關(guān)于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的思考

盧林香

摘要：2020年7月10日，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需、推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義。2020年兩會(huì)，老舊小區(qū)改造被首次寫入政府工作報(bào)告，并提出改造3.9萬個(gè)的明確目標(biāo)。基于此，本文根據(jù)廬江縣2019年老舊小區(qū)改造為例探討。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū)、住宅改造

1? 老舊小區(qū)改造背景及概況

隨著我國居民對居住條件要求的變化，老舊小區(qū)在舒適度、便捷性、安全性等方面，已經(jīng)不能滿足社會(huì)的需要。2017年12月，住建部確定廣州、廈門、沈陽等15個(gè)城市為全國老舊小區(qū)改造試點(diǎn)，在兩年多的試探摸索中，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)，但同時(shí)在各地老舊小區(qū)改造的實(shí)施過程中也發(fā)現(xiàn)各種各樣的問題。雖然不同城市、不同小區(qū)表現(xiàn)出來的建筑老舊、道路堵塞、環(huán)境衰敗、設(shè)施不全等問題大同小異，但在實(shí)際操作過程中各個(gè)小區(qū)的現(xiàn)狀特點(diǎn)和改造需求千差萬別。目前，全國各地建成20年以上的老舊小區(qū)約17萬個(gè)，如何“因地制宜、精準(zhǔn)施策”是當(dāng)前老舊小區(qū)改造的關(guān)鍵問題。

2? 推進(jìn)老舊小區(qū)改造的意義

（1）有利于改善居民的居住條件和生活品質(zhì)，提高群眾獲得感、幸福感、安全感;

（2）有利于改善小區(qū)環(huán)境，延續(xù)歷史文脈，實(shí)現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展;

（3）有利于加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)治理，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局

廬江縣2019年老舊小區(qū)改造為例

2.1? 老舊小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)

老舊小區(qū)的改造力度和改造標(biāo)準(zhǔn)是需要依據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及根據(jù)不同小區(qū)的特點(diǎn)和需求，有針對性的進(jìn)行改造。此次選擇廬江縣兩個(gè)具有代表性的兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)是安置小區(qū)馬園安置房，一個(gè)是開發(fā)小區(qū)磙塘新村進(jìn)行探討。被選中參加改造的老舊小區(qū)需要滿足幾個(gè)要求：1、小區(qū)需是2000年之前建成投入使用;2、小區(qū)須有一定的規(guī)模，具有相對獨(dú)立的院落;3、小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不高，設(shè)施缺損、功能不全、環(huán)境臟亂差;4、本小區(qū)的居民對小區(qū)的改造愿望特別強(qiáng)烈，超過75%的居民希望對小區(qū)的現(xiàn)狀進(jìn)行改造。

2.2? 老舊小區(qū)改造的目標(biāo)

為改善城鎮(zhèn)人居環(huán)境，提升居住品質(zhì)，滿足人民對美好生活的向往，以建設(shè)宜居城市為目標(biāo)，堅(jiān)持政府主導(dǎo)，居民參與，分批逐年推進(jìn)老舊小區(qū)的綜合治理，為廣大居民營造優(yōu)美、整潔、有序的生活環(huán)境。

3? 老舊小區(qū)現(xiàn)狀存在的問題

3.1? 在建筑方面

兩個(gè)小區(qū)的建筑外立面的管線存放比較亂，居民普遍使用的太陽能上水也是直接掛落的，在小區(qū)的一樓有違規(guī)搭建，老舊小區(qū)商住混合，外立面胡亂搭建的雨棚也比較多，門衛(wèi)也比較簡陋，小區(qū)的樓棟號(hào)，單元號(hào)的標(biāo)識(shí)不夠清晰明確，會(huì)給小區(qū)居民、來訪人員造成困擾，帶來不便，屋頂?shù)姆浪畬悠毡橛袧B漏的問題，急需修復(fù)。在小區(qū)的一層樓棟的一層墻體被污染，影響小區(qū)的整體美觀度。

3.2? 給排水方面

兩個(gè)小區(qū)樓棟室外的管線雨水和污水未進(jìn)行分流處理，供水的管道網(wǎng)絡(luò)比較破舊，以及水表未進(jìn)行出戶安排，在水壓高峰期的時(shí)候上水量比較小，整個(gè)小區(qū)的綠化草坪沒有綠化灌溉的設(shè)置取水點(diǎn)。在小區(qū)樓棟陽臺(tái)方面，建筑陽臺(tái)沒有進(jìn)行雨水和污水分流的配水管道，也沒有空調(diào)冷凝水的散排，沒有安排管道，并且管道年代已久，沒有進(jìn)行維護(hù)修復(fù)，堵塞問題非常嚴(yán)重。

