500米“限高令”下，多座城市地標性建筑“削高”

薛宇飛

今年4月24日，蘇州工業園區公布了已經停工數年的蘇州中南中心的規劃方案，如外界預料，這座超高層建筑的建設高度從原來的729米降到了499米。至于為何是499米，3天后的一份文件似乎能揭開答案。

4月27日，住建部、國家發改委發布了《關于進一步加強城市與建筑風貌管理的通知》（以下簡稱“通知”），其中提到，要嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑。中南中心以1米之差，未觸及“限高令”，成為國內規劃和建設中的超高層建筑“削高”的最新案例之一。

近些年，超高層摩天大樓在各地拔地而起，規劃中的600米、700米甚至800米的建筑屢見不鮮，但隨著社會對摩天大樓的態度逐漸理性，其負面問題越來越被人們所關注。住建部政策研究中心原主任秦虹分析稱，政府公開文件中出現“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經過特殊的批準，是不被允許的。今后立項新建的500米以上的超高層項目，估計都會受到影響。

地標建筑頻頻變矮 500米早是隱形門檻？

其實，在4月27日的通知發布之前，全國多座規劃和建設中的超高層建筑都已經被“削高”，500米的高度，成為超高層建筑的隱形門檻。

2012年，中南建設公司以6630萬元的價格拍得位于“蘇州之門”北側1.65萬平方米的地塊，用于建設蘇州中南中心。按照早前規劃，中南中心地上138層，地下5層，檐口高度598米，以塔冠最高點729米的高度成為當時“國內在建第一高樓”。

不過，媒體稱，中南中心從2014年1月3日開始施工，2015年4月4日所有樁基全部完成施工，但不久，就傳出停工的消息。蘇州電視臺2019年8月底報道稱，拿地數年，中南中心的工地仍是雜草叢生、磚塊亂堆，蘇州工業園區國土環保局公開回應稱，因國家超高層限高政策，該項目正在辦理規劃變更手續。

直至今年4月24日，蘇州工業園區公布了中南中心的項目規劃方案，建筑效果圖與之前相比，發生了較大的變化，整體造型方中帶圓，建設高度則由原來的729米大幅削減至499米。

中海地產曾計劃在成都天府新區修建一座677米的超高層建筑，這就是熊貓大廈，后更名為“一帶一路大廈”。中海地產拿地后，地標建筑沒有過多進展，677米的建設高度也不再成為宣傳重點，當地就傳出高度遭削減的消息。2019年8月底，中海地產的一位內部人士表示，該地標項目的方案正在調整中，高度會有一些變化，但仍未確定。

今年4月16日，中國建筑西南勘察設計研究院有限公司的微信公眾號“四川省城市特殊巖石工程技術研究中心”，發布了一篇名為《好消息——擬建西部第一高樓地基基礎方案順利過會》文章。文章稱，中建西勘院成功組織召開中海成都天府新區超高層項目1號地塊地基承載力專家評審會，認為“項目研究成果突破現行規范，為高達489米的超高層建筑地基基礎論證提供強力可靠支撐。在“項目研究背景”一欄，文章稱，“中海【成都天府新區超高層項目】1號地塊是中國建筑投資、建造為一體的重大工程，該工程主樓超塔建筑高度達489米”。

深圳是中國摩天大樓較為集中的城市之一，也是諸多房地產開發商競逐城市天際線的戰場，在超高層建筑的規劃上，房企也頻頻喊出600米、700米乃至800米的口號。華潤湖貝塔，最初的設計高度為830米，后來一路削減，從700米降至666米，2019年8月最終降至500米;深圳羅湖區的晶都酒店、寰宇大廈，原來的批準建設海拔高度分別是700米、642米，減去地面高度，兩地塊建筑物的實際高度分別為693米和633米，但到了2019年11月，均被改為500米。

武漢綠地中心，最初規劃高度為636米，比已經建成的中國第一高樓上海中心大廈還高4米，但最終的建設高度被定為475米;在南京，金茂在河西的G97地塊和綠地在江北的G41地塊，此前都將建設高度規劃為500米以上甚至600米，頗有你追我趕的架勢，經過一番調整，高度雙雙降到了500米;西安的中國國際絲路中心大廈，最初的高度是501米，后來削減3米，降至498米。

政策逐步收緊 超高層建筑須兩部委復核

梳理發現，規范超高層建筑之前就有端倪，雖沒有詳盡的方案，但管控的態度在逐漸加強。2016年2月，《中共中央 國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中指出，強化公共建筑和超限高層建筑設計管理，建立大型公共建筑工程后評估制度。

2016年7月，住建部在對全國政協十二屆四次會議第3228號提案的答復中稱，摩天大樓，或稱超高層建筑，是一種高強度的開發方式，被認為可以最大限度地集約使用土地，最大限度地拓展城市空間，緩解城市用地緊張的矛盾。隨著摩天大樓越建越多，社會各界對摩天大樓的認識越來越理性，其負面問題也越來越被人們所關注，比如摩天大樓由于建設和維護成本高、消防風險大、破壞城市風貌，以及常常被看作“政績工程”“形象工程”而飽受詬病。研究認為，建設摩天大樓，反映出投資者和決策者對城市現代化、現代建筑文化、土地節約集約利用的認識不全面，不符合綠色、低碳發展要求，應嚴格控制。

