20年租房合同緣何不算數(shù)？

一鍇

法律上有“買賣不破租賃”的規(guī)定，即一套房子出租在先，買賣在后，買賣不能影響出租。他花費(fèi)巨資購(gòu)買的房子，辦完過戶手續(xù)要住進(jìn)去的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)里面住著租期長(zhǎng)達(dá)20年的租戶。他只得將前房主和租客告上法庭。法院該如何判決呢？

過了戶的房子無(wú)法入住，

里面住著租期20年的租戶

2018年10月8日，在濟(jì)南一家企業(yè)上班的孫磊和妻子李惠興沖沖地來(lái)到嘉和苑小區(qū)，準(zhǔn)備將剛買的二手房收拾一下搬進(jìn)去住。

孫磊和李惠老家都不在濟(jì)南，大學(xué)畢業(yè)租了3年房后，他們?cè)陔p方家人的幫助下按揭買了這套三室一廳的二手房，總價(jià)135萬(wàn)元。

來(lái)到自家房門前，孫磊掏出前房主張興亮給他的鑰匙打開了門。還未進(jìn)門，屋里走出一個(gè)中年男子，把孫磊和李惠嚇了一跳。那男子打量著孫磊夫妻，問：“你們找誰(shuí)？”孫磊愣了一下，反問道：“大哥，這是3號(hào)樓1206房吧？”那男子兇巴巴地回應(yīng)：“是啊，怎么了？”說(shuō)著，就要關(guān)門。孫磊忙拽住門，大聲說(shuō)：“大哥，這是我的房子，我們剛辦過房權(quán)證，您怎么在這兒？”男子皺著眉頭說(shuō)：“張興亮欠我錢，答應(yīng)這套房子讓我免費(fèi)住20年，你20年后再來(lái)收房吧！”孫磊和李惠聽了非常憤怒：“我們有房權(quán)證，你必須搬出去，不然我們打電話報(bào)警！”中年漢子不屑地看了孫磊一眼，轉(zhuǎn)身到屋里拿出一份協(xié)議，指著上面的租賃日期說(shuō)：“看清了，這是張興亮和我簽的租賃合同，租期20年，有啥問題你找他說(shuō)去！”

孫磊仔細(xì)看了看，租賃合同乙方的名字叫李軍，合同簽訂日期竟然是在他看房之后，過戶之前。李軍告訴他，張興亮3年前做生意借了他50萬(wàn)元，許諾如果到期還不了錢，這套房子免費(fèi)出租給他，租期20年，正好能抵上50萬(wàn)元的債。

看完租賃合同，孫磊無(wú)法接受，怒氣沖沖地給房產(chǎn)中介黃艷打電話，質(zhì)問她為什么向他隱瞞房子被出租這件事。黃艷委屈地說(shuō)，前房主當(dāng)初委托她所在的中介賣房時(shí)，房子確實(shí)沒有出租，前房主這是在惡意欺騙，她答應(yīng)協(xié)助孫磊一起找張興亮討說(shuō)法。孫磊回想了一下，黃艷在陪他看房、過戶過程中，盡職盡責(zé)，她可能也被蒙在鼓里，確實(shí)不能把責(zé)任算在她頭上。

隨后，孫磊給張興亮打電話，質(zhì)問他既然要出售房子，為啥還要把房子出租給別人，而且租期還那么長(zhǎng)。孫磊解釋道：“老弟，這事確實(shí)有些對(duì)不住，你看過房沒多久，李軍過來(lái)要債。我做生意賠了，手里確實(shí)沒錢，只能把房子出租給他。”張興亮的解釋讓孫磊更加惱火：“你既賣房，又把房子租給別人，這不是詐騙嗎？現(xiàn)在你用賣房子的錢把欠李軍的錢還上，把他攆走總可以吧？”張興亮卻嘆口氣說(shuō)：“3年前我做的那樁生意賠了300多萬(wàn)，賣房這100多萬(wàn)剛到手就被追債的分光了。我想死的心都有啊！”

張興亮一通哭窮，氣得孫磊眼中冒火：自己集幾家之力湊錢買的房，卻眼睜睜地看著住不進(jìn)去，真是窩囊死了。越想越生氣，孫磊發(fā)誓盡快把房子奪回來(lái)。

