養老行業發展的機遇

文/ 葛雪剛 茹云開

（第二作者單位系河北省保定市生態環境局順平縣分局）

中國正在步入老齡化社會，數億老人的養老需求，帶來高達數十萬億的廣闊市場和與之配套的產業服務。政府的主導，民間資本的介入，中華傳統的傳承，現代生活的沖擊，外國的先進做法，科技的不斷創新……所有這一切匯聚起來，構成龐大而廣闊的中國養老產業之海。

新冠肺炎疫情，對于養老產業發展會帶來短暫的困難，但疫情過后，養老產業必將迎來新的機遇，智慧養老、社區居家養老和政府專項扶持政策持續出臺，更多投資人將進入此領域，我們相信養老產業必將進入快速發展的春天。

中國的老齡化已是伸手可見的趨勢，社會各界已經著手人口老齡化的討論和政策應對。全國層面有相應的人口、應對老齡的規劃、戰略，地方層面有上海的“9073”“五位一體”等實施層面的安排，教育部、全國哲學社會科學規劃辦等機構也一直在資助應對人口老齡化的課題研究，幫助決策機構更有效率地制定政策。此次，積極應對人口老齡化成為國家戰略，勢必進一步加快推動社會各界應對老齡化問題。

我國人口年齡結構近年來呈現出老齡化加劇的特征，老人總量變多的同時青壯年數量亦出現快速下滑態勢。老齡化的客觀事實導致相繼而來的三個結果：從整體來看，老年人口撫養比持續上升，“四二一”家庭代際結構使得家庭中的老人贍養問題愈發凸顯。從城鄉結構來看，城鄉老齡化情況倒置，養老資源產生錯配。銀發需求加速增長，主要包含兩個效應：其一，老齡人口總量變多；其二，首批中產進入老齡，消費能力顯著上升。

首先，工業化與城市化最早的地區的老齡化相對嚴重，例如京津滬三個直轄市、東三省。這些地區在計劃經濟時期中的國有經濟占比高、歷史長，職工依賴于單位，也是執行計劃生育最徹底、最嚴格的地區，這進一步提升了老齡化的程度。

其次，人口流出地區的老齡化程度重于人口流入地區。最近二十年人口遷移成為中國人口的主要特征，流動的人口大多是年輕人，年輕人的流動自然會抑制流入地的老齡化程度，而提高流出地的老齡化程度，尤以安徽、重慶、四川等人口流出大省較為嚴重。同為人口流出大省的河南，則因為城市化率較低等原因使得老齡化比率低于全國。

再次，農村的老齡化程度高于城市，這同樣是由人口遷移的趨勢決定的。王桂新指出，人口城市化將首先直接加快農村人口的老齡化，城市化過程中省際人口遷移更加劇了中西部欠發達地區農村人口的老齡化。

中國養老產業機遇與挑戰并存

目前，我國養老產業存在著諸多挑戰。從養老機構床位數缺口巨大，到老年醫護資源緊張，再到社會適老設施建設、居家養老設施不健全。應對老齡化社會的到來，國內養老產業尚待在諸多方面進行改善。與此同時，隨著老齡需求總量增長，加之第一批中產階級積累的財富，可以預見，我國養老產業潛在的市場需求相當可觀。根據中國社科院2016年發布的《中國養老產業發展白皮書》的預計，到2030年，中國養老產業的規模將達到13萬億元。養老產業中最重要的部分是為老年人提供養老服務，主要指日常的生活照料和護理服務。此外，還包括提供醫療保健、文化娛樂、旅居養老、智慧養老相關產品等。我們將養老產業分為以下四大板塊，即養老服務、養老地產、養老金融和養老用品。

2000年時，人口流動規模較小，農村與城市（及鎮）的60歲及以上老齡人口占比與總人口占比基本一致，甚至城市和鎮因為執行計劃生育更嚴格，老齡化程度更高一些。但隨后快速城市化的背后是農村的年輕人流入了城市，而受制于戶籍等制度，老年人無法隨子女進城，抬高了農村的老齡化程度。城市及鎮化率提升很快，但老齡人口并沒有同比增加，被留在了農村。從總量上看，2015年的農村、鎮和城市的60歲老年人占總人口的比重分別為18.47%、14.53%和14.2%，城市和鎮的老年人口同齡人的比重明顯低于農村。人口結構與人口在空間上分布的變化，深刻地影響了養老保障的格局。今天中國養老體系面臨的收支失衡的地區差異、城鄉差異、人群差異，其根本都是空間和代際之間的結構失衡導致的。老齡人口增速超過全國人口增速，且在未來30年內將有較快增長，新中國成立后首個生育高峰群體將退休進入養老。同期，受計劃生育效應影響，青壯年人口規模相較減少，老年撫養比增加。“四二一”形式的家庭結構和空巢老人的普遍現象表明，傳統家庭贍養的模式正在面臨較大壓力，社會養老價值開始凸顯。同時，國家政策密集出臺，利好養老服務產業，成為老人養老新寄托。

近年來隨著養老產業的不斷發展，養老方面的政策文件的制定與落實雙雙提高，凸顯出社會承擔養老緊迫責任。過去一兩年養老產業的政策內容，放管服、醫養結合、個稅遞延型商業保險、消費機制完善、智慧養老、養老目標基金、衛健委成立等熱點不斷。養老產業發展了近5年，政策內容也在框架體系不斷完善的基礎上，逐漸走向多元化、精細化、落地化發展，熱度與執行力度雙遞增。相較2000年以來我國正式進入老齡化社會，我國從“老齡化”社會進入“老齡”社會再邁入“超老齡”社會，用時僅需25年和9年，老年人健康養老服務需求急速增加。2011年后國家更加密集地頒布關于養老及養老市場方面的政策。2011年至2015年國家共頒布了養老方面相關政策11篇，導向明確、力度加大。2016年國家層面就出臺了7項政策，覆蓋了養老服務業、社區養老、規范養老服務市場等諸多方面。從2000年左右鼓勵發展，到2015年鼓勵民營資本進入，定量養老服務設施建設，再到2016年確定北京市東城區等50個市（區）作為第一批國家級醫養結合試點單位、2016年12月印發《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，國家也清醒地意識到養老服務市場單靠目前的局面無法滿足“老有所依、老有所養”的需求，需要依靠市場的有效介入環節供需矛盾。

富人變老將是未來養老服務產業的新機遇。改革開放后第一代中產階級即將退休，養老需求將會爆發。包括機構養老和居家養老在內的優質養老服務將會更進一步得到消費者青睞，中高端需求旺盛，品牌效應將助力中高端品牌營收增長。

世界范圍也面臨嚴峻老齡化問題，典型的養老范本為日本和美國。日本是國家養老的典型，著名的介護保險僅需參保人繳納10%的費用，其余由各級政府和保險公司承擔。同時，日本的精細化養老模式值得老齡化深入中的中國借鑒，包括養老機構的運營模式、智能化居家養老和家庭及公共適老設施建設等。美國則以商業化養老形式著稱，國家財政負擔相對較輕，國民依據自己經濟實力選擇適合的養老方式；同時養老地產以房地產信托基金（REITS）模式居多，能夠較長期、低成本獲取開發資金，保障養老項目持續經營。

