T地產(chǎn)集團(tuán)融資風(fēng)險識別及對策研究

魏若華 劉潤澤 孫娜

一、研究背景及意義

房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)中重要的一環(huán)，作為典型的資金密集型行業(yè)，即使被視為最熱門、最賺錢的行業(yè)，每年依舊有大量房產(chǎn)商資不抵債，2019年全國大約有300多家房企發(fā)布了破產(chǎn)相關(guān)文書，且主要分布于長三角和珠三角城市群。近年來隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和相關(guān)政策的調(diào)控，房地產(chǎn)自救的各類新聞不絕于耳。房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目通常周期長，流動弱，資金需要量大，在這種行業(yè)特點(diǎn)下，對于房產(chǎn)企業(yè)自身融資風(fēng)險的識別及調(diào)整是地產(chǎn)商得以健康良好發(fā)展的關(guān)鍵。

二、T地產(chǎn)集團(tuán)融資現(xiàn)狀分析

T集團(tuán)始于上世紀(jì)90年代，是國內(nèi)發(fā)展較早的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)。近年來，T集團(tuán)在深耕其核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，也逐步涉足醫(yī)療、教育、文化等領(lǐng)域，成為一家多元化大型集團(tuán)。

在集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)張的同時，其融資規(guī)模也在不斷地擴(kuò)大。2016年-2018年，T集團(tuán)整體融資規(guī)模依次為754億、1355億和1375億，與行業(yè)內(nèi)利潤水平相當(dāng)?shù)牡禺a(chǎn)公司相比，T地產(chǎn)集團(tuán)的融資成本遠(yuǎn)高于可比公司。

大規(guī)模的融資活動一方面使得T集團(tuán)的負(fù)債總額不斷攀升，2016年T集團(tuán)的負(fù)債總額為1016億，而2018年則高達(dá)2112億，增長率超過100%。其中，流動負(fù)債占比也在不斷提升，由2016年的43%提升到2018年的61%。另一方面，該集團(tuán)的融資風(fēng)險水平也在上升。選取財務(wù)杠桿系數(shù)作為融資風(fēng)險的衡量指標(biāo)，T集團(tuán)2017年的財務(wù)杠桿系數(shù)高達(dá)1.24，盡管2018年有所回落，降至1.16，但依舊高于行業(yè)平均水平（1.13），集團(tuán)整體融資風(fēng)險相對較高。

三、T地產(chǎn)集團(tuán)償債能力分析

（一） T地產(chǎn)集團(tuán)短期償債能力

自2016年-2018年，T地產(chǎn)集團(tuán)流動比率呈下降趨勢，由2016年的2.48下降到2018年的1.59，幅度達(dá)到55%，而同期的行業(yè)平均水平則維持在2.08上下，該集團(tuán)最近一期的流動比率與行業(yè)相比差額達(dá)0.34。速動比率同樣也是短期償債能力的重要指標(biāo)，自2016年起，該集團(tuán)速動比率由0.44下跌至0.24，下降幅度高達(dá)83%。然而，同期的行業(yè)平均水平卻維持在0.8左右。短期償債能力的眾多指標(biāo)中，現(xiàn)金比率則是衡量一家企業(yè)是否有足夠的現(xiàn)金去支付債務(wù)的最佳指標(biāo)。從2016年以來，T地產(chǎn)集團(tuán)的現(xiàn)金比率同樣開始下降，由0.2降至0.09，下降幅度超過100%。然而同時期的行業(yè)平均現(xiàn)金比率則穩(wěn)定在0.44，幾乎是該集團(tuán)的2倍。由此可見，該地產(chǎn)集團(tuán)在短期償債能力方面表現(xiàn)不佳，其用以償還債務(wù)的現(xiàn)金不足。

（二）T地產(chǎn)集團(tuán)長期償債能力

該集團(tuán)的長期償債能力主要從資產(chǎn)負(fù)債率及利息保障倍數(shù)兩個角度進(jìn)行分析。T集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率相對行業(yè)平均水平較高。該集團(tuán)2016年-2018年資產(chǎn)負(fù)債率分別為82.4%，87.83%和86.88%，可以見得，其資產(chǎn)負(fù)債率近年來維持在85.7%左右。與此同時，行業(yè)平均水平則為66.24%，低于該集團(tuán)19.46%。近年來，房地產(chǎn)商紛紛采取降桿桿政策來應(yīng)對償債問題，而該集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率仍居高不下，將會影響其財務(wù)風(fēng)險和長期償債能力。同時，該集團(tuán)的利息保障倍數(shù)與行業(yè)相比也處于低位。自2016年以來，該集團(tuán)利息保障倍數(shù)緩慢下降，由7.21降至7.12，與此行業(yè)平均水平則逐步上升，有9.79升至22.68。該集團(tuán)與行業(yè)均值差距逐步拉大，其長期償債能力愈發(fā)不足，財務(wù)風(fēng)險的可能性逐步上升。

