不動產設備平臺如何測算面積的討論

潘硯斌

摘 要：浙江省內為建立統一的建筑工程竣工聯測聯合標準體系， 2018年7月1日后出讓（或者劃撥）的國有建設用地上的建筑工程項目，按《建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術規程》（DB33/T1152-2018）（后文簡稱《規程》）施行。本文討論如何在浙江省新《規程》實施后不動產如何測算設備平臺的面積。

關鍵詞：設備平臺;房產面積;特殊結構;主體范圍

不動產建筑面積測算主要涉及《規程》前六章，包含總則、術語、基本規定、控制測量、建筑面積計算規則、房產測量等。為建立統一的建筑工程竣工聯測聯合標準，不動產建筑面積成果也將一測多用，在設計規劃及產權登記發證等方面將通用一個建筑面積。

1《規程》建筑面積的計算一般規定

1.1《規程》建筑面積的首條規定為：建筑面積以建筑占有的空間為基礎進行計算，地上地下建筑面積分別計算。

1.2 《規程》全新一條：房屋主體結構內的建筑空間按全面積計算。

主體結構的范圍即主體范圍線以內的建筑結構空間。在主體范圍線以內的建筑面積，無論采取何種形式，都全計面積。主體范圍線之外的建筑形式才去考慮全算、半算還是不計面積，而設備平臺是主體范圍線以外的建筑形式。

2設備平臺

2.1設備平臺的概念

建筑物中專為放置暖通、空調、給排水、和電氣的設備和施工人員進入操作的空間平臺。

2.2設備平臺的結構形式

設備平臺通常是與室內不相通空間，有為其獨立設置的頂蓋，其設計面積通常不會很大，設計圖紙上有設備儀器的標識，偶爾有幾戶人家共用一個設備平臺的情況。（注：住宅中與室內相通的設備平臺在《規程》里視作陽臺，公共建筑中與室內相通的設備平臺在《規程》里視作與室內一體）

3 設備平臺計算建筑面積

3.1設備平臺計算面積的目的

設備平臺在國標里并沒有詳細的計算規則，一般與室內不相通的設備平臺不計算建筑面積，因此設計上出現了各種形式的設備平臺建筑形式 ，“逃面積”現象嚴重，為了遏制這種“逃面積”的做法，《規程》規定了設備平臺計算面積的限制。

3.2設備平臺計算面積的方法

（1）主體結構線內的設備平臺等空間應計算全部建筑面積。

（2）住宅的設備平臺計算方法：

①住宅建筑中與室內相通的有頂蓋的設備平臺，納入陽臺面積計算。（與套內相通計入套內陽臺納入陽臺總量控制，與共有部位相通的根據結構情況計算面積）

②套內建筑面積（不含陽臺、飄窗）70.00㎡以下的住宅套型，其與室內不相通的有頂蓋的室外設備平臺累計水平投影面積大于3.00㎡的，或70.00㎡及以上的住宅套型，其與室內不相通的有頂蓋的室外設備平臺累計水平投影面積大于5.00㎡的，超過部分按水平投影計算全面積。

（3）公共建筑的設備平臺計算方法

公共建筑中與室內不相通的有頂蓋的室外設備平臺按水平投影面積的1/2計算;與室內相通的設備平臺計算全面積。《規程》補充規定里明確住宅用途的設備平臺超限部分和公共建筑中的室外設備平臺面積計入相應的套內建筑面積（專有建筑面積）。

4關于特殊設備平臺計算建筑面積的討論

4.1設置在走廊對面的設備平臺：

在走廊對面形成的設備平臺，首先讓設計明確該設備平臺是為誰使用，接著確認設計戶室用途是住宅還是公共建筑，明確兩者后再按《規程》要求進行專有建筑面積的計算。

4.2室內夾層放置的設備平臺：

室內夾層放置的設備平臺，沒有歸屬的問題，所以不需要設計明確為誰使用，但在計算建筑面積的時候要注意平臺的層高， 2.2m以下的空間需要計算一半面積，在2.2m及以上的空間計算全面積，接著確認戶室用途，然后再按《規程》要求進行專有建筑面積的計算。

4.3利用樓梯間上空空間放置的設備平臺：

在處理樓梯上空空間放置的設備平臺，首先讓設計明確該設備平臺為誰使用，在計算建筑面積的時候要注意平臺的層高， 2.2m以下的空間計算一半面積，在2.2m及以上的空間計算全面積，最后確認戶室用途，再按《規程》要求進行專有建筑面積的計算。

結語：第一，主體范圍線內的建筑空間都是全算面積，由設計人員確定主體范圍線，測繪人員要對主體范圍線有一定的辨錯能力;

第二，設備平臺是主體范圍線以外的用于擱置設備的建筑空間，這個建筑空間就是為了放置設備用的，別無他用;

第三，設備平臺的計算原則對住宅與公共建筑時是不同的。對于住宅用途的設備平臺，《規程》對其創設了獨有的計算方法，產生了最多免于計算建筑面積的起點。其計算的建筑面積叫做專有建筑面積，這也是《規程》的獨有名詞。公共建筑的設備平臺，與室內相通則全算面積，與室內不相通則計算一半面積。

參考文獻：

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（湖州誠建聯合測繪有限公司，浙江 湖州 31300）