我國養老產業仍面臨重大缺位，但挑戰與機遇并存。國內養老和老年醫療服務供給嚴重不足，目前養老床位水平較國務院頒布的2020年養老床位目標差距為每千人4張床位，預計有待拓展市場規模達到4000億元，機遇無限。居家養老將是國內養老未來發展的重點，全國多地頒布類似“9064”的計劃，預計將有90%的老人居家養老；發展方向包括上門護理、居家智能養老設備、適老家居改造等。多家上市公司已嘗試介入居家養老設施、養老服務和養老大健康領域，也有上市公司從事養老地產項目開發。雙箭股份的和濟頤養院入住率基本滿員，同時正積極拓展醫療康復平臺；新華錦借鑒日本模式，布局養老和大健康；鳳凰股份養老地產邁出實質性步伐，宜華健康完全剝離非醫療產業，完善醫療健康產業布局；悅心健康在瓷磚主營業務基礎上積極拓展大健康領域，欲建設醫療和養老社區；魚躍醫療是家用醫養設備龍頭，養老產品逐一覆蓋；山嶼海創造了候鳥式養老新概念。

我國首批中產階級即將步入退休生活。首批中產階級主要指的是在改革開放后首批通過自身努力，留有一定積蓄的群體。這一群體目前主要集中在50歲至65歲這個區間，是近10年內養老消費的主力。

首批中產將為養老市場帶來變革，城市中已逐步出現消費能力較強的老年人。這個群體能夠成為新中國成立后的首批中產，一方面受益于改革開放的政策變化，嗅到了商機而發家致富；另一方面，其中不少人接受了文革后的第一批高等教育，通過自身的知識水平和技術優勢，逐漸步入各個單位企業的中高層管理崗位；再者，其中大部分人也是首批從農村流動到城市的人口，他們受益于中國城市發展最快速的時期，在資產價格還未上漲時已經解決了相關剛性的需求。因此這一批中產階級將為養老市場注入較強動力。城市中首批中產同樣面臨空巢老人、子女贍難等問題，中高端養老將率先發力。他們是新中國第一代和第二代嬰兒潮疊加人群，也是第一批獨生子女的父母。這一代人對于社會養老的需求對養老產業將有兩重效應：其一是“老年人口紅利”效應，即老年人口增多，其二是個體消費能力上升效應，即老年人個體消費能力上升，因此他們的需求應值得企業的關注。他們將能夠負擔得起改善退休后生活狀況的經濟能力，因此高質量、高起點的居家養老、社區養老和養老機構都將受此帶動，率先迎合高凈值客戶養老的需求。

當前中國養老產業的需求可觀

當前我國養老市場的發展趨勢良好，隨著老年人口的增加，健康服務、地產、旅游、保險等幾個涉及養老的行業均將繼續保持上漲。再考慮我國其他養老相關行業，如日用品、金融保險等，養老行業潛在的產業值將會更加可觀。

由于我國的養老產業，沒有以養老產業為主業的上市公司，也尚未發展成熟，并且養老產業作為一個涉及領域極廣的新興市場，有待進一步開發。但是，目前的產業規模仍舊可觀。結合養老產業下游以及我國老年人口潛在消費力來看，市場潛在規模或已達6.2萬億。

下面，我們將對幾個子行業進行分析闡述。

養老服務業

隨著市場經濟的發展，企業改革的深化，城鄉富余勞動力增多。但由于年輕人出行多，在家少，照料老人的機會大大減少。另外，空巢家庭的逐漸增多，進一步弱化了家庭的養老功能。這一客觀現實迫切要求社會增強老年人的服務功能。

盡管中國老年健康服務目前仍處于初始發展階段，但近年來國家出臺了一些扶持政策，市場空間逐漸打開。2010年，我國老年健康服務市場規模為4199億元，2018年發展到22456億元，2004-2018年，年均復合增長率達到23%。

養老地產業

“421家庭”加快養老住宅的發展。獨生子女政策的長期實施使“4-2-1”家庭結構增多，并加重了70、80后子女肩上的擔子：不僅要努力工作養育自己的子女，還要獨自承擔起照顧雙親的重擔。中青年夫婦在繁忙的工作壓力和殘酷的生存發展競爭條件下要照料四個老人和一個孩子，時間和精力嚴重不足，再加之老年人多愁善感及實際上的“代溝”，由此引起了一系列沒完沒了的家庭煩惱及社會問題，老年人公寓呼聲高漲，呼之欲出。

根據調研分析顯示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房產權的占調查總數的51%，租賃房屋使用權的占24%，希望購買產權式酒店的占16%，其他方式占9%。

養老旅游業

現在子女忙于工作，多數無法陪父母游玩，而為了彌補旅游的空缺、或者說讓父母散心，見見不同的的風土熱情與景觀，子女們會選擇給父母報旅行團。加上，有些老年人自己想玩，自己報團，我們現在可以看到各大旅游景點經常會有老年人成團參觀、游玩。根據全國老齡委調查顯示，目前我國每年老年人旅游人數已經占到全國旅游總人數20%以上。又根據我國旅游局的相關數據，目前國內老年旅游比例已占到旅游市場的20%左右，在旅游淡季，這一份額達到50%以上。按照20%的市場比例保守計算，2018年國內旅游收入規模5.13萬億元，由此估算出2018年我國老年人旅游規模為10256億元。

養老教育業

當老年人退休后，除了考慮旅游、住房等問題以外，賦閑下來之時，也需要其他的事情來“打發”時間，下棋、遛鳥、公園鍛煉之外，也有想要“活到老學到老”的需求。那么，一些專業性的、組織性強的類似老年大學的項目，也可以走輕松、悠閑學習路線，這些產業項目或將是一個好的老年產業發展方向。

據《養老服務與產業發展》統計信息顯示，老年人最想獲得的知識或技能依次為：舞蹈或太極(75%)、修理(56%)、烹飪(42%)、垂釣(34%)、書畫(20%)、電腦(19%)、樂器(11%)、其他(10%)。但是，目前市場上能夠提供給老年人的學習渠道非常有限，36.1%的老年入主要通過電視學習，30.5%的老年人通過群眾性組織學習，因此，為了適應老年人的需求，市場可以推出一些專業、組織性強的類似老年大學的服務項目，也可以在老年俱樂部中開設一些培訓班。

養老金融保險業

老有所依，不僅僅指依靠兒女，也不僅指依靠房產，還需要有配套的穩健理財渠道、合適的保險方案。老齡人由于年齡的增長，發病幾率將逐漸上升，如心血管病。據《中國心血管病報告2019》數據，我國外周動脈疾病1/3以上中老年人有頸動脈粥樣硬化，30%的腦血管病患者、25%的缺血性心臟病患者并存下肢動脈粥樣硬化性疾病。中國國家腦卒中預防項目顯示，＞40歲人群中頸動脈粥樣硬化總體患病率為36.2%，其中26.5%的人頸動脈內膜中層增厚，13.9%的人有頸動脈斑塊。