討房子遭遇推諉扯皮，

買賣真的不能破租賃？

此后，孫磊打電話催張興亮盡快撤回與李軍的租賃合同，不然他就報(bào)警。張興亮滿口應(yīng)承。等孫磊再打電話問他辦得怎么樣了，他又說(shuō)李軍不同意，自己還欠著人家的錢，不好硬來(lái)。一連催了多次，張興亮一直拖延，最后索性不接電話了。孫磊終于認(rèn)清張興亮就是個(gè)老賴，根本沒打算攆走李軍。于是，他決定報(bào)警。

孫磊從購(gòu)房資料中找到張興亮身份證上的住址，按照地址找了過去。沒想到，張興亮身份證地址上的房子也租了出去。孫磊從租戶那里打聽到了張興亮所住的小區(qū)，卻不知道他具體住在幾號(hào)樓幾層。

為了找到張興亮，孫磊每天下午下班后就到張興亮所住的小區(qū)門口蹲守。2018年11月3日晚上8點(diǎn)左右，孫磊看到張興亮從小區(qū)里走出來(lái)，立馬上前攔住他，質(zhì)問他為何不接電話。張興亮狡辯道：“我有3個(gè)手機(jī)號(hào)，你撥打的那個(gè)號(hào)碼不常用。”

孫磊已經(jīng)不相信張興亮的任何解釋，拽住張興亮當(dāng)場(chǎng)撥打了報(bào)警電話。張興亮想掙脫，見孫磊不放，惱怒之下?lián)]拳就打了過來(lái)。孫磊到底年輕，抓住張興亮襲來(lái)的拳頭，用力把他的胳膊扭在背后，大聲喊道：“快來(lái)看啊，這人是個(gè)騙子！”路人不明就里，紛紛圍攏過來(lái)。這時(shí)，轄區(qū)民警趕來(lái)，把兩人帶到了派出所。問清事由后，警方把李軍也傳了過來(lái)，讓他們?nèi)藚f(xié)商房子的事。在民警的調(diào)解下，最后三人達(dá)成協(xié)議：3個(gè)月內(nèi)，張興亮籌集50萬(wàn)元償還欠李軍的錢，李軍自動(dòng)從孫磊的房子里搬走。在此期間孫磊的損失，由張興亮負(fù)責(zé)賠償。

達(dá)成協(xié)議后的3個(gè)月，孫磊不斷給張興亮打電話，問他籌款情況。張興亮每次都說(shuō)正在籌錢，讓他不要著急。然而，等到協(xié)議約定3個(gè)月期滿時(shí)，張興亮的手機(jī)又打不通了。無(wú)奈，孫磊又去他的小區(qū)門口蹲守，卻始終不見張興亮出現(xiàn)。孫磊又去找李軍，李軍不耐煩地說(shuō)：“你別來(lái)找我，只要張興亮還錢，我立馬搬走！”

自己購(gòu)買的房子無(wú)法入住，還得另外租房，這讓孫磊欲哭無(wú)淚。有朋友給他出主意：“房子是你的，不行的話就強(qiáng)行把租客趕走，或者換鎖。”孫磊覺得朋友的建議有道理，決定對(duì)李軍來(lái)個(gè)先禮后兵。

一天晚上，孫磊帶著兩個(gè)好友上門去找李軍，限令李軍3天內(nèi)搬走，不然他就強(qiáng)行換鎖。聽了孫磊的話，李軍冷笑道：“我提醒你，房產(chǎn)圈里有規(guī)矩，買賣不破租賃，國(guó)家法律也支持，你要是硬來(lái)，我就報(bào)警，讓你吃不了兜著走！”

孫磊也聽過買賣不破租賃的說(shuō)法，他咨詢了一下黃艷。黃艷告訴他，法律上確實(shí)有買賣不破租賃的規(guī)定，意思是：如果一套房子出租在先，買賣在后，那么買賣不能影響出租，不管原來(lái)約定租多長(zhǎng)時(shí)間，都要等租期期滿后才能實(shí)際使用。

免費(fèi)出租做擔(dān)保不具法律效力，

租賃合同無(wú)效老賴須賠償

轉(zhuǎn)眼一年過去了，孫磊清楚，他與張興亮、李軍這樣的人耗下去是討不回房子的，只有拿起法律武器才能討回公道。不過，鑒于法律支持買賣不破租賃這一行規(guī)，能不能靠訴訟討回房子，他心里實(shí)在沒底。

為此，孫磊咨詢了律師。律師聽了他的情況后，分析說(shuō)，前房主借錢時(shí)許諾如果到期還不了錢，就把房子免費(fèi)出租給債主，由此可見，免費(fèi)出租為借錢提供了保證，產(chǎn)生了擔(dān)保作用。“免費(fèi)出租”既不是人也不是具體的財(cái)物，只是使用房屋的一種權(quán)利，不在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，用來(lái)做擔(dān)保是沒有法律效力的。這樣一來(lái)，前房主和債主之間所簽的租賃合同是一份無(wú)效合同。經(jīng)律師一分析，孫磊心里亮堂多了。