3.3? 強(qiáng)弱電方面

兩個(gè)小區(qū)的配電是架空電纜配置，線路復(fù)雜交錯(cuò)，電線桿較多，在小區(qū)的主干路上設(shè)置的道路燈架，影響燈架的照明效果，給小區(qū)的居民晚間出行造成一定阻礙。由于小區(qū)的整體建設(shè)較為落后，小區(qū)的監(jiān)控系統(tǒng)并不完善，存在很多方面的問題，例如監(jiān)控清晰度不夠高，一些監(jiān)控死角拍攝不到，往往忽略了這些小細(xì)節(jié)的問題，就會(huì)導(dǎo)致比較嚴(yán)重的問題出現(xiàn)。

3.4? 功能環(huán)境方面

由于兩個(gè)小區(qū)建設(shè)的年代相對較久，物業(yè)比較落后，小區(qū)整體居民素質(zhì)并不是很高，物業(yè)方面存在問題較多。在建設(shè)的時(shí)候小區(qū)的入口沒有設(shè)置智能化門禁，這在現(xiàn)在看來是非常危險(xiǎn)的，如今大多數(shù)中新建小區(qū)智能化門禁是必備的系統(tǒng)，因此在改善的時(shí)候需要對門禁系統(tǒng)進(jìn)行改善提升。小區(qū)內(nèi)綠化品質(zhì)低，停車位少，兒童活動(dòng)場地及健身場地缺乏，部分設(shè)施損毀嚴(yán)重，存在很大的安全隱患。

4? 解決對策及具體改造思路

通過前期詳細(xì)的調(diào)研和走訪的基礎(chǔ)上，在與屬地部門、社區(qū)、物業(yè)以及業(yè)主代表的充分溝通下，根據(jù)兩個(gè)小區(qū)的具體情況制定了相應(yīng)的改造措施。

4.1? 修繕改造房屋

整修屋面，不影響相鄰住戶采光、房屋結(jié)構(gòu)、抗震設(shè)防要求前提下，將隔熱、防漏功能較差的平頂屋面進(jìn)行改造。整治外觀，對破損、陳舊、風(fēng)化嚴(yán)重的房屋外墻進(jìn)行防滲、粉刷處理，對陽臺(tái)等排水進(jìn)行雨污分流改造，整修、更換破損的排水管道。

4.2? 完善基礎(chǔ)設(shè)施

老舊小區(qū)內(nèi)的道路由于建設(shè)較早，均為水泥混凝土道路，舒適性較差，通過修整、翻建，使其達(dá)到現(xiàn)在的居住區(qū)道路建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到道路通暢，平整舒適，完善無障礙設(shè)施。重建地下管網(wǎng)，達(dá)到雨污分流，保證小區(qū)的排水通暢。對水、電、氣進(jìn)行改造，有條件的小區(qū)要做到桿管線下地，杜絕亂拉亂接。整治、新建停車設(shè)施。新建、改擴(kuò)建和整修公共非機(jī)動(dòng)車庫（棚），盡量滿足小區(qū)內(nèi)居民非機(jī)動(dòng)車停放需求;整頓機(jī)動(dòng)車使用秩序，改建、補(bǔ)建機(jī)動(dòng)車停車位。增設(shè)交通標(biāo)志。更新、規(guī)范環(huán)衛(wèi)設(shè)施。

4.3? 提升環(huán)境質(zhì)量

整治綠化，優(yōu)化綠化布局，拆除占用綠化的違章建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)綠化功能配套休閑設(shè)施，維修改造原有休閑場地，配建健身器材等文體設(shè)施，規(guī)范文化宣傳欄，公示牌等設(shè)施。

4.4? 完善公建配套

整治配套用房，對被占用或閑置的公建配套用房進(jìn)行清理、清退和調(diào)整，恢復(fù)原有使用功能，對小區(qū)實(shí)行封閉式管理，合理確定大門的位置和數(shù)量，完善小區(qū)安防管理。

5? 結(jié)語

黨的十九大報(bào)告指出，把人民對美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)，老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，而不同城市不同老舊小區(qū)面臨的問題和矛盾各有不同，應(yīng)切實(shí)考量城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地域地理環(huán)境特點(diǎn)、城市不同地段特征、居民生活環(huán)境改善需求、居民精神文化追求等，識(shí)別老舊小區(qū)特點(diǎn)與改造需求，“因地制宜、精準(zhǔn)施策、對癥下藥”，科學(xué)確定改造目標(biāo)和實(shí)施路徑，保證老舊小區(qū)改造的穩(wěn)步推進(jìn)，維護(hù)居民利益，激發(fā)各方改造積極性。

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