房地產企業融資管理問題分析

張志

【摘要】在經濟迅速發展的今天，房地產行業在我國國民經濟中扮演著重要的角色，而房地產企業融資問題又是房地產行業得以良好運行的重中之重。因此，作為資金密集型的房地產行業，保證企業順暢的資金鏈條、緩解企業資金壓力是房地產行業一直以來存在的課題。本文就房地產企業現存主要融資方式淺析其融資存在的各種問題，并根據問題提出相應的對策。

【關鍵詞】房地產企業;融資風險;對策

一、房地產企業融資的主要方式

（一）銀行貸款

銀行貸款作為房地產企業最重要的融資方式，其應用于房地產開發的各個階段中，不論是在取得土地使用權前期、在取得預售許可證前期，還是在竣工驗收時，銀行貸款都發揮了巨大的作用。根據現行政策，房地產企業通常通過收購項目公司來獲得土地使用權，并且采用并購貸、開發貸等銀行貸款的方式進行融資。

（二）信托融資

除了銀行貸款這一融資方式，信托融資也是房地產企業重要融資方式之一。雖然信托融資相較于銀行貸款的融資成本略高，但是它也有其獨特的優勢，比如周期短，更具靈活性，更容易控制風險等。但是，房地產信托融資所占房地產融資總額比例并不高，同時也代表了其巨大的發展潛力。

（三）債券融資

債券融資在2014年以前規模并不大，但自從2015年證監會發行《公司債發行與交易管理辦法》，擴大了公司債發行主體范圍，宣布債券融資市場向房地產企業開放，房地產企業債券的數量和規模都有了較大增長，截止2019年年底，海外債達到井噴。

二、房地產企業融資存在的主要問題分析

（一）融資渠道約束多，難以形成融資規模

自從2017年以來，政府陸續出臺一系列政策，房地產企業融資逐漸收緊，政府對于房地產企業的融資有了更多的限制、融資渠道更加狹窄。

2019年7月，中國銀保監警示約談房地產信托業務增長速度過快、增長數量過大的包括中行信托、萬向信托等10家企業，同時要求給房地產企業貸款金額較大的銀行控制其貸款額度。政府對于房地產行業收緊政策還有很多，這些國家調控政策使得房地產企業融資難以形成規模。

（二）融資政策變化大，難以控制融資風險

改革開放以來，房地產行業蓬勃發展，對中國國民生產總值的增長發揮著重要的作用，是關乎國計民生的大事，自然備受國家關注。那么同樣，融資作為房地產企業開發項目必不可少的一環，國家對其政策的調整也時有發生。政策調整后，原有的融資計劃在未實施時已經不再適應企業，如果不能及時調整出適合企業的融資方案，企業將面臨資金困難，同時難以控制企業融資風險。

房企融資政策不斷變化是事實，而如果對政策把握不準確，難以控制融資風險，將給企業造成不必要的損失。

（三）融資期限結構差，難以降低融資成本

所謂融資期限結構，是指房地產企業融資總金額中長期融資和短期融資所占比例情況。

由于我國房地產企業對于融資規模有很高的要求，使得企業通常會選擇長期融資，導致在企業融資總金額中，長期融資占的比例過大，同時資本轉化率又低，這樣企業內部就存在大量閑置資金。這些資金存在于企業中，沒有發揮其應有的作用，但是卻極大的增加了房地產企業的融資成本。房地產企業是典型的資金密集型企業，因此決定了其對于資金有很高的要求。融資成本的增加顯然不利于房地產企業持續發展。

三、加強房地產企業融資的對策

（一）拓展融資渠道

國家對房地產企業融資確實存在收緊政策，但是也并非對房地產企業一味壓制，抑制其發展，房地產企業應該順應并利用國家政策制定適合企業的融資方案。

一方面，積極參與政府扶持項目，一般政府扶持項目都會存在政策優惠，如針對舊城改造的融資優惠——舊改貸，以及《2017—2021年中國舊城改造深度分析及發展規劃咨詢建議報告》中指出，舊城改造實施由民間資本參與的PPP模式，這種模式不但降低了房地產企業前期投資，后續也會有降低貸款利率、加速折舊等優惠政策，拓展融資渠道的同時降低了企業資金壓力。

另一方面，當前房地產企業融資仍然非常依賴銀行貸款，并且銀行貸款占房企融資很大份額，這使得企業融資方式單一，承擔風險的能力較弱。因此，企業應充分利用各種融資渠道，適應企業自身特點，對于項目各個階段不同的資金需求選擇不同的融資方式，打造屬于自身的融資方案。

（二）建立人才培養機制

房地產企業融資政策的不斷變更增加了企業合理選擇融資渠道、降低融資成本的難度，這使得建立房地產企業專業人才培養機制變得尤為重要。只有做好企業內部人才培養及梯隊建設，才能支持企業持續長久的發展。

首先，房地產企業需要為員工提供良好的持續學習新政策新法規的環境及平臺。企業引進人才固然重要，如萬科集團的“海盜行動”就為萬科吸引了大量的人才，但企業儲備和培養人才更為重要，尤其是房地產行業這樣專業的領域。企業應定期組織專家講座學習新政策新法規，借鑒其他企業的成功案例，研究創新融資模式，降低企業融資風險。

其次，建立合理的獎懲與晉升機制以防止人員流失。人員流失常常給企業帶來很大的損失，而公平公正的獎懲機制有利于企業留住專業人才，透明的晉升機制可以有效提高專業人才的忠誠度，從而為企業創造更大的價值。

（三）調整資本結構

凈負債率指標作為房地產企業融資風險的風向標，可以直觀的表現企業債務和權益的現有情況，提示房地產企業根據自身經營情況防范風險，減少資金壓力。

過多依賴銀行貸款融資會給企業帶來更多的風險，因此，房地產企業應在適應外部政策變更及內部經營情況的前提下，妥善分配債務和權益的比例，選擇多元化的融資方式及渠道，優化房地產資本結構，減少對銀行貸款這一融資方式的依賴程度。

同樣，單一的融資方案也無形中增加了企業的財務風險。長周期的房地產項目在實施過程中難免會遇到各種各樣的突發狀況，單一的融資方案一定難以完全適應這種變化，因此，企業應建立多個融資備選方案以適應房地產開發過程中的利率上調、安全事故等事件。

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