該類病癥一旦發病，將需要大量的醫療費用來支撐，若沒有一份好的醫療費用報銷保障，很有可能會無法醫治而坐以待斃，或者給家庭帶來巨大的經濟負擔，而影響生活幸福指數。而買一份社會保險，或者商業保險，一旦發生不幸，將有利于緩解經濟壓力問題。因此，隨著國民保險意識的增強，未來金融保險業規模將繼續上升。據原保監會、銀保監會數據，我國2013-2018年壽險、健康險的保費規模整體上逐年上升，并保持一定的增速；2019年前十個月，保費規模分別為20360億元和6141億元。預計未來繼續保持良好增長勢頭。

根據上述的一些簡要分析，我們可以定性的知道，未來我國的養老產業將會繼續存在一很大的發展空間。定量上，據全國中老年網的調查，中國城市45%的老年人擁有儲蓄存款，老年人存款余額2016年超過17萬億元，人均存款將近8萬元。預計到2020年，老年人的退休金總額將超7萬億元。2016年，中國老年康養產業市場消費需求在5萬億元以上。但根據不完全測算，2016年為老年人康養生活提供的產品在5000億至7000億元，需求持續旺盛，但有效供給不足。隨著康養產業的供給不斷增加，2030年中國老年康養產業市場消費需求將達到20萬億元左右。

據國家社科基金《養老消費與養老產業發展研究》課題組測算，2015年中國老年市場規模達1.87萬億元，其中養老產業規模達4900億元；到2050年中國老年市場規模將達48.52萬億元，養老產業規模將達21.95萬億元，預計老年市場和養老產業分別將以9.74%和11.48%的年復合增長率高速發展。

養老年金險是應對人口老齡化一支主力軍

要借鑒國際經驗，支持開發多樣化的養老年金保險產品，開發適應60歲以上老人需求的意外傷害、商業長期護理保險產品，為商業保險積極應對人口老齡化和參與社會保障體系建設指明了方向。

養老年金險是最接近社會養老保險的養老金融產品，其領取形式能夠對基本養老保險形成有效銜接和補充。在過去20年里，年金險發展迅速，年金保險的原保費收入增加了7倍，保費收入呈現出這樣幾個特點：

一是年金險保費收入增長速度快于壽險業務保費收入。例如，2013年至2017年年金險保費收入每年分別增長77.21%、91.56%、57.43%、33.39%，而同期壽險業務保費收入增長率分別是15.67%、21.46%、31.72%、23.01%。2018年年金險保費收入是10476億元，是2001年315億元的33倍，而壽險業務保費收入是27倍。

二是年金險保費收入增長主要來自新單的增加。例如，2013年至2018年，新單在年金保費中的占比分別是33.25%、60.32%、75.39%、76.16%、70.16%和40.01%，而續期保費的占比分別是66.75%、39.68%、24.61%、23.84%、29.84%和59.99%。

三是年金險保費收入在壽險業務保費收入占比中不斷提高。2001年，年金險保費收入占壽險業務保費收入的24.45%，到2018年就提高到50.55%，這說明年金險在壽險中的作用越來越大，養老的因素逐年增加。

四是個人年金險保費收入大大快于團體年金險。在年金險保費收入中，2001年個人年金險和團體年金險的規模旗鼓相當，他們分別是163億元和153億元，但此后團體年金險逐年下降，個人年金險直線上升，2018年個人年金險保費收入達10456億元，而團體年金險僅為20億元，團體年金險所占年金比例從2001年的48.4%急劇下降到2018年的0.2%，到了可以忽略不計的程度。這當然主要是政策規制的原因，但同時在一定程度上也能體現個人對商業養老險越來越重視。

五是年金險的給付率始終比較穩定。2001年年金險給付率為10.2%，2018年是11.7%；其間，最低的年份是2016年和2017年，分別低于8%，最高的2013年是17.7%，大多數年份為10%左右。這樣的給付水平可明顯提升已退休投保人退休收入的總體替代率，豐富退休人員收入結構的多樣性，增強其穩定性。

六是年金險存量增長迅速。2001年的年金險存量僅為252億元，2018年則高達33823億元，增加了134倍，這也從一個側面顯示出商業養老保險的作用與日俱增，同時也大大提升了年金險責任準備金的規模，為夯實第四層次養老儲備和擴大進入資本市場“長錢”的規模作出了貢獻。

估計截至2020年3月底，經營年金險業務的人身保險公司將超過30家，在售產品數量200多個，年金險存量接近4萬億元。

但是，從規模上看，在年金險中，教育年金險占有相當的比例，養老年金險只占其中一部分而已，重要的是，即使在養老年金險中，相當一部分的定期年金險領取年限是50歲和55歲，60歲及以上領取的養老年金險占比很小。因此，從這個意義上說，將近4萬億元的年金險存量并不能真實反映中國目前“商業養老保險”和“養老年金險”的真實情況。例如，從目前累計的5100億元養老年金保險責任準備金來看，60歲領取的養老年金險占比就更少了。

從替代率上看，差距就更大了。目前城鎮職工基本養老的替代率大約是46%左右，而2018年年金險的給付額僅為1227億元，2017年是893億元；如果剔除教育年金險，養老年金險的賠付額就更少了，在城鎮職工基本養老保險的替代率中幾乎可以忽略不計。

從養老年金險產品多樣性上看，同質性競爭非常明顯，難以滿足安全性高、保障性強、長期或終身領取的不同群體的社會要求。例如，發達國家商業養老保險提供的共同年金、即期年金、定額年金、變額年金、指數型年金等各類產品在我國保險市場比較少見，不受老百姓歡迎，難以真正發揮第4支柱的非正式家庭養老保障的功能，在制度安排上(第1支柱是國家舉辦的基本養老保險，第2支柱是企業主舉辦的企業年金，第3支柱是稅收政策支持的個人商業養老保險)距離個人和家庭養老保障補充手段的功能定位存在較大差距。

養老產業投資重點標的

未來5-10年是我國養老服務行業發展的黃金時期。我們認為，養老產業在未來的5-10年內將快速發展，首當其沖的就是養老服務這一細分行業，原因如下：其一，養老服務需求將在未來5-10年內集中爆發，老齡人口急劇增加，帶來增長新引擎；其二，第一代中產階級即將退休，有消費能力的老年人將成為養老服務的主要消費群體；其三，政策扶持力度加大，從國務院和各部位發布政策文件頻次看，加大養老服務業的投入將是大勢所趨。

未來居家養老將是主角，我們認為，業績未來爆發性增長將會出現在居家養老智能設備和遠程醫療服務。

雙箭股份：養老服務增大布局，大健康領域蓄勢待發

雙箭股份是國內橡膠傳送帶業內的領導企業，橡膠傳送帶生產也是公司主營業務。近三年雙箭股份主營業務收入保持在9-12億元之間，毛利率維持在28%以上。2016年2月，雙箭股份定增控股北京約基，業務拓寬至物料輸送系統設備、技術、方案總包商。

