辦理房地首次登記是否必須實地查看？

徐映雪

辦理房地首次登記是否必須實地查看？對于這個問題，不動產登記實務界一直存在爭論。目前，部分地區已出臺了省級或市級的不動產登記操作手冊或規程，但對是否需進行實地查看表述不一。有的表述為“必須”或“應”，如天津、寧夏等;有的表述為“可以”，如北京、武漢、廣州、貴州、鄭州等。

各地在具體操作中，也存在不同的做法。有的地區對申請首次登記的每一棟建筑物都進行實地查看，有的地區選擇根據當地的實際情況有針對性地進行查看。如廣州市于2019年11月19日出臺《廣州市不動產登記規程》，規定對自然人自建房屬歷史上規劃報建手續不完善的首次登記及登記機構需要對不動產現狀進一步核實的首次登記可以進行實地查看;鄭州市于2020年1月2日出臺《鄭州市不動產登記標準化操作規范》，規定對自然人自建房、群眾舉報違規項目、信訪問題項目、未取得《建設工程竣工規劃核實意見書》的項目可以進行實地查看。

對申請首次登記的每一棟建筑物都進行實地查看的地區，普遍認為實地查看至關重要，是首次登記不可或缺的一個環節。《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）第十八條規定，不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當查驗不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致。而申請登記的不動產狀況只能通過實地查看獲取。第二十二條規定，對違反法律、行政法規規定的，不動產登記機構應該不予登記。而實地查看是判研建筑物是否違法違規的有效途徑，故首次登記時必須進行實地查看。

筆者不支持此觀點。其一，《物權法》第十二條第二款規定，“申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《暫行條例》第十九條規定，辦理房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的，不動產登記機構可以實地查看。兩者對實地查看的要求，均從已廢止的《房屋登記辦法》中的“必須”變為“可以”。

在法律語境下，“必須”“應當”都是羈束性、強制性、義務性的要求，沒有選擇的余地。而“可以”具有授權性及許可性，沒有強制性要求，可以根據具體情況進行選擇。根據《房地產登記技術規程》對用詞的有關規定，區分了幾種不同的嚴格程度。表示很嚴格，非這樣做不可的，正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”;表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的，正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”;表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。由此可知，“可以”實地查看，即在一定條件下可以選擇實地查看，如非必要也可以不看，不動產登記機構可以根據實際情況進行綜合判斷。雖然部分地區出臺的地方性登記條例或操作規程表述為“應當”或“必須”，但多為實行不動產統一登記之前，《暫行條例》及《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）均未施行，已不太符合目前的登記現狀。此外，根據上位法優于下位法，新法優于舊法的原則，也不應拘泥于之前的法規規章，而應遵循《暫行條例》及《實施細則》的規定。

其二，《物權法》第三十條規定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。”合法建造房屋屬于取得權利的事實行為，房屋建設完成后即在事實上產生了房屋的所有權，建設者因此取得該所有權。這種原始的取得方式，不以登記作為要件，即無須登記，權利人即依法、及時享有房屋的所有權。

其三，《暫行條例》第十八條提到的“申請登記的不動產狀況”，并非從實地查看中獲得，而是從申請人提交的申請表中獲得。此外，不動產登記機構沒有確認及查處違法建設的職能，對與規劃報批不符的建筑物是否屬于違法違規建筑無權認定。

其四，《城鄉規劃法》第四十五條第一款規定，“縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門按照國務院規定對建設工程是否符合規劃條件予以核實。未經核實或者經核實不符合規劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。”在首次登記之前，資源與規劃、建設、房管等部門在進行規劃核實、竣工驗收、測繪及權籍調查時均已查看過現場。

其五，部分地市本著便民利企的目標，已出臺了一系列簡化程序的政策，推進建設工程領域聯合審驗，堅持“減少踏勘、規范方式、數據共享”的原則，各部門之間成果互認，精簡辦事流程，減輕辦事單位和群眾的困難。

綜上所述，房地首次登記時沒有必要對每個項目都進行實地查看，登記機構可以根據實際情況，有針對性地定出需要查看的情形，不符合該情形的不再進行查看。（作者單位：鄭州市不動產登記中心）