住建部在上述答復中還稱，要求在城市總體規劃中對重要地區明確建筑高度限制，在控制性詳細規劃中明確用地性質、容積率、建筑高度等控制性要求。2017年7月，住建部又在回復另一名政協委員的提案中有類似的表述。

2019年9月，住建部在《關于完善質量保障體系提升建筑工程品質的指導意見》中稱，嚴格控制超高層建筑建設，嚴格執行超限高層建筑工程抗震設防審批制度，加強超限高層建筑抗震、消防、節能等管理。

直至今年4月27日，住建部、國家發改委發布通知，對新建500米以上、250米以上及100米以上建筑進行了規范。通知稱，在超高層地標建筑方面，要嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情況確需建設的，應進行消防、抗震、節能等專項論證和嚴格審查，審查通過的還需上報住房和城鄉建設部、國家發展改革委復核，未通過論證、審查或復核的不得建設。

通知還稱，要按照《建筑設計防火規范》，嚴格限制新建250米以上建筑，確需建設的，由省級住房和城鄉建設部門會同有關部門結合消防等專題論證進行建筑方案審查，并報住房和城鄉建設部備案。

秦虹分析稱，這一政策的出臺是有多方面原因的，也是考慮到了超高層建筑帶來的一些影響。她指出，政府公開文件中出現“一般不得”的字眼，就可能意味著沒有經過特殊的批準，是不被允許的。

秦虹預計，兩部委的通知后，立項新建的500米以上的超高層項目估計都會受到影響。而在建項目是否會被波及，各地可能會做一定的評估，并采取彌補措施。

巧合的是，就在4月27日兩部委的通知公布后，就有項目應聲下調。據了解，寶能集團在沈陽打造的寶能GFC，計劃修建高度為568米，是東北第一高樓，但后來漸漸鮮有提及高度問題。至今年4月28日、29日，寶能GFC的微信公眾號連續發布的兩篇文章中都顯示，寶能GFC的高度為500米。

超4成摩天樓在中國 修建過程多波折

經過幾十年的建設，中國早已不缺摩天大樓，與全球其他國家相比，在數量上更是遙遙領先。世界高層建筑與都市人居學會（CTBUH）發布的《2018年高層建筑回顧報告》顯示，2018年，中國各地共建成88座200米以上的摩天大樓，占全球總數的61.5%;全球200米及以上的高層建筑總數達1478座，中國就擁有678座，占全球總數的45.9%。

“中國摩天大樓的數量很多，占到全球總數的很大一部分，住建部門應該對修建超高層建筑進行約束。”清華大學建筑學院教授宋曄皓表示，經過多年的實踐，修建超高層建筑已經沒有過多的技術難點，但要考慮是否需要。

宋曄皓稱，在寸土寸金的區域修建超高層建筑，可以緩解用地緊張的狀況，但對于很多城市與區域而言，其土地開發強度并沒有那么大，是沒有必要修建超高層的，企業、政府等相關方則是出于各自的考量，產生了這種沖動。超高層建筑的建設成本高，運營與維護成本大，但租金、售價的回報卻不見得很理想，還要面臨著消防安全等不可預知的特殊情況的挑戰。

據了解，中國的超高層建筑以高檔寫字樓和酒店業態為主，而由于供應增加等原因，當前寫字樓的空置率高企。戴德梁行的報告顯示，2019年全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達到近10年最高點，目前平均在10%左右;二線城市寫字樓平均空置率更高，平均在28%左右。

“在空置率較高的城市，超高層項目將面臨著建成后較重的銷售或出租壓力，一旦發生招商困難引發財政緊縮、前期開發項目時申請的大額貸款無法償還等現象，投資風險將會愈發加大。雖然這些城市的高空置率未必都是由超高層建筑造成的，但不可否認的是，超高層建筑的總體體量巨大，動輒幾十萬平米的項目投放市場需要更長時間的消化周期。如果開發商的資金實力難以支撐長期持有，大多數開發商會選擇將項目散售，而一旦散售，項目品質將會在短期內迅速下降。”戴德梁行中國區研究部主管魏東表示。

另外，不管是已經建成并投入使用，還是正在建設中的超高層建筑，都面臨著資金投入大、建設周期長等問題，停工、爛尾也常常與之相伴。已經是地標性建筑的上海環球金融中心和蘇州東方之門，在修建時風波不斷，分別歷時13年和11年才開發完成。中南集團在2012年就取得了蘇州中南中心地塊的土地，之后頻頻有停工的消息傳出，按照最新的規劃方案，該項目預計今年下半年正式開工， 工期約5年半。也就是說，如果一切順利，中南中心從拿地到落成，將是長達14年的長跑。

宋曄皓說：“我支持住建部、發改委的通知，應該對超高層建筑的建設進行規范，如果不得已非要修建，就要有充分論證。”