雙箭股份于2012年開始布局醫療養老產業，公司于2012年10月新設桐鄉和濟養老服務投資有限公司。2015年5月，桐鄉和濟頤養院有限公司投入運營，入住率常年接近滿員。和濟頤養院主要瞄準的是中高端老年客戶群體，是一個結合生活照料、休閑養生和文化娛樂為一體的酒店式養老機構。2016年4月14日，控股子公司上海雙箭紅日家園投資管理有限公司成立，以此為契機加快推動公司對養老服務產業的投資，開拓養老服務市場，適時抓住養老服務新興產業的發展機遇，力爭在業界樹立良好的品牌和標桿。

2016年7月1日，全資子公司上海雙箭健康科技有限公司成立，此舉旨在發展大健康產業，挖掘潛在投資機會，通過股權投資等方式進一步整合資源，加快公司在醫療服務行業、養老服務行業、健康產品（包含醫藥、診療設備、試劑等）、互聯網醫療等大健康產業領域發展，有利于公司能更好把握該行業未來發展的新機遇。

2 017年4月，公司剝離子公司北京約基（2016年虧損約5354萬元，17年將不對上市公司業績造成明顯拖累。），進一步專注業務轉型，蘇州養老院項目也于2017年10月28開業，在短短半年時間里，入住率攀升。另外，同年4月，公司認繳上海金浦醫療健康股權投資合伙企業8000萬元份額，成為其有限合伙人，借助專業投資團隊挖掘行業機會。

雙箭股份在2015至2017年動作迅速，轉型順利高效，未來借助資本運作和輕資產的模式，有望成為全國性養老服務的標桿企業。

新華錦：復制日本模式，搭建輕資產養老管理平臺

新華錦的傳統業務為發制品及紡織品業務，近幾年開始向貿易物流、金融投資、房地產開發和老年產業等四方面發展。新華錦目前在保障發制品等外貿主業經營穩定的基礎上，依托集團資源戰略轉型大健康產業，未來重點布局細胞治療和養老服務產業。

借鑒國外技術與經驗，布局大健康業務獲專利產品獨家代理權，開啟養老行業全產業鏈布局。2015年7月，公司與利百健共同設立“青島利百健生物科技有限公司”。除此之外，公司還積極借鑒日本養老行業經驗，搭建特色養老服務平臺。早在2010 年就與日本長樂共同合作成立了新華錦長樂頤養服務有限公司，借助日本長生集團高端養老品牌優勢，建立國內首家結合日式先進頤養服務模式及服務理念的高標準老年頤養中心。2012 年3 月開始運營新華錦國際頤養中心（長樂居）。2016年1月，公司與日本長樂共同出資300萬美元設立“山東新華錦長生養老運營有限公司”，持有66%股權。長生運營已中標山東省內多個社區養老項目，2016 年公司設立了養老護理職業培訓學校，以滿足市場需求。并借助日本高端養老品牌優勢，探索適合中國各類養老機構的運營模式、向社區養老及日間照料中心等多種養老模式延伸，以搭建和完善新華錦特色的輕資產養老服務管理平臺，由此提供內容包括養老服務咨詢、養老管理咨詢、養老人才培訓。同時，由于公司自身良好政府資源背景，在承接政府公立養老機構、社區居家養老服務上具有明顯優勢。

鳳凰股份：養老地產積極推進，醫養結合社區落地

鳳凰股份全稱江蘇鳳凰置業投資股份有限公司，主營業務為房地產開發及銷售。公司2016年實現凈利潤1.72億元，原因為2016年地產項目銷售火爆，房地產行業持續高景氣。

2016年公司積極推進養老業務，公司打造的第一個養老地產項目無錫宜康正式與太平水印養老企業管理有限公司簽訂《鳳凰宜康養老養生社區咨詢顧問合同》，使得公司在養老戰略轉型上邁出重要一步。此次合作將引入中國太平的養老保險運營、養老產業投資的豐富經驗和美國水印公司先進的養老社區開發和管理經驗，在養老產業領域實現強強聯合，集中力量打造精品養老社區。

公司在江蘇宜興打造健康養老地產項目——鳳凰怡然居。該項目以配套養老服務為核心，著力打造產品優良、配套完善、服務貼心、管理精良的高端養老養生項目。宜興養老地產項目占地283畝，總建筑面積約17.2萬平方米，主要為花園洋房和低層建筑產品，并配有活動中心、康復養老中心，是公司進軍養老產業的試點項目。該項目共分四個組團，2016年已修建完成活動中心的建筑工程、內外裝飾工程、展示區管網、景觀工程等項目，一組團完成主體結構施工，二組團完成地下室工程及部分主體結構。對于三、四組團，根據市場的再次調研、委托咨詢單位的建議，進行了重新論證和調整。公司通過集中力量打造精品養老社區，逐步完善養生養老產業各個環節。在養老地產中，公司著力養老地產的醫療和配套服務。通過與太平水印(上海)養老企業管理有限公司簽訂咨詢顧問合同，聘請專業企業對公司進行項目規劃、智能化系統設計、適老化設計等多項咨詢策劃。

與此同時，公司并積極尋求與南京愛樂思健康管理有限公司合作。南京愛樂思健康管理有限公司是以康復帶動養老的輕資產健康管理企業，構建了以李瑞炎教授（中國香港）為核心的包含康復醫師、康復治療師、康復護士等80多人的康復醫療團隊，能快速展開康復醫院、護理院、養老院、社區機構服務項目。公司通過與養老團隊的合作，將充分整合社會資源、利用政策資源，為機構康復治療、社區養老照料、家庭醫療服務提供技術支撐，形成“機構→社區→家庭”三位一體、醫養融合的康復養老管理模式，從而實現醫療保健、養老養生、旅游度假多個領域協同發展。

宜華健康：剝離非醫療產業，完善醫療健康產業布局

宜華健康原業務主要為房地產業務2015年2月更名為宜華健康醫療股份有限公司并進行重大資產重組，完全剝離地產業務，新增醫療后勤綜合服務和醫療專業工程業務。

公司在2015年1月，公司定增收購眾安康100%股權，進入醫院后勤一體化管理領域；同年12月，公司收購達孜賽勒康100%股權、愛奧樂100%股權，進入醫療服務和醫療器械領域，欲打造健康管理平臺；2016年1月，宜華健康收購親和源58.33%股權，正式進入養老服務領域。

公司的養老業務包括：

1.醫療機構投資及運營。2016年完成收購達孜賽勒康后，公司正式全面開展醫療機構投資和運營業務。2016年，達孜賽勒康充分發揮其核心團隊的專業能力和行業經驗，協助公司開拓醫院投資和運營管理等業務，截止目前，公司已直接控制或間接控制以及托管的醫院超過了12家。醫院投資及運營業務的順利拓展，為公司建立全新醫療產業商業模式打下了良好的基礎。

