探析房地產財務管理風險及其防控對策

張書婧

摘要：隨著時代的發展，社會不斷地向前行進著，全球的經濟水平也在飛速提升，居民生活水平大幅度的得到了改善，人們也更加追求生活環境所帶來的幸福感。在此基礎上，房地產行業也得到了進一步的發展，但房地產財務管理風險始終是長期存在的一個問題，因此本文首先概述了房地產財務管理的風險，接下來系統的分析了房地產發生財務風險的原因，以及規避風險的控制措施，希望以此推動房地產行業的可持續發展。

關鍵詞：房地產財務管理;財務管理風險;資金;控制

1? 引言

近年來，我國房地產行業發展十分迅速，房地產行業在我國市場經濟體系所占的市場份額也比較大，我們也能由此看出房地產行業在新時代發展中的重要性。但我國房地產行業起步和發展都比較晚，大多還是由國有企業轉化而來，并且在發展前期長期受到國家經濟的宏觀調控，因此房地產行業正面臨著財務管理的風險。同樣由于人們生活質量的提高，對房產也有了一定的追求，房地產行業的市場競爭也愈發激烈，那么如何有效規避房地產財務管理的風險，便成為了房地產企業實現可持續發展道路上，必須要應對和解決的問題。

2? 房地產財務管理風險的概述

房地產財務管理風險主要是指房地產企業財務管理體系不合理，企業融資貸款方式不科學所導致的企業所得經濟效益下降或是企業無法償還債務甚至破產的風險。從狹義的方面解釋，財務管理風險就是企業因為沒有合理利用財務杠桿而面臨了低收益或破產的局面;從廣義的方面解釋，財務風險是指企業在開發過程中因為沒有對整體進行科學的規劃而影響了自身的生存與發展。財務管理面臨的重要問題是理財風險，而理財風險中最要緊的是成本的管理，因此重視有形資產與無形資產的管理，合理把握企業的整體成本預算，提高企業對財務風險管理的認識，才能有效的提高房地產企業的風險規避能力。

3? 房地產企業財務風險的主要原因

3.1? 缺乏合理的預算管理

房地產企業開發的項目越大，資金的投入也就越多，資金在開發過程中留存的時間也就越久，回款的周期也就越長。那么在需要如此大量并且密集地投入資金的情況下，企業未合理地做好財務預算管理，就有可能會導致企業在項目建設過程資金鏈斷掉，無法完成預期目標。其次，每一個房地產開發項目都是極其復雜的，一部分房地產企業沒有長遠的眼光，認為房地產開發只是在獲得土地的使用權后就能夠準備下一步的工程款投入和建造工作，接著如期交付工程后就能夠收獲一定的經濟效益。

3.2? 成本控制不嚴格

在整個項目完工后，企業需要整理核算成本再來核算最后收益。據統計，2017年開發成本增速較2016年有明顯提升的有6家上市公司，分別是碧桂園、萬科、恒大、融創、保利和招蛇，在2016年時他們的開發成本平均增速為44.2%，而2017年則增加到了55.6%，這表明這些公司都處于一個加速補充庫存的過程，因此更應該控制成本。有些房地產企業在開發的準備時期沒有做好充分的規劃，沒有充分發揮財務人員的才能，沒有將成本的控制落實到位，所以在最后核算時，會發現可能發現增加了不少多余的成本，以至于企業的經濟效益受到損失。總而言之，房地產企業一定要重視企業的施工安排，嚴格把控每一個步驟的成本，為各個環節準備充分的資金，有效的利用資金，盡量能夠通過控制成本規避一定的財務風險。

3.3? 缺乏現金管理

建立健全的財務管理體系是房地產企業能夠正常運作的一大重要保障，但對于許多企業來說，即便是設置了財務管理體系，也有可能會出現各種問題。開發房地產是一項耗時費力的項目，整個過程要經歷競標土地，開發土地，工程建設，竣工交房四個大階段，每個階段都需要投入大量的資金，并且因為開發過程時間較長，項目的變現能力也比其他時間短的工程差一些。

4? 房地產財務風險控制措施

4.1? 提高財務風險管理意識

首先，要提升企業實際掌權和決策人的財務水平，避免其因為對財務工作的不充分了解而做出不科學的決策。其次，要加強對相關財務工作人員的培養，使其始終能夠保持先進的理念，為企業今后的發展建言獻策。最后，倘若要引進新的財務血液，必須嚴格把控其專業能力，測試其財務風險管理意識，以求整體水平能夠得到提升。

4.2? 優化企業資本結構，降低籌資風險

房地產行業的開發項目是需要耗費大量的資金的，那么能否籌集到開發所需求的資金就關系后續的整個建造工作，同時也影響著企業能否順利的生存和繼續發展。調整后資產負債率=（總負債-預收賬款）/（總資產-預收賬款），預收賬款在房地產企業負債里的占比達到了30%，將其剔除后，我們可以看到房地產企業的真實負債水平，并據其做出調整。在一些情況下，某些企業會選擇銀行的企業貸款來進行負債經營，但企業負債經營是一把雙刃劍，短期內可能會看到一定的經濟利。

4.3? 實現財務管理預算化

整個預算過程可以分為三個版塊，首先是對競標及開發利用土地成本的預算，其次是對建造整個工程的成本預算，最后還有工人工資等細節方面的成本預算。土地儲備其實可以算作存貨的基礎，在土地儲備方面，碧桂園、融創、新城仍在持續增加，并且名列前茅，但銷售速度位于前端的同樣是這三家企業，因此合理的規劃土地儲備也是一種規避風險的途徑。在預算出大概財務成本后，要詳細規劃各個項目的成本，分析整個資金鏈是否環環相扣，以大局觀來規劃每一筆資金的輕重緩急，制定詳細的財務管理計劃，并且堅持執行，嚴格把控，以此防控一定的房地產財務風險。

5? 結語

綜上所述，房地產財務風險是每一個企業都會面臨的挑戰，而在激烈的市場角逐和淘汰中，企業必須采取有效的應對措施，如，加強各有關人員的風險防控意識、優化企業的籌資結構并能及時實現財務管理預算化。以此對企業在開發過程中所面臨的風險進行科學、合理的規避，促使各企業能夠實現自己不忘初心的戰略發展目標，也借此推動房地產企業在市場經濟中得到更好的發展。

參考文獻：

[1]王穎，董榮.淺談房地產財務管理風險問題探索與研究[J].房地產導刊，2015年第29期.

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