四、T地產(chǎn)集團(tuán)融資風(fēng)險識別及原因

（一）融資成本高、渠道集中

由于融資規(guī)模的擴(kuò)大，2015年到2017年T集團(tuán)平均融資成本也由7.62%上升到8.52%。行業(yè)內(nèi)與T集團(tuán)利潤水平相當(dāng)?shù)亩嗉移髽I(yè)，其平均融資成本多維持在6%-7%。房產(chǎn)企業(yè)常見的融資途徑有銀行貸款、非銀行貸款和公司債（3-5年），三者中非銀行貸款的融資成本相對較高。2017年和2018年，T集團(tuán)的融資途徑集中在非銀行貸款部分，占融資總規(guī)模的60%左右，該部分融資成本達(dá)8.67%-9.71%，而銀行貸款和公司債（3-5年）的平均融資成本則在7%左右。集中的融資渠道會使融資成本不斷提升，較高的融資成本將會為T集團(tuán)帶來高昂的融資費(fèi)用和利息。

（二） 償債能力不足

從償債能力進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)T集團(tuán)的現(xiàn)金比率與行業(yè)均值相比差異較大。2016年-2018年T集團(tuán)的現(xiàn)金比率由0.20降低到0.09，而行業(yè)平均水平則維持在0.44左右。與此同時，其資產(chǎn)負(fù)債率也遠(yuǎn)高于行業(yè)均值。2016年-2018年該集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率由82.4%上升到86.88%，而行業(yè)平均水平則維持在66.24%左右。由此可見，T集團(tuán)的融資規(guī)模和融資成本在擴(kuò)大的同時，其償債能力也體現(xiàn)出明顯不足，使得企業(yè)整體融資風(fēng)險不斷攀升。

五、T地產(chǎn)集團(tuán)融資風(fēng)險應(yīng)對措施

（一）拓寬融資渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)

T集團(tuán)在規(guī)模擴(kuò)張的同時，舉債規(guī)模也在高速擴(kuò)張，負(fù)債總額日益增多，流動負(fù)債比率上升，融資成本不斷攀升，融資風(fēng)險提高。針對目前的融資規(guī)模，T集團(tuán)應(yīng)該進(jìn)一步加大與金融機(jī)構(gòu)的合作力度，與大型金融機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定合作關(guān)系，調(diào)整優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高貸款集中度;積極創(chuàng)新融資方式，推進(jìn)資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)支持票據(jù)、公司債券等融資工作，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低資金成本，支撐企業(yè)健康發(fā)展。完善的項目運(yùn)營管理體系，加大項目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制，實施事前、事中、事后動態(tài)控制力度，確保項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。同時繼續(xù)加強(qiáng)與金融機(jī)構(gòu)的合作，創(chuàng)新融資方式，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。同時，債務(wù)融資盡管是房產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式，但不是唯一的融資方式，內(nèi)源融資也是基本的融資方式，因此T集團(tuán)應(yīng)該同時注重企業(yè)自身盈利能力的提升，提高利潤水平，為經(jīng)營活動提供充足的自身資金保障。

（二） 提升償債能力

T集團(tuán)的短期償債能力與長期償債能力均與行業(yè)均值有一定差距。就短期償債能力而言，該集團(tuán)目前的主要困境在現(xiàn)金不足，因而T集團(tuán)在大規(guī)模融資的同時，也應(yīng)該注重公司經(jīng)營活動中應(yīng)收賬款的變現(xiàn)。該集團(tuán)應(yīng)收賬款數(shù)額及比重較高，因而應(yīng)該加強(qiáng)應(yīng)收賬款管理，保證企業(yè)擁有充足現(xiàn)金，為利息的償還提供支持與保證。就長期償債能力而言，在去杠桿的政策下，T集團(tuán)仍保有較高資產(chǎn)負(fù)債率及杠桿水平，會對其未來健康發(fā)展帶來負(fù)面影響。T集團(tuán)應(yīng)著手考慮實施去杠桿政策，及提升利息保障倍數(shù)，在經(jīng)營活動中應(yīng)該合理安排其資產(chǎn)和負(fù)債水平，降低擴(kuò)張速度和規(guī)模，以保證其償債能力的可持續(xù)發(fā)展。（作者單位：西安歐亞學(xué)院會計學(xué)院）