“多校劃片”來了，學區房徹底涼了?

賀佳雯

“多校劃片”正式降臨北京西城區，這里是全北京教育資源最集中最優質的地方，意味著一套房鎖定一個學區的時代結束了，學區房價值面臨重估。

4月30日，北京市西城區教育委員會發布《關于西城區2020年義務教育階段入學工作的實施意見》，西城區將實行多校劃片入學，消息一出，引發震動。

文件中值得關注的內容包括：

（1）自2020年了月31日后，西城區購房并取得房屋產權證書的家庭適齡子女申請入小學時，不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

（2）自2020年起，西城區將對適齡兒童入學登記地址及就讀學校實施記錄，自該房產地址用于登記入學之年起，原則上六年內只提供一個登記入學學位（符合國家生育政策的除外）。

（3）自2020年了月31日后戶籍從本市其他區遷入西城區的適齡兒童申請入小學時，將不再對應登記入學劃片學校，全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。

影響有多大

首先我們談談“多校劃片”的含義，“多校劃片”指的是一個小區對應多個學校。它會將熱點小學、初中分散至每個片區，確保各片區之間大致均衡。在具體操作中，實行多校劃片將通過隨機派位方式分配熱點學校招生名額。

換句話說，有了“多校劃片”，學區房的價值將大打折扣，在“多校劃片”的影響下，學區房再也無法確保業主的孩子能夠就讀最好的學校了。

在北京，“多校劃片”的改革已經進行了好幾年了，北京其他擁有優質教育資源的區域如海淀區、東城區早在2018年就進入了“多校劃片”時代。但西城一直沒有采用“多校劃片”，仍然可以憑借一套房100%鎖定優質教育資源，因此西城區的學區房被市場視為北京最硬核的學區房。

西城區的“多校劃片”教改遲遲無法推進，最大的原因就是既得利益者阻撓。

西城區當初想推動“多校劃片”的時候遇到了普通人難以想象的阻力，甚至有老干部闖到區教委辦公室來鬧，他們給工作人員大談革命精神，阻止“多校劃片”的推進。很難想象這種行為是出自已經退休的體制內人士和坐擁千萬房產的西城居民。

但換位思考，如果你是他們，或許也會抓狂，西城區的房子總價隨隨便便上千萬，其中有很大的價值成分就是固定的學區，一旦學區被打散，只要房價10%的波動就是100萬的差別。假如一套學區房價值1000萬，有200萬是學區溢價，過去100%可以進入頂級學校，現在抽簽只有1/5的機會進入，那么200萬學區溢價就只剩40萬了，整套房子的價值蒸發160萬。

由于西城區過去遲遲沒施行“多校劃片”，這使得人們逐漸認為西城的特殊是理所應當的，有了這種預期，這次消息給市場帶來的心理沖擊就會更大。

不出所料，“多校劃片”讓學區房業主產生了恐慌情緒，放盤量出現顯著增加。從4月30日下午政策出臺至5月1日晚間，月壇區域一共登記了645房源，其中育民小學房源登記了33套房源，其中庫存房源降價12套。

西城區二手房從業者王冰表示，“消息出來后，西城客戶群直接炸了。很多持有房產的業主立刻想到價格會跌，第一時間出來掛房，趕在7月31號之前賣個好價格，掛牌價比最近成交價低了幾十萬不止。”

西城區邁出這—步，意味著教改戰勝了既得利益者的阻擋，使得公立教育資源更加均衡平等，是一件好事。

教改方向

各個城市教改一直在進行，從來沒停止，雖然各地教改的不確定性很強，但我們要看清其趨勢不會太難。

公立教育資源永遠是不分貧富貴賤地為全民福祉而服務的，它本身就應當力求公平和均衡。但“多校劃片”的均衡措施只是解決分配問題，卻不能增加稀缺的教育資源，這時就需要市場來補充。

公立資源是大家的，私立資源是供有條件的人選擇的。在美國和歐洲，無論是基礎教育還是高等教育，最強的學校都是私立學校，這也會是我們未來發展的方向，在公立教育資源的基礎上，中國的私立教育也有很大發展空間：既然有人愿意花大幾百萬甚至上千萬買學區房給孩子讀書，那一年只花小幾十萬的私立學校豈不是更好？擔心私立學校沒有好老師？不用擔心，在高價格下，好私校和好老師一定會越來越多，這是市場的必然規律。

中國有些城市的教育市場化做得很不錯，比如上海，上海的學區房溢價低于北京、廣州和深圳，原因何在？因為上海的教育市場化做得好，商品和資源的定價是由市場決定的，學區房溢價過高，自然導致更多人選擇私立學校或出國讀書。

實際上，即使教改不推進“多校劃片”，學區房的高溢價也是強弩之末。畢竟，凈值高人群要么早有學區房、要么有能力上私校、要么出國，真正的有錢人不太可能花大錢去接盤一個充滿不確定性的“老破小”，追捧的大都是能力不到位但敢加杠桿的;另一方面，教育產業化也在推進中，不斷為城市提供新的優質教育資源并降低公立學區溢價。

需要承認的是，衡量不同城市學區房的合理溢價是一個難度很高的事，因為各個城市的教育資源總量、教育市場化水平以及房價水平都有很大差別，但有一點趨勢是可以確定的，那就是隨著公立資源的均衡化和教育的市場化，學區的溢價將在未來逐步降低。

讓教育的開支回歸教育本身，讓有條件的家長找頂級私校，別讓人們以教育的名義在學區房上博弈投機。

投資確定性

這件事中受影響最大的不是那些西城老居民，而是那些剛剛掏空“六個錢包”上車西城學區房的新業主。看到下跌的房價，又承受著月供的壓力，那種絕望恐怕已經無法用語言來表達了，這也給了我們所有人以警示。

學區資源是房產可變度最高的資源，一紙紅頭教改文件就能讓一個只有教育資源的“老破小”崩盤，這種事在其他城市以及北京其他地方都發生過。西城只是來得比較晚、來得比較超預期而已。

而相比較之下，一套房子的基礎設施配套、就業密度、房屋品質和戶型是不會被人為改變的，所以在買房時，應該取不變價值而避變動風險。作為資產的持有者，我們最想要的永遠是穩定且明確的規則，最不想要的是自己的財富隨時受制于其他人的決策。

北京作為首都，往往是政策先行者，“多校劃片”在北京敏感度最高的西城區得到落實后，勢必向其他城市推進。西城區的“多校劃片”不僅僅代表區域內學區房“涼”了，更預示著其他城市學區溢價過高的學區房即將要“涼”。

以深圳為例，近一年來深圳學區房近乎瘋狂，目前“百花小學+實驗中學”學區的部分學區房，有23.5平米的房子賣到710萬，一平米超30萬，這個單價已經超過北京西城區，但其對應的教育資源不如西城區。

無論在哪個城市，對于這類由于學區而被爆炒起來的房子，如果你是有潛在需求的家長，建議你在購房時機和公立私立之間的選擇上斟酌再三，畢竟一套房鎖定—個學區的時代已漸近尾聲。