房地產精裝房標準化策略探討

摘? ? 要：房地產精裝房是指經過精致裝修的房屋，隨著精裝房數量的快速增長，要分析房地產精裝房標準化設計、施工和管理，分析其中存在的缺陷和不足，提出房地產精裝房標準化實施策略，進行房地產精裝房組織架構調整、合同管理、流程管理等方式，實現房地產精裝房的重點管理和有效控制。

關鍵詞：房地產;精裝房;標準化;策略

1? 引言

隨著房地產逐漸向高端住宅、精裝房、個性化住宅發展的趨勢，要重點關注和探討房地產精裝房的發展現狀和問題，并提出房地產精裝房標準化實現策略，推進房地產精裝房的快速健康發展。

2? 房地產精裝房管理存在的問題剖析

2.1? 企業缺乏系統管理思維和理念

由于當前我國的房地產精裝房尚處于起步階段，大多數房地產企業還停留于精裝房即毛坯+二次精裝的管理思維，缺乏系統性管理思維和理念，沒有進行精裝房的一體化設計，存在建筑設計與精裝房設計不同步的現象，導致戶型設計不合理、功能設計存在缺陷、施工二次拆改量較大等問題。

2.2? 工業化水平不高

當前房地產精裝房產品供應體系尚未配套，通用性較差，沒有形成系列化、規模化的生產體系，不利于房地產精裝房標準化的實現。

2.3? ?精裝房管理層次較低

受到諸多因素的影響和意識限制，精裝房作為最終產成品的管理層次相對偏低，缺乏深入的流程研究和管理體系的研究，將其等同于設備安裝、消防工程等子系統管理內容。

2.4? ?缺乏精細化管理

當前的房地產精裝房關鍵點設置明顯不足，進度里程碑、質量檢測點設置不滿足精裝房的特點，存在工序交叉管理、質量控制不精細等問題，因其處于粗放式管理狀態而出現工期延誤、質量通病等現象。

3? 房地產精裝房標準化策略分析

3.1? 確定精裝房項目管理目標

要進行房地產精裝房項目情況的綜合分析，考慮項目實施存在的各種限制約束性條件，進行技術、經濟、利益相關者分析，進行問題界定和整理，實現相關問題的評估和分類，并合理確定各項目的目標因素，構建項目目標體系，確認各目標之間的關系，使之成為驅動項目標準化管理的驅動力。

3.2? 構建完善的組織結構

可以采用直線職能制結構，設立房地產精裝房項目部，全權負責項目具體管理工作，公司職能部門對項目部工作進行檢查和指導。項目管理部則采用直線制組織架構組建項目管理部，準確明晰地下達指令，維護項目管理的紀律和秩序。

3.3? 做好精裝房項目的標準化策劃工作

精裝房項目的標準化策劃工作包括有：區位分析及選擇、開發內容及規模分析、開發時機分析及選擇、開發合作方式分析及選擇、項目融資方式及資金結構分析、房地產產品經營方式分析等，要通過項目策劃使企業判斷更加準確，避免項目運作過程的偏差，較好地增強項目的競爭能力，并發現企業存在的管理問題，在標準化的策劃程序和步驟之下，有效地整合項目資源，增強企業的管理創新能力。

具體來說，精裝房項目標準化策劃流程主要包括以下方面的內容：（1）前期發展策劃。要初步開展市場情況調查，確定可類比項目并進行調查研究，采用SWOT分析法確定項目總體策劃思路，分析項目的潛在價值，確定核心價值體系及總體策劃思路，進行目標客戶群的鎖定分析，明確項目開發主題及形象定位，提出項目規劃設計建議。（2）建設前期及建設期的策劃。要制訂投資分析報告，提出評審規劃設計方案，制定前期推廣策略，策劃各類公關宣傳活動。（3）營銷策劃。進行可類比項目營銷策略分析，確定推廣營銷策略，細化營銷思路，并制定市場進入方案。（4）銷售期及后期服務。要劃分銷售周期并確定各周期工作內容，制定售樓工具及資料，培訓銷售人員并舉辦各種促銷活動，進行尾盤銷售，完成竣工交樓并提供物業管理建議。

3.4? 加強招標及合同管理

房地產精裝房項目復雜復雜，施工難度大，要加強招標及合同的標準化管理，合理確定招標流程，包括：表單設計、招標文件設計、資格預審、組織投標、投標比選與談判、定標并發放中標文件、簽署合同。在進行合同管理的執行過程中，要注重合同交底工作，清晰完整地解讀合同中的相關約定，對不同意見和建議進行解釋和交流，并嚴格按照合同條文和合同簽署主旨執行，防止出現突破合同界限導致管理失控局面，將合同管理過程約束在可接受范圍以內。還要做好合同的索賠管理，將所有因素列入合同投標階段措施項目之中，并進行施工現場的科學嚴謹管理，保留施工現場的第一手資料，避免出現重復索賠和虛假索賠的現象。

3.5? 注重項目采購的標準化管理

要進一步規范房地產精裝房項目的采購工作，構建內部公開、透明的采購管理系統，包括供應商評估與激勵機制、材料信息庫、供應商履約評估等，形成長期、穩定的供應合作關系。要在采購實施前明確材料樣板、精裝修樣板房和施工樣板，進行分類標識、登記及封樣管理，并做好采購材料的驗收管理，確定材料樣板的合理方法，實現材料計劃超編管理、材料超供量管理、剩余材料管理、材料款支付、材料消耗復核等。

3.6? 強化項目流程標準化管理

考慮到房地產精裝房項目業務流程牽涉面廣、業務流程受開發周期的影響、業務流程柔性較大等特點，要進行房地產精裝房項目管理流程的優化，以原有毛坯房項目管理流程為基礎前提，結合項目管理目標、組織結構、供應鏈等要素，分析精裝房項目與毛坯房產品之間的差異性，選定所需優化和再造的流程。另外，要注重房地產精裝房項目的溝通管理，借助于計算機網絡平臺執行各項工作流程，進行工作過程、流程及效果的實時監控。

4? 結束語

綜上所述，房地產精裝房要轉變粗放式的管理模式，引入標準化、規范化的管理思維和策略，合理確定精裝房項目管理目標，構建完善的項目組織架構體系，開展精裝房標準化策劃工作，加強招標及合同管理、采購標準化管理和流程標準化管理，不斷推進房地產精裝房的標準化進程。后續還要深入探討房地產精裝房項目管理系統思維，進行項目具體管理內容的有效控制，更加靈活地運用項目管理基礎工具和手段，為建設更多的優質精裝房項目奠定基礎。

參考文獻：

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作者簡介：

何仲程（1990—）男，四川儀隴，漢，本科，研究方向：房地產精裝修標準化管理。