房地產企業財務管理風險防范策略探討

豐艷波

摘 要：房地產行業屬于資金密集型行業，具有高投入、高杠桿以及高風險等特征，投資周期相對較長，并且容易受到外部環境影響。受這些因素影響會讓房地產企業運營發展過程中蒙受財務風險。基于此，本文對房地產企業財務管理風險進行了綜合性分析，并提出了相關策略，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;財務管理風險;防范

一、房地產企業財務管理風險類型分析

目前房地產行業正面臨發展瓶頸，部分房地產企業所面臨的競爭壓力變得愈來愈大，財務管理風險也變得愈加凸出，主要涉及以下幾個方面：（1）融資風險。融資其房地產財務管理過程中的重要環節。基于房地產行業的特性，房地產企業僅僅依靠自有資本發展顯然是不夠的。因此，房地產企業需要借助融資手段來擴充資本規模，這也使得房地產企業對金融機構具有較高的依賴度。一些房地產企業會將銀行貸款作為融資首選方式，融資手段較為單一，融資渠道狹窄，必然會產生融資風險。（2）投資風險。投資風險也是房地產企業經常遇到的財務管理風險類型，其主要表現為由于項目不合理規劃而造成盲目投資;市場調研不夠充分導致實際收入與預期產生嚴重偏離，導致投資風險。部分房地產企業在投資過程中往往將重心放在利潤上，但忽視了企業未來可能存在的發展危機，甚至出現盲目投資的情況。一旦企業本身出現問題必然會對資金鏈產生影響，導致其盈利能力下降，甚至會讓企業蒙受巨大經濟損失。（3）資金回收風險。房地產企業在資金回收方面容易出現風險。相關資金從發出到收回的過程、周期以及收回額度存在一定不確定性，資金回籠步伐相對較慢，再加上部分地區商品房空置率較高，容易引起財務風險，會對企業整體發展產生嚴重影響。

二、房地產企業財務管理風險影響因素分析

房地產企業財務管理風險是由多種因素共同作用所致，主要涉及以下幾個方面：（1）市場環境。經過多年發展，如今房地產市場競爭已經進入了白熱化階段。房地產產品差異化逐漸縮小，開發上所面臨的同質化競爭壓力變得愈來愈大，行業競爭也變得愈來愈激烈。如此一來，房地產項目開發難度以及銷售成本將逐步上升，財務風險可能愈來愈大。（2）金融環境。金融環境會對企業財務風險產生直接影響，如利率、貨幣政策、信貸政策以及金融交易程序等出現變動或調整均會影響房地產企業日常經營。（3）自身資本結構。一些房地產企業由于資本結構不合理，債務比重較大，自有資金較少，承受的債務壓力較重，容易產生財務杠桿。一旦資本負債率過高，會讓企業資金鏈出現問題，導致房地產企業財務風險上升。

三、房地產企業財務管理風險防范策略分析

（一）構建財務風險預警系統

房地產企業在財務管理過程中通過構建風險預警系統能夠提前預測相關風險，并擬定相關風控措施，將風險影響降至最低。首先，房地產企業要充分進行調研，收集外部市場信息，并對內部財務報表進行整合，對相關資料進行綜合性分析。其次，可通過數學模型如Logistic 模型進行預警分析，獲得風險點。再者，企業要結合分析結果、實際運營狀況以及提出有效建議及策略。在風險預警過程中，各部門之間要保持密切溝通，相互協調，做出有效的預警處理。給予預警系統逐漸衍生出一個相對嚴謹的監控體系，提前預防各種風險。

（二）完善現金流管理

對于房地產企業這種資本密集型企業而言，加強現金流管理能夠有效防范財務管理風險。房地產企業現金流管理主要涉及土地購買、建筑施工款項、房屋售出款項回流等。房地產企業自身要充分掌握自身情況，明確資產與債務比重，設定一個相對合理的資產負債率作為標準。同時房地產企業要將整體負債以及資金流量控制在合適目標范圍內，并加強融資渠道管理，盡可能擴大融資渠道及范圍，避免單一化融資方式，通過增加資金供給來降低整體資產負債率。另外，房地產企業需要對各項目進行準確評估，根據現金流回流時間長短，對多項目進行組合，實現財務資金細化以及風險分散，讓現金流保持相對充足的流動性，實現資本健康周轉。對于不同區域項目采取地區化現金流管理，保證現金流流入以及輸出的安全性與獲利性，按照周期特征有效控制現金流。

（三）加強內控機制建設

房地產企業需要分階段加強內部控制。在項目建立時，要根據各項目費用差異建立相應的成本控制機制，最大程度降低成本支出。在項目計劃階段，需要將各環節成本預算落實到位，盡可能提升預算精度，資金后續運行奠定良好基礎。在招投標階段，需要對投標、中標以及評標耗費的人力成本進行預判、控制，并做好管理決策準備工作，為后續設計、策劃、營銷等成本控制打好基礎。在施工階段要嚴格按照預決算計劃執行成本控制，并針對突發性事件制定預防性方案，特別要關注外部市場環境因素，注意人力資源成本以及建材成本變化所帶來的沖擊作用。另外，在銷售階段需要建立長期內控機制，對資金輸出進行嚴格控制，使企業能夠維持健康發展狀態。

參考文獻：

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