2.養老社區投資及運營。2016年親和源集團有限公司的加盟，為公司帶來了充滿發展潛力的養老業務。憑借在養老行業的品牌地位和多年的成功經驗，親和源市場開拓成效顯著。截止目前，親和源已開業和在建的養老社區已多達15個，連鎖式的會員制養老模式正在得到越來越多老年人的認可和青睞，未來發展空間巨大，與醫療業務板塊協同效應顯著。

3.醫療后勤服務。2016年，公司旗下眾安康后勤集團有限公司非診療業務保持穩步增長，醫療后勤服務在服務醫院家數、收入規模及利潤等方面均保持行業內領先地位，醫療后勤服務的業務內容正逐步轉向更加專業化的領域，業務水平和服務質量逐步提升，醫療后勤服務標準正朝著行業標桿的方向穩步邁進。

4.醫療專業工程。醫療專業工程同樣是眾安康后勤集團有限公司的重要業務之一，2016年公司醫療專業工程業務呈快速增長的趨勢，承接了深圳蓮塘康馨養老項目等多個醫療專業工程項目。截止目前，公司已承接和即將承接的項目達到了9個，醫療專業工程業務發展迅速，有效地提升了公司的盈利能力。

5.慢病及健康管理。公司旗下愛奧樂建立健康云平臺，通過研發、制造和銷售移動醫療設備，形成大數據管理模式，提供慢病管理、健康管理的新商業模式，與醫療機構運營、養老社區運營以及醫療養老后勤服務形成全面的互動，協作空間巨大，發展前景可觀。

6.互聯網醫療。2016年，公司通過間接持股的方式，參股天津上線科技有限公司，繼續參與和拓展互聯網醫療業務。通過參股的形式，公司一方面繼續積累在互聯網醫療方面的經驗，另一方面相關主營業務嘗試開展與互聯網醫療的協作，探索互聯網醫療的盈利模式，對主營業務起到良好的促進作用，也為未來的全新醫療產業商業模式打下基礎。

悅心健康：大健康領域助轉型

公司堅持瓷磚主業持續運營，積極拓展大健康領域業務。公司在轉型過程中堅持主業瓷磚業務，從而作為公司穩定經營的基礎以及穩定現金流的來源；同時公司積極展開大健康領域的并購與合作，與各戰略合作伙伴聯合推進大健康產業布局。

2015年起公司通過整合海峽兩岸醫療和養老資源及并購和戰略投資優質股權等集團化運營方式，積極轉型進入以醫養結合為核心的大健康產業。公司分別與上海健康學院、臺北醫學大學高齡健康管理學系簽署合作協議，推進產教結合，為養老和醫療服務提供人員培養和儲備。同年12月，公司投資康智健康科技，布局全病程管理服務體系，打造大健康產業的大數據平臺。

2016年5月，公司與鈦極生技公司簽署《戰略合作框架協議》，共同開發國內高端的口腔醫療市場；有序推進上海悅心國際醫療中心建設，2016年年底開始試運營；與之加歌、本裕投資發起設立合伙企業，擬募集不超過100億資金推進大健康產業轉型，首期10億元規模中悅心健康認繳出資3億元；同時公司在美國、國內的上海、徐州和廣州等地均有條不紊的開展前期投資準備。此外，公司原瓷磚工廠搬遷后將在上海閔行區浦江鎮空置出590畝土地，公司以此作為基礎，建設集國際醫療中心和養老社區為一體的“悅心健康城”項目，實現醫養結合。2016年8月，公司還通過并購、政府合作等方式先行拓展腫瘤治療、生殖健康等醫療項目，并以輕資產形式實現養老機構品牌化擴張。

2017年3月，悅心安頤獲得杭州第三福利院東區運營權，成為集團第一個落地運營養老項目。近期，悅心健康發行股份購買江蘇宿遷分金亭醫院100%股權、安徽全椒同仁醫院100%股權、遼寧建昌中醫院100%股權，交易總金額預計高達9.1771億元，且均為二級或二級甲等綜合醫院，可以形成差異化競爭，輻射基層，構成公司“區域健康綜合體”運營模式的核心環節。此外，悅心健康還計劃采用非公開募股方式募集3.8億資金升級標的醫院的設施建設。本次交易使公司切入民營醫療服務領域，控制并運營成熟的醫院資產，初步實現建筑陶瓷、健康建材與大健康產業多主業的業務格局。未來公司將通過兩岸資源整合，打造覆蓋疾病預防、治療、康復和養老全產業鏈服務平臺。

魚躍醫療：家用醫養設備龍頭 養老產品逐一覆蓋

魚躍醫療是國內最大的康復護理、醫用供氧及醫用臨床系列醫療器械的專業生產企業，在康復護理和醫用制氧兩大核心領域占據主導地位，競爭優勢在于從產品拓展到服務，具備最基礎的用戶，并滿足剛性需求，在養老產業鏈受益明顯。同時，作為國內家用醫療器械的龍頭，魚躍醫療正在由“設備制造商”向“平臺型品牌運營商和醫療服務提供商”轉型，并進一步向專業的醫用臨床領域延伸。

所有關乎養老的產品未來都逐一覆蓋：由于魚躍醫療在養老市場起步比較早，產品線比較豐富，魚躍醫療的發展策略就是把所有關乎養老的產品未來都逐一覆蓋，并注重構建多元化的營銷渠道。目前，魚躍醫療已構建非處方藥、醫院和電商三大渠道體系。尤其是電商渠道，自2013年以來，魚躍醫療電商渠道高速發展，僅2017年收入便已近10億元，占總收入的28%。電商的高速發展亦帶動公司核心產品制氧機、血壓計、霧化器、血糖儀等的快速增長。由于人口老齡化加劇，用戶對家用醫療器械的需求加大，預計未來3年魚躍醫療電子血壓計、血糖儀、電動輪椅等康復護理領域產品及制氧機、霧化器、呼吸機等醫用供氧領域產品，將會獲得更大的醫療市場。

外延整合優異，設立產業基金持續布局大健康。公司于2015、2016年分別收購了上海醫療器械集團、上海中優醫藥等公司布局國內市場，2017年完成了對德國METRAX GMBH公司的并購，以及普美康AED的整合。并參股美諾公司和云南白藥，分別取得19.33%和10%的股權。隨后，公司又控股意大利百勝醫療。此外，公司分別于5月、11月與華蓋資本及江蘇中衛騰云共同設立了健康產業基金，或可促進在大健康領域的布局以及提高資金的利用率。

山嶼海：候鳥式養老新概念

山嶼海成立于2009年，主要涉足于旅居度假、珠寶制造、無人島嶼開發、金礦勘探等領域的成長型規模企業。公司以中老年旅游為核心，以高端中老年旅居度假、健康養老、情感關愛交流、金融服務四大需求為切入，深耕銀發經濟的產業鏈，形成以健康養老為核心的生態養老產業閉環。山嶼海康養是以高端人群的健康養老為核心，通過旅游、度假、健康、醫療、養老、社交、終身學習等多維度服務，糅合日本北歐的先進理念，是創新新時代中國特色的康養服務全產業鏈企業。

