試點城市。2017年8月在北京正式推出共有產權房，北京以自住型商品房為代表的共有產權房，是繼廉租房、經濟適用房后的又一類保障性兼商品性住房模式。與政府共同享有房屋產權的方式，可以極大地緩解居民購房壓力，同時銷售價格均低于普通商品房，落戶和入學等權利與其他普通住房相同。在降低購房門檻、保障民生，吸引優秀人才，解決中低收入家庭購房困難，抑制房地產泡沫及炒房現象方面具有重要作用。

一、北京市共有產權房的運行現狀

（一）共有產權房供給情況

截至2017年11月底，北京市竣工保障性住房90517套，其中的30%用來面向符合共有產權房住房條件的“新北京人”。2017 年，北京市規劃和國土資源管理委員會同各區政府已經完成207 公頃共有產權房供地任務。同時北京共有產權住房已入市38個項目，包括未申購項目34個，房源3.5萬套；選房項目1個，房源424套；已啟動未選房項目3個，房源2897套。預計在未來5年內，政府還將推出25萬套共有產權房來貫徹落實這一政策。

（二）出資方式

政府根據3：7或5：5的比例進行墊資，購房者還可以向銀行申請商業貸款。當個人的出資和政府的出資比例為7：3的時候，購房者個人出的價格等于在同期經濟適用房應當繳納的價格；如果購買者的家庭收入確實低，可以按后者即5：5的比例進行出資，同時出資部分，可以通過向銀行申請商業貸款來墊資，以獲得其比例下的所有權，同時，他們承擔的價格就相當于同期經濟適用住房應當繳納費用的70%。

（三）房企現狀

住建委對建設共有產權房的整體要求很高，在住房標準上多數要求增加裝配式建筑面積、全裝修成品房，并且執行綠色建筑二星級及以上的標準，著力打造“安全、綠色、經濟、美觀”等現代化商品房。嚴格的要求令很多開發商望而卻步。2018年1月25日，北京三宗共有產權房地塊慘遭流拍，體現了在利潤微薄的情況下開發商對拿地的謹慎。政府多會選擇為開發商提供政策或稅收優惠，以此來調動開發商的積極性與主動性。

二、存在的問題

（一）利用共有產權房牟取利益

某些居民即使有住房，但為了得到這種優惠而通過各種手段獲得購房資格，再通過轉讓出租獲取利益。開發商由于利潤過低，可能在施工過程中偷工減料、不注重質量要求，由此埋下極大的安全隱患。

（二）北京共有產權房政策的覆蓋面積小

共有產權房的供給對象不僅僅局限于北京人，但是范圍還是比較有限，而且推出的共有產權房在未來5年內預計只有25萬套左右，這相對于北京龐大的無房群體來說還是有點少。

（三）共有產權固有的弊端

由于使用權的共有可能會使得房屋的折舊加速，破損成本加大，使得政府來承擔居民道德風險的一部分成本。盡管政策規定了房屋可以繼承，但是對于繼承人的情況并不了解，可能使得房屋流到不符合條件的人手中。

三、建議

（一）合理定價，嚴格審核共有產權房的供應對象

共有產權房應該結合供給對象的家庭承受能力以及產權比例等方面進行定價，如購買不同份額的產權支付不同份額的價格，同時在稅收、貸款利息等方面可以針對收入進行適當調節。對供應對象的審核必須嚴格，避免暗箱操作，使政府政策成為某些人牟取暴利的手段。

（二）擴大共有產權房的覆蓋面積

目前共有產權房的覆蓋面積太小，政府的保障范圍受限。因此，政府應該加快推進共有產權房的建設，拓寬供應對象，向更多的城市進行擴展，加大覆蓋面積。

（三）協調與開發商的關系

在開發商利益關系上，要提前做好供地方案以及土地評估工作，確定合理的利潤空間，很大程度地滿足開發商的利益需求，避免開發商偷工減料、不注重質量安全等行為，同時也有利于調節房地產市場經營主體之間的相互關系，避免土地流拍，為社會創造價值。

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