2019年11月18日，孫磊聘請(qǐng)律師，將張興亮和李軍告上了法庭。孫磊在起訴狀中稱，被告張興亮以房子做擔(dān)保，把房子免費(fèi)租給被告李軍，這樣的擔(dān)保沒有法律效力，兩被告之間簽訂的租賃合同是無(wú)效合同，請(qǐng)求法院裁令被告劉軍從原告的房子里搬出去，被告張興亮賠償原告無(wú)法入住期間的經(jīng)濟(jì)損失3.5萬(wàn)元，并賠償原告精神損失費(fèi)1萬(wàn)元。

接到法院傳票后，張興亮主動(dòng)打電話給孫磊，提出再給他兩個(gè)月時(shí)間，他會(huì)盡快把李軍的錢還上，然后讓李軍搬出去。聽了張興亮的話，孫磊憤怒地斥責(zé)他不守信用，惡意制造障礙，給他和家人帶來(lái)了很大的精神傷害，他只想通過法律討個(gè)公道。

2020年1月8日，在原告拒絕庭前調(diào)解的情況下，濟(jì)南市歷下區(qū)人民法院開庭審理此案。原告孫磊及代理人、兩被告均出席庭審。

法庭辯論階段，被告張興亮辯稱，孫磊在中介的陪同下看房后，并沒有確定購(gòu)買意向，他和債主李軍簽訂租賃協(xié)議并非惡意，是不得已而為之。被告李軍則向法庭提交了他和張興亮簽的租賃合同，辯稱他和債務(wù)人張興亮此前有過約定，一旦對(duì)方無(wú)法及時(shí)償還欠款，自己就可以免費(fèi)居住其房屋，以租抵債。何況這套房子出租在先，買賣在后，根據(jù)買賣不破租賃的法律規(guī)定，他有權(quán)在這套房子里居住。

針對(duì)兩被告的說(shuō)法，原告代理人辯稱，出租房屋一般是為了生活或生產(chǎn)提供場(chǎng)地，目的是使用房屋，然而，被告張興亮將房子租給李軍卻是為其借錢提供保證，產(chǎn)生了擔(dān)保作用。法律上規(guī)定了擔(dān)保的具體形式：一種是有人做擔(dān)保，承諾到期不還錢可以代替還錢;一種是用財(cái)物做擔(dān)保，到期不還錢用財(cái)物抵債。免費(fèi)出租既不是人也不是具體的財(cái)物，只是使用房屋的一種權(quán)利，不在法律規(guī)定的范圍之內(nèi)，用來(lái)做擔(dān)保是沒有法律效力的。

由于案由簡(jiǎn)單，經(jīng)過一系列庭審程序，法院當(dāng)庭下達(dá)了民事判決書。法院認(rèn)為，被告張興亮當(dāng)初承諾的免費(fèi)出租沒有法律效力，基于這個(gè)承諾簽訂的租賃合同自然也是無(wú)效的。房子已經(jīng)過戶給了原告，被告李軍無(wú)權(quán)居住在里面。造成這一切的原因是被告張興亮的輕率和隱瞞，原告無(wú)法入住自己房屋的損失要由他來(lái)承擔(dān)。張興亮和李軍之間是債務(wù)糾紛，李軍可以另行起訴張興亮還錢。綜上所述，法院判決二被告所簽租賃合同無(wú)效，被告李軍應(yīng)于判決生效后一周內(nèi)搬離。被告張興亮賠償原告孫磊無(wú)法入住期間的損失3.2萬(wàn)元。原告孫磊請(qǐng)求賠償1萬(wàn)元精神損失費(fèi)于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

時(shí)下，很多人通過買二手房圓了自己的安居夢(mèng)，但買賣二手房要注意避免一些風(fēng)險(xiǎn)。首先要審查房屋所有人，對(duì)比房主的身份證和房權(quán)證上記載的是否一致;其次要了解房產(chǎn)的情況，如果房主已經(jīng)結(jié)婚，就要弄清房產(chǎn)是不是夫妻共有;再次是要掌握房屋的使用情況，是否還在出租中或者被用于抵押擔(dān)保。了解的信息越多，潛在的風(fēng)險(xiǎn)越小。

〔編輯：劉波〕