“山嶼海模式”是由山嶼海企業牽頭出資建設，政府政策支持，業主托管及酒店連鎖加盟等模式參與合作，讓社會資本與閑置物業、旅居度假、養老產業等立體化層面的全面互動，真正實現了讓政府、社會、會員及企業的多贏。

截至2018年，山嶼海康養目前已通過自建、承包、托管、長期租賃等方式開發了國內外49個度假基地，分布浙江、海南、廣西、安徽、江西、山東以及日本、泰國等地。公司以度假基地為依托，向會員提供候鳥式旅居度假服務。公司通過傳統銷售、基地常駐人員銷售、口碑營銷等方式將服務銷售給客戶，客戶支付會員費后成為公司會員。山嶼海采用會員制模式，即會員入會時會一次性繳納會員費，因此其能夠在較低資金成本的情況下沉淀大量現金，以此擴展現有業務或整合上下游產業。

截至2017年，公司新增會員人數 1，171 人，會員總人數已達到2800人，意向客戶多達2萬余人。公司實現營業收入為5，998.30 萬元，收入與上年同期相比增加 44.85%。在新三板上市企業中，山嶼海是唯一一家提供候鳥式旅居度假服務的企業，也是去年盈利情況最好的一家企業。

智慧養老將會呈現井噴式的大發展

新冠疫情突如其來，各種智慧程序和小程序如雨后春筍般出現，例如：“武漢微鄰里”社區網格服務小程序，廣州“穗康”小程序線上預約購買口罩，深圳“深I您”小程序線上疫情自主申報，廣東“粵省事”小程序查詢湖北旅客接待酒店，上海“隨申辦”小程序查找附近藥店，“騰訊健康”小程序查門診找醫院等等。根據微信公開數據顯示，從除夕到初七，小程序生鮮果蔬業態交易筆數同比增長149%，社交電商交易筆數同比增長322%。同時微信聯合多地政府，上線各種疫情小程序，推出口罩預約購買、健康自查、線上義診、送藥到家等功能。即便是返程復工，也會有很多政府類小程序可以進行健康申報。

同各類便民醫療、疫情智慧程序出現一樣，養老智慧平臺或者小程序會呈現井噴式的大發展，利用信息技術等現代科技技術，圍繞老人的生活起居、安全保障、保健康復、醫療衛生、娛樂休閑、學習分享等各方面支持老年人的生活服務和管理，對涉老信息自動監測、預警甚至主動處置，使這些技術實現與老年人的友好、自主式、個性化智能交互。未來智慧養老服務領域從投資與使用主體來看主要有以下三個方面：

政府監督智慧平臺加速上線

在智慧城市下，為了更快速、便捷的掌握養老機構疫情信息，更多民政部門會上線政府監管智慧平臺。例如此次疫情就有東營市民政局、溫州鹿城區民政局“養老機構疫情防控”APP小程序緊急上線。鹿城區民政局APP小程序：通過該程序，各養老服務機構可對“每日疫情數據自查”、“防疫物資申請”、“防疫物資剩余情況”等模塊進行填寫上報，局工作人員登錄后臺即可進行操作管理，實時掌握各養老服務機構防控工作的第一手信息，確保養老服務機構疫情“零發生”。

除了近期疫情關聯信息上報，未來在入住長者基本信息、機構養老服務流程監管、各項補貼監管、社區居家養老信息交互、在線支付、在線服務質量評價等方面，都會是政府養老智慧平臺的重點方向。

例如日前在廣東省東莞市民政局上線啟動的“智慧養老”平臺和民政資金監管信息平臺。功能包括：一是對全市為老服務組織、服務對象的登記、申請、審核，包括全市為老服務運營主體的信息登記、證照上傳，全市服務對象的信息采集、勘誤。二是對全市養老服務進行統一調度和服務監管，包括套餐服務模式和按需服務模式。三是對全市養老院及養老機構補貼進行監管，包括全市養老院的信息登記、證照上傳、服務人員信息管理、入住老人信息管理。四是對全市居家養老配餐、送餐、用餐進行監管，包括服務對象在線報餐以及助餐機構運營補貼管理。據統計，目前全市已錄入12000多名服務對象的信息。

各類第三方智慧養老平臺和養老智能設備迎來春天

隨著疫情不斷變化，面向老年人等易感人群的各種防護措施也在不斷升級，封閉管理、少出門、避免前往人員密集場所等措施，讓在機構中集中養老和居家養老的老年人，都進入了一種相對“隔離”的生活狀態。如何在避免老年人感染新型冠狀病毒肺炎的同時，盡可能滿足他們的各種生活、消費需求，讓他們能一如往常地養老，是擺在供給端面前的一大難題。

據多家養老機構、老年用品企業、電商平臺負責人介紹，疫情出現后，老年消費者線上購物需求猛漲，同時，他們對于一些遠程智能老年用品的咨詢、消費量也都出現了明顯的提升。

京東大數據顯示，春節期間，平臺上針對老年群體的家庭護理產品銷量增長明顯，1月20-27日期間，心電/血氧儀下單量環比上月同期增長18倍，而在春節期間（除夕至初七），56歲以上用戶購買血氧儀的下單量同比增長400%左右。

此外，疫情發生后，越來越多的年輕消費者也開始集中為老年人購買一些居家使用的護理設備、保健品等，比如：春節期間，京東上制氧機、呼吸機的下單量增長均達100%左右；“調節三高”的食品如魚油、大豆卵磷脂膠囊等下單量同比增幅也在30%以上。新冠肺炎疫情過后，第三方智慧養老平臺系統將會找到新的盈利和運營模式。

各類養老服務機構加大智慧養老平臺投入與使用

疫情對各類養老服務機構提出更高的管理要求，如何在安全生產經營的前提下，節約人工成本，提升精準服務能力，增加服務增值，打造沒有圍墻的養老院，是一種挑戰也是機遇。

對于養老機構內部：通過人機交互、信息交換、大數據分析和人工智能等技術，實現精準服務和精細管理。老人可以通過高清攝像頭與家人進行視頻語音通話，通過聲音控制電視、空調等設備，還可以語音購物、話費充值等。

延伸服務：老人通過手機就能預約體檢、康復、護理、家政等各種服務，遇到緊急情況可通過電話、微信、視頻等多種方式呼救，子女可以通過手機進行24小時遠程查看老人的生活健康狀況。簡言之，融合信息平臺、物聯網、APP、專業人工服務等相關鏈條的線上線下系統，實現對“居家”老人的全方位監護和服務。相對“隔離”的生活狀態，對集中式的機構養老更是一種挑戰，在疫情狀態下，9073的養老模式中90%的社區居家養老將會有長足發展。

社區居家養老服務是指以家庭為核心、以社區為依托、以專業化的服務為主要形式，積極發揮政府主導作用，廣泛動員社會力量，充分利用社區資源，為居住在家的老年人提供包括生活照料、家政服務、康復服務、日托服務、心理咨詢、精神慰藉、臨終服務等，解決老年人日常生活困難為主要內容的社會化服務。

