土地使用權轉讓的稅務策劃實例應用

黃卓越

摘要：本文作者是具有會計師、稅務師、經濟師技術資格，根據自己對土地使用權轉讓實例進行稅籌策劃和運作，為企業更好運用現有的稅收優惠政策合法合理節約稅費成本，更好地為企業提高風險管理能力，提高經濟效益。

關鍵詞：土地轉讓稅籌;分立重組;合法節稅;力控風險

在我們國家企業將自有土地使用權進行轉讓時會涉及到增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育費、土地增值稅、印花稅、企業所得稅等稅種，其綜合稅負率比較高。受讓方有契稅、印花稅。國家考慮到不同企業不同階段的情況并鼓勵企業產業結構調整和不斷優化升級，促進良性發展，國家出臺了有關稅收優惠政策，所以企業用好優惠政策、合理運作對優化稅負水平，合法減輕其經濟負擔會起到良好的積極作用。

實例標的：河源SJ建筑公司自有的土地使用權轉讓，占地面積210畝（即139， 999.86平方米）。地類用途：商住。

土地受讓方：HD房地產集團公司，具有房地產開發資質的大型知名企業。

基本情況：河源SJ建筑公司是具有壹級施工資質的有20多年的中型企業，于2015年11月通過拍賣購入該土地使用權，在無形資產科目核算，有合法票據的原始總價格223， 000， 000.00元（包含購地契稅）。于2018年12月轉讓給HD房地產集團公司（簡稱HD公司），其受讓總價格為人民幣396， 000， 000.00元。

籌劃思路：通過對土地直接轉讓方法計算的稅負水平與公司重組分立設立全資子公司然后股權轉讓方法的稅負水平進行對比，選擇公司重組分立方法，同時在《股權轉讓合同》條款中設置保護性條款要求，確保符合稅務減免優惠政策的全面落實。

結合稅務籌劃和法律因素，SJ建筑公司重點開展如下工作：

一、主體重組，以分立的方法設立全資子公司（HC公司）

SJ建筑公司以分立形式設立全資HC子公司，該公司并且兼營其他業務，目的是需要避開因單純經營土地業務而存設公司，同時該公司12個月內暫不能具有房地產開發資質。

引用政策：①財政部 稅務總局財稅

〔2018〕57號《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》第三條、企業分設為兩個或兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將房地產轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。第五條、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產轉移任意一方為房地產開發企業的情形。

二、將土地使用權投入HC公司，SJ暫不征土地增值稅、HC免契稅

首先，將公司的土地使用權進行評估作價分割到HC公司。稅務上則視為銷售處理，按市場評估價與原購地發票原始價的差額部分按5%稅率計征增值稅及其相應的附加稅、印花稅。但SJ暫不征土地增值稅。

其次，接受土地的HC公司根據財稅〔2018〕17號文規定免征契稅。政策引用：①財政部 稅務總局財稅〔2018〕57 號《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》。②財政部《關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》財稅〔2018〕17號文。

三、結合稅法和稅務政策，將有關風險控制因素融入HC公司的《股權轉讓合同書》的條款中，以確保稅收優惠政策的精準落實

1.要求股權受讓方HD接受SJ土地購入原始發票（包括契稅）金額。因為這是HC公司在日后銷售土地或者銷售房地產后土地增值稅清算時的可抵扣土地成本的依據。而土地投資轉入HC公司的轉讓發票價（即評估價），則可以確認為HC公司土地購入的成本，在計算其企業所得稅時按配比原則結對應轉入相關成本。

2.用合同條款約定要求股權受讓方HD公司對該土地使用權轉至HC公司之日起12個月內HC公司不能申請辦理“房產開發資質”。

3.該土地使用權轉至HC公司之日起HC公司的股權轉讓分期進行，其中SJ建筑公司最后持有的股權待12個月后可以轉讓完畢。目的是監控和防止HC公司在受讓土地使用權后12個月內申請房產開發資質而導致SJ被取消暫免土地增值稅的減免優惠風險。

四、稅務籌劃前后的稅負水平對比，合法合理地大幅節約納稅成本。

1.方案一：SJ建筑公司起初打算將土地直接轉讓給HD公司，按土地成交價3.96億元測算，SJ公司應交各種稅金合計7334.4萬元，總稅負率為18.52%，該土地轉讓凈所得6974.6萬元，按37個月占用時間計算，年化投資回報率為10.14%。詳見表1：

2.方案二：籌劃后，SJ公司重組分立，將土地投入HC公司，分期股權轉讓，最終HD公司同樣按成交價3.96億元收購全部股權。那么SJ公司應交稅金合計3930.66萬元，總稅負率為9.93%，該土地轉讓凈所得10，378.35萬元，按37個月占用時間計算，其年化投資回報率為15.09%。結論：籌劃后方案二比方案一合法地節約人民幣3403.7萬元，詳見表2。

五、總結稅務籌劃要點

通過上述實務案例的運作，稅務籌劃需要綜合運用經濟法規融入業務合同商談，把稅務的關鍵點和風險因素用合同條款形式予以保障，這具有明顯的合法性、籌劃性、目的性和專業性的特點。通過實例運作，我提煉了三點看法：

①稅務策劃的時間要前置

例如上例，如果置后考慮稅務因素，將土地直接轉讓的合同簽訂了，有的甚至收了定金，然后在籌劃稅務方案，那么，就極難取得合法的最優節稅方案，那么相對而言，企業錯失良機，損失較大。

②稅務策劃必須緊扣稅收優惠政策和熟練應用經濟法規

策劃要遵循合法性原則，要對具體策劃項目所涉及各個稅種的優惠政策深入理解和應用研究，包括經濟法規，例如稅法、公司法、合同法、合伙企業法、國家鼓勵發展的各項相關的稅務公告等文件。要充分用好、用活優惠政策，讓企業稅負成本最優化。

③對比涉及的各稅種稅負水平，取其綜合最佳值來選擇運作方案

一個項目會涉及許多稅種，有的正相關而有的是負相關關系，例如房產稅和企業所得稅，評估入賬的房產價值越低（自用），其從值計繳房產稅會越少，但其可稅前抵扣的資產折舊就越小，那么其企業所得稅額會越大。故此要測算各個方案相關稅種總稅負，選取最優綜合值方案。

六、結束語

企業稅務策劃的重要意義是合法合理優化減輕賦稅，力爭企業效益最大化。一個企業除了抓好生產經營管理、技術創新、抓好安全質量環保等方面外，也要抓好稅務籌劃工作。這不僅能給企業優化稅負成本，強化風險管理，也能產生合法的收益，樹立良好的企業形象，對企業高質量良性發展具有重要意義。

參考文獻：

[1]財政部 稅務總局財稅〔2018〕57 號《關于繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》。

[2]財政部《關于繼續支持企業事業單位改制重組有關契稅政策的通知》財稅

〔2018〕17號文。

[3]《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》國務院令第512號，《中華人民共和國增值稅暫行條例》，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。