從審計視角淺談住宅專項維修資金監管問題

李慶

摘要：住宅專項維修資金是廣大業主在購置房產時必須繳納的專門用來住房維修的一項資金，是維護廣大業主權益的一項制度安排。多年來各地房地產業獲得了高速發展，而與之相關的住宅專項維修資金經過日積月累，也逐漸形成了一筆數量可觀的金額，加強對該類資金的監管是十分必要的，然而多數地區從未開展對這類資金的審計。基于此，筆者從審計視角淺談如何加強對各地住宅專項維修資金的監管，從而更好地保障廣大業主的合法權益。

關鍵詞：住宅專項維修資金管理；審計；問題

一、住宅專項維修資金管理現狀

我國的住宅專項維修資金制度始于1998年，經過多年的發展，2004年演變為房屋辦理不動產證時必須繳納的一項費用。繳納標準由最初的“按購房款2%-3%的比例繳交”提高到2008年的“按住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%-8%繳交”。根據2007年出臺的《住宅專項維修資金管理辦法》相關規定，住宅專項維修資金是專門用于小區公共設施的維修，歸全體業主共有。在成立業主委員會之前，該維修資金由房地產行政主管部門代管。

以××縣為例，自2004年以來，該縣對征收到的住宅專項維修資金一部分由房地產開發建設單位進行保管，另一部分由住建局住宅專項維修資金管理中心代管，存放于該縣財政局非稅分局賬戶。

二、住宅專項維修資金管理存在的問題

（一）收交不規范，歸集率低

該縣住宅專項維修資金由房地產開發建設單位進行保管的部分是由房地產開發企業和個別物業服務企業使用自制票據代收，并長期存放于自己的賬戶，多年來未交存至住宅專項維修資金管理中心進行歸集，住建局催收無效。

（二）資金使用率低

該縣自2004年起開始征收住宅專項維修資金，至2019年年底，縣非稅局維修資金賬戶歸集總額加上增值收益已達2億元。多年來從未用于業主住宅維修，資金使用率過低。業主對住宅的共用部分、共用設施在對應的質保年限過后出現問題維修申報程序不了解，且大部分小區未成立業主委員會，部分小區的住戶難以達到整棟樓2/3的比例。

（三）資金增值較低

根據有關規定，維修資金可用于購買國債，獲得的增值部分應轉入住宅專項維修資金滾存使用。該縣卻將維修資金存放于銀行，以銀行儲蓄活期方式計息，并用來發放住建局職工工資，其增值率遠遠低于國債利息收入，導致業主利益遭受損失。

（四）資金存在挪用行為

維修資金是房屋的“養老金”，資金的所有權應歸全體業主所有。但是由房地產開發建設單位進行保管的維修資金用向不公開、保值增值收益及結存總額業主無知情權，資金被挪用、占用情況十分普遍。

三、審計需要關注的重點事項

針對該縣住宅專項維修資金存在的問題，在審計中應重點關注以下內容。

（一）關注住宅專項維修資金交存情況

利用房管局、住建局的不動產證上的信息，調查相關紙質資料，查看其完備性，重點關注維修資金的交存票據是不是省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據，若為自制票據則追蹤收款單位，延伸調查是否存在挪用、占用情況，最后將維修資金及其增值部分歸集至住宅專項維修資金管理中心。

（二）關注維修資金增值保值情況

通過翻閱住建局住宅專項維修資金管理中心的相關證賬資料，理順資金的提取和使用情況，資金保值增值情況，重點關注是否專款專用，有無截留、挪用維修資金，維修資金是否購買國債進行保值增值，增值部分的列支是否具有法律依據。

四、加強住宅專項維修資金監管的對策

（一）加大對住宅專項維修資金相關法律法規的宣傳力度，通過開展各種形式的宣傳和公示，使得每個業主知道自己的權利和義務，運用合理手段維護自身的合法權益。

（二）開展住宅專項維修資金清查。成立審計組對轄區內所有小區進行全面清查，追蹤不動產登記證上的信息，調查對應小區的住宅專項維修資金交存時間、金額及資金存放地點，重點清查由房地產開發建設單位代收的小區房屋專項維修資金，清查后統一收交至住宅專項維修資金管理中心進行集中管理。

（三）對住宅專項維修資金繳納予以規范。建設主管部門應對開發商代收資金未及時上交情況進行重點查處，強制要求后期的住宅專項維修資金上交至住宅專項維修資金管理中心，并由縣住宅專項維修資金管理中心使用省財政廳統一監制的住宅專項維修資金專用票據統一征收。對于未按照要求交存首期維修資金的，開發商不能將房屋交于購買人。

（四）建立健全資金管理模式，實行多頭監管。目前絕大多數的住宅維修資金管理模式實行一級總賬戶管理，這樣只能反映本級維修資金的動態變化情況。建議開通以物業管理的區域為單位，業主委員會開設的維修資金賬戶的二級分賬戶，直接反映其轄區內維修資金的動態變化情況，同時也要增設三級明細賬戶，按幢設賬，核算到戶，做到業主也可以憑借有效身份證和不動產證編號及密碼查詢自己的賬戶維修資金具體數額及動態變化情況。這樣主管機關可全面監管所屬區域的住房維修資金，業主也能清楚地掌握自己的資金動態及數額。

（五）將歸集的維修資金及時撥付到各業主委員會資金專戶。房地產行政主管部門、各辦事處應及時督促指導住宅小區召開業主大會，成立業主委員會，屆時縣住宅專項維修資金管理中心應將屬于該小區的維修資金轉移至業主委員會的專戶。

（六）購買國債，讓資金保值增值。優化資產配置，在保證維修資金提取的前提下，按國家有關規定將剩余的資金用于購買國債，實現業主權益的最大化。

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