社區居家智慧養老服務中心疫情下，將運用“互聯網+”思維聯通區域各種資源，實現智慧養老同居家養老進行有效的結合。主要借助互聯網和移動端構建大學、企業、政府、醫院、社區、社會志愿服務機構等多方式協同模式，實現供需的有效匹配，打造“養、護、康、醫、悅”五位一體的社區居家智慧養老服務模式。整合區域優質線下養老服務機構、志愿者機構、高校、企業、各級醫院資源來滿足老年人在醫療陪伴、看護、理療保健、信息和生活幫助、怡樂活動、精神關心等居家養老服務需求。社區居家養老服務將借助智慧養老平臺、配送系統和智能設備等。

另外VR/AR等場景體驗類養老，加上5G的成熟，其應用會加快進展，虛擬世界，將一步步的變成現實世界。

社會資本將大舉投資進入養老產業

疫情過后，政府專項支持主要體現以下幾個方面：

政府采購扶持更廣、更大

隨著政府社會治理能力轉變提升，未來在養老服務上，政府各類采購面更廣、量更大，首先是三無老人、五保老人、托底老人及特困人員等政府采購；二是社區居家失能、半失能、高齡人員長期照護服務政府采購；三是老年人身體能力評估、養老機構星級評定等政府采購。

公建民營將在2020年完成70%左右

2017年出臺的《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》(國發〔2017〕13號)則明確提出了公建民營的發展目標：到2020年，政府運營的養老床位數占比不低于50%。在各個地方養老服務體系十三五規劃當中，大部分地方要求到2020年50%以上的公辦養老機構完成“公建民營”，例如陜西省。部分發達地區例如山東省、湖南省，在2020年將完成80%。

專項扶持政策

養老產業政策作為民生事業，政府支持力度很大，主要體現在土地支持政策、金融支持政策、專項資金支持、減免稅金及人才專項支持等。以東營市為例，其扶持政策包括《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十三個五年規劃綱要》、《“十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》、《“十三五”山東省老齡事業發展和養老體系建設規劃》、《山東省人民政府關于加快發展養老服務業的意見》、《山東省養老服務業轉型升級實施方案》以及《東營市人民政府關于加快發展養老服務業的意見》、《東營市人民政府辦公室關于印發東營市養老服務提升發展三年行動計劃（2018年-2020）年的通知》。

疫情出現，各個地方相繼出臺扶持政策。2月2日，蘇州市率先發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業共渡難關的十條政策意見》，2月3日，北京市（10條）、上海市人社局（4項）、南京市人社局陸續發布相關扶持政策，深圳市福田區推出《防控疫情同舟共濟“福企”十一條》，成為全國首個縣區政府層面出臺的防控疫情應急扶持企業政策。同日，出臺相關文件的還有寧波市鄞州區（10條）、浙江湖州（8條）、福建莆田（10條）、江蘇鹽城（20條）等地。2月4日，青島市發布《關于應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業保經營穩發展若干政策措施的通知》，成為全國首個副省級城市政府層面發布的應對疫情、穩定中小企業發展政策。同日，山東省發布《關于應對新型冠狀病毒感染肺炎疫情支持中小企業平穩健康發展的若干意見》，是全國首個省級政府層面因疫情出臺的中小企業政策。目前，重慶、福州、泉州、寧波、海口、濟南、濱州、淄博、東營、泰安、臨沂、嘉善、徐州、湘潭、秦皇島、銅陵、馬鞍山以及上海嘉定區、楊浦區、靜安區都紛紛出臺了扶持政策。

接下來，我們相信，各個地方政府針對養老產業將會出臺專項扶持政策，主要包括融資、資金、人才、稅金減免等等。

對照2003年非典疫情，新冠肺炎疫情將會對餐飲、涉外旅游、房地產、交通運輸產生消極影響，對線上辦公、網游、健康管理等產業積極影響，疫情過后，將會有更多的社會資本方進入養老產業。互聯網+醫療，互聯網+養老將蓬勃發展。我們認為主要有以下幾個方面：

1.房地產企業投資養老產業。地產進入白銀時間，在疫情倒逼下，將會有越來越多的地產開發商涉足并轉型養老產業。據不完全統計，包括萬科地產、保利地產、遠洋地產、首創地產、綠城集團、綠地集團、碧桂園、復星、路勁、金成地產、華潤地產、富力地產、魯商發展、越秀地產、中海地產、世聯地產等均進入養老領域。在疫情之下，地產開發商借助先天優勢和老齡化社會的到來，房地產企業將轉型提供有服務功能的物業管理或資產管理。

2.國有企業投資養老產業。隨著經濟結構轉型升級，國有企業站位更高，要求承擔更多社會責任，我們觀察更多的國有企業進軍養老產業，例如山東省內魯商集團、水發集團、魯能集團、山東高速、山東文旅集團、濟南城建集團、濟南文旅集團等均進入養老產業。我們研究發現從實踐來看，國企參與探索“公益性項目市場化運作”養老服務模式，推出“物業+養老”社區嵌入式養老服務模式和國企“混改”將專業公立醫院嵌入養老機構。均體現了國有企業資源優勢，國企混合所有改造的制度優勢和通過金融方式對接養老產業。

中國經濟進入新常態后，國資國企也面臨“供給側結構改革”的新要求，“去產能”、“瘦體強身”、“尋找新主業”成為國企發展的重要戰略任務。以養老產業為企業轉型目標，將促進國有企業主業集中化、清晰化，各個省份均有省級及市級國企明確康養投資方向。

3.民營醫療機構轉型投資養老產業。醫療分級轉診、醫藥改革、醫生多點執業、醫療保險改革、區域醫療聯合體建設等等均對民營醫療機構轉型發展提出新要求，民營醫療機構生存能力降低，而老齡化帶來新的市場機遇，同時國家支持醫療機構開展養老機構的政策。養老與醫療結合是未來養老服務業發展的必然趨勢。養老機構引入醫療服務模式，一方面可以為機構內老人提供及時的醫療服務，提高養老服務水平，推動養老機構發展；另一方面可以緩解醫療機構的病床壓力，同時發揮閑置醫療資源的積極作用。

案例：新西蘭高端養老企業RYMANHEALTHCARE（瑞曼）

瑞曼是70歲以上新西蘭人退休生活的首選養老機構。公司目前在新西蘭和澳大利亞共有30個養老社區，其建立的人性化社區以及精心周到的生活醫療服務在新西蘭有著很高的聲譽。過去五年，其基本利潤年均復合增長超過15%，截止2019年初，市值已達到56億NZD。養老社區提供一系列的退休生活和護理選擇，包括獨立的聯排別墅和公寓、服務式公寓、休養所、醫院和癡呆癥護理服務的護理中心居民可以舒適的度假設施，如在家般友好的休息室和酒吧，室內游泳池和水療中心，健身房，美容院，保齡球場，圖書館，網吧，電影院等。

創新的商業模式：集團采用“房地產開發+養老服務”混合體，以“延期管理費”模式運作，保證了公司充足且持續的現金流。入住前村民支付終身入住使用公寓或單位的費用，在遷出后，居民或其遺產收回較部分管理費，一般來說超過五年則收取20%，即客戶收回80%管理費。

