房地產財務管理中關鍵環節的有效控制及策略分析

張廣禹

摘要：在我國社會快速發展下，帶動了經濟水平的提高。其中，房地產行業是近些年來發展比較快的一個行業，在國家經濟中所占的比重越來越大，同時從業的人員也越來越多，相比其他行業其更容易受到國家政策的影響，想要獲得穩定的發展就需要不斷地適應國家政策的調整。加強房地產行業的財務管理水平，讓房地產行業具有更高的政策適應性，將有助于促進其穩定發展。基于此，本文主要對房地產企業財務管理的意義及其關鍵環節的控制進行分析，希望能夠為房地產行業財務管理水平的提升提供借鑒與參考。

關鍵詞：房地產企業;財務管理;關鍵環節;控制措施

1? 引言

在現階段國內的經濟中，房地產屬于非常重要的行業，其收益、風險相對較高，對于國內經濟的發展有巨大的推動作用。如今房地產開發，不僅需要考慮前期的資金投入和預估收益，還需要考慮后期風險以及項目資金的使用狀況，而財務管理在其中扮演著非常特別的角色，不僅影響到資金管理及使用狀況，還會對后期的風險應對產生影響。為了合理推動房地產企業的健康發展，需要穩步提升其財務管理水平，尤其需要對財務管理關鍵環節展開科學有效的控制，使房地產企業能夠保持平穩的運行狀態，不出現較大的財務風險，逐步提高市場競爭力。

2? 房地產財務管理工作中的關鍵環節

2.1? 資金管理

房地產開發體系涵蓋土地競標、項目立項、規劃設計、開盤銷售、竣工驗收等多個環節，每個環節對資金的需求都非常密集和敏感，資金投入與產出之間的時間間隔比較長，所以如何做好資金管理工作至關重要。一方面，要重點關注房地產項目的土地成本和資金管理，這是因為除非企業通過劃撥的方式獲取土地，否則在前期就必須投入大額的資金，資金是影響房地產項目開發進度的重要因素;另一方面，針對房地產項目銷售的資金回籠問題，應當盡可能地提高資金回籠的周期和效率，如在政策許可的條件下盡可能早的獲取預售證，與政府部門溝通做好銷售資金的監管工作，努力降低單方監管額度，在每個監管節點足額提取超額資金等，這都有助于企業降低資金使用成本，提高資金使用效率。

2.2? 稅務籌劃

在房地產項目的開發中，稅務籌劃工作同樣也貫穿房地產開發的各個環節，對項目的資金收益起到重大的影響。因此需要將稅務籌劃放到與資金管理同等重要的位置上。房地產項目因其資金投入比較大，涉及的環節比較多，因此涉及到多個稅種，同時涉稅金額較大，如在土地獲取的階段有契稅;在項目立項的階段有印花稅;項目建設的階段有城鎮土地使用稅;樓盤銷售的階段有增值稅、土地增值稅、企業所得稅等。這些稅種的申報與繳納都與房地產企業的財務管理工作息息相關，所涉及的稅務風險，同樣關系到項目能否順利實施。

2.3? 財務計劃和風險管控

基于房地產項目開發的系統性、復雜性和長期性，財務計劃和風險防控成為了財務管理工作中不可或缺的重要環節。房地產項目是從土地獲取之前的可行性研究開始的，如市場調研、開發假設、現金流量預計等環節必不可少，需將地產開發進度、銷售進度、資金回籠進度與預期項目收益相結合，同時還要綜合考慮市場因素、政策因素、自身管理因素等。因此，要想對房地產項目開發過程中的風險進行有效的管控，房地產企業的財務管理部門還需要制訂各類預算計劃，如月、季、年度預算等，需要財務管理人員針對資產負債預計、利潤預計、現金流預計、新簽合同額、投資支付預計等進行科學確定，并盡可能地要求相關部門參與制定和嚴格執行。此外，房地產企業的財務管理人員還需要提前做好風險預警和應急預案等，這樣才能將可能發生的潛在風險控制在合理范圍之內，確保房地產開發項目的順利開展。

3? 房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制策略

3.1? 健全房地產企業的財務管理制度

財務管理關鍵環節的有效控制首先依賴健全的企業財務管理制度。要明確各類財務工作人員和相關工作人員的各項職責，尤其是提升財務管理人員的專業素質，為房地產企業優化財務管理流程、改革財務管理模式奠定良好的基礎。其次，房地產企業要結合自身的業務需求和發展需求，對財務管理制度進行持續性的完善，確保各項財務管理工作有理有據、有章可循，這樣不僅可以減少財務沖突，節省財務成本，又提高了財務管理效率，大大提升了企業核心競爭力。最后，要科學建立內部激勵機制，重視財務管理人員綜合素質的培養和完善，通過有效的獎懲措施及激勵機制充分激發財務人員的工作激情和執行力，增強崗位責任感和榮譽感，提升其對財務工作的重視程度，精益求精。

3.2? 優化稅務籌劃方案

房地產項目的稅務籌劃應建立在嚴格遵守國家相關法律法規的基礎上。為了節省項目的稅務支出，必須要將項目的稅務籌劃落實到項目的各個環節，從項目土地的獲取、成本合同簽訂、預售收款、銷售合同簽訂、銷售收入確認等各階段入手，合理地利用稅收政策進行避稅，從而減少稅金支出提升企業的資金收益。相關的稅務籌劃人員需要加強對國家稅務部門出臺的房地產行業相關的法律法規學習，并進行明確，對企業的稅務籌劃工作進行不斷的優化，時刻關注國家的稅收政策變化，為企業節省大量的資金，讓企業有更多的資金投入到項目開發中，促進項目的早日竣工。

4? 結語

綜上所述，隨著現在我國經濟的不斷發展，國內房地產行業的發展非常迅速，但財務管理控制問題也逐漸暴露出來。房地產行業發展中涉及較多的資金支持，因此，也就面臨較大的資金風險，有效進行資金風險防控非常關鍵。房地產企業財務管理關鍵環節在于加強財務的精細化、科學化管理，加強成本控制，但就現在的實際情況來看，其中還存在較多的問題，在未來的發展過程中還需要得到不斷的解決，這樣才能夠促進房地產企業可持續發展。

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