公司的模式優點如下：

1.公司開發社區的資金來自銀行貸款，但公司在建造完成甚至還未建成時就開始收取入住費。值得注意的是入住費不僅僅來自入住老人，還有希望預訂之后在將來入住的人。由于瑞曼公司的超高入住率，收取的費用往往超過建造社區的成本。公司可以迅速還完銀行貸款，然后社區就開始源源不斷提供現金流。

2.公司在客戶離開社區后，需要返還最少80%的入住費，但是由于入住率非常之高，第三步與第四步往往是同時進行的。也就是說，公司在客戶離開的時候，其返還費用由下一個客戶支付的費用提供，同時考慮到大環境是通脹，其費用往往還有盈余。也就是說，當客戶離開，公司的對于這個活動的經營現金流為正。

公司的模式唯一的缺點在于，如果入住率低：

1.可能籌集不了足夠的入住費。

2.客戶大量離開時，由于沒有新客戶入住，資金鏈可能斷裂。但目前的情況是養老院在新西蘭供不應求，社區還沒修好圖紙就已經被搶購完了，據公司最新公告，社區入住率基達97%。

優質全面的養老服務是瑞曼的核心競爭力。養老社區形式上是“房地產運作+養老服務”的模式，但本質是它仍是服務業，“房地產運作”只是它骨架，靈魂仍然是優質的服務。瑞曼公司優質服務的特點如下：

1.度假式設施：公司提供度假式退休生活和一流的設施，根據選擇的村莊，您可以在溫水室內游泳池暢游，在美麗的鄉村花園漫步，嘗試瑞曼3A鍛煉計劃，在劇院看電影，或者干脆放松一下，享受與朋友聊天，在鄉村休息室享受一杯美味的烤面包。

2.3A鍛煉計劃：公司給居民設計了科學的鍛煉計劃3A計劃的創始人NICKI BROWN解釋說：“這個計劃是免費提供給每個賴曼村的所有居民的，超過2500名居民每周至少參加兩次，我們的居民已經意識到了這個項目所帶來的巨大好處，并且注意到他們的身體健康都有了顯著的進步。在2013年，NICKI完成了一項調查研究中，她檢測了來自新西蘭各地客戶在搬社區前后的運動量，發現進入社區后，客戶的運動量有了明顯的增加。并且參與者的健康與活動能力都有了明顯提升。

3.持續的護理：公司提供獨立和輔助生活，高質量的住所，醫院和老年癡呆癥相關護理。并且所有的客房都優于行業標準，寬敞舒適，裝修精美，景色優美。同時公司會相應客戶的需求，優先獲得他們所需要的任何護理。社區到處都設有護士呼叫警報系統，提供7*24小時的監護，可以對緊急情況迅速提供幫助。

4.友好的條款：公司通過友好的合同條約來最大化的保護居民利益，公司做出9個保證，固定周費、持續護理、立即停費、無隱性費用、無資本損失、后悔保障、90天內退款保證、遞延管理費保障、退款保護。

5.美好的生活：瑞曼醫療保健公司旨在為老年新西蘭人提供一流的退休生活和護理服務。園丁維護環境的美麗，定期交通服務，美味的下午茶，維護人員和管家保障社區整潔。社區里的基礎設施十分完善和精美，社區還設有美發美容院，商店，教堂，電影院，全天候保齡球綠地，室內溫水游泳池，健身設施和水療中心。

6.萊曼認證計劃（RAP）：反映了我們對提供最好的照顧的承諾。該計劃經過30多年的發展和完善，以國際最佳的實際經驗為基礎，超過新西蘭衛生部在養老院的標準。

上述優質多元的服務保證了瑞曼公司的入住率。而入住率得到保證的同時，公司獲得的持續健康現金流使得上述優質服務得以持續，進一步吸引更多老人入住，形成良性循環。

總結：持續優質服務→持續現金流→充足的入住率三元一體構成了公司的核心競爭力，保證了公司的健康發展。

案例：臺灣絕大多數養老院由醫療機構投資

臺灣在1993年進入老齡化社會（65歲以上人口占比超過7%），2018年進入高齡社會（65歲以上人口占比超過14%）。目前，臺灣養老機構約40%可以實現盈利，毛利率達到20%-25%。

臺灣約9成養老院由醫療機構投資，盈利主要來自醫療部分。桃園的長庚養生文化村是著名的大型長期照料中心，每天用大巴車免費接送老人去附近自己開辦的醫院看病、治療。2005年建成至今已實現盈虧平衡。此外，臺灣的養老機構講服務內容和服務對象進行擴展，如教授老年人書畫技能、農民教城市居民種植有機蔬菜并創收、對孕婦和幼兒提供看護服務等，產生多元化的盈利點。相較而言，國內不少養老項目依賴政策紅利補貼勉強運營，沒有在服務質量和經營策略上下足功夫。

從中高端養老院的運營情況來看，能夠支付得起每月5000-10000元的養老費用的老人或家庭并不罕見。其優質的服務能夠吸引到足夠的客戶為其埋單。

未來5-10年內養老機構將迎來大量高凈值客戶，富人變老為養老機構創造福音。我國60-70歲的老年人口占老年人口總量的近60%，未來5-10年內的這部分人群將從50后和60后中產生。這部分人群將是養老機構的福音：一方面他們是生育高峰誕生的人口，規模龐大；更重要的一點在于，他們中的不少人在改革開放后獲取了足夠的財富，能夠支撐他們相對高額的養老費用，是養老機構的第一批高凈值客戶。中高端養老機構通過其品牌優勢，容易在市場上站穩腳跟、長期運營，從而獲得穩定的收入。

從盈利模式的角度看，不同機構的收費方式大相徑庭。有按照“月費”收取的，也有通過“會員卡+月費”的形式收取的，甚至還有保險公司推出的“保險+月費”模式以及地產公司推出的“產權+物業費”模式。這幾種模式按照老年人的接受程度來進行排序是：“月費”＞“會員卡+月費”＞“保險+月費”＞“產權+物業費”。

其中“會員卡+月費”的模式更需要品牌的保證。如上海親和源，經過6年的運營在市場上建立了自己的品牌。但是另一類如北京椿萱茂采取此種模式，運營狀況慘淡。

“保險+月費”是多數大型保險公司采用的模式。這種方式還可以吸引客戶購買保險，拿泰康人壽為例，項目遍布北上廣，入住前提需購買200萬額度的保險，入住之后每月交月費。已經有6000-7000左右的客戶購買了該保險。

“產權+物業費”是多數大型地產公司采用的模式。其實質是傳統的住宅銷售。對于房地產公司而言，以養老地產開發為主軸進入養老產業領域，具有資源優勢。但養老地產項目初期投入高，如何形成穩定的盈利模式成為運營管理的難題。萬科杭州隨園嘉樹和上海萬科城市花園都是這種模式下的經典案例，目前兩個項目均已實現現金流回正。