北京寫字樓市場(chǎng) 2020年第一季度回顧與全年展望

Cresa世樺嘉潤(rùn)是全球最大的租戶代理服務(wù)公司，為企業(yè)提供整合一站式企業(yè)地產(chǎn)服務(wù)涵蓋了企業(yè)房地產(chǎn)需求的各個(gè)方面，包括市場(chǎng)研究、地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃、員工住址分析、工作場(chǎng)所戰(zhàn)略、選址分析、政府政策談判、專案管理、交易管理、盡職調(diào)查、項(xiàng)目管理等服務(wù)，通過在全球80多個(gè)國(guó)家1000個(gè)城市為客戶提供個(gè)性化的企業(yè)地產(chǎn)解決方案和專業(yè)租戶代理服務(wù)。作為企業(yè)地產(chǎn)策略規(guī)劃師，Cresa世樺嘉潤(rùn)致力于協(xié)助企業(yè)管理層設(shè)立有效的企業(yè)地產(chǎn)策略應(yīng)對(duì)企業(yè)在不同階段的企業(yè)地產(chǎn)需求以及挑戰(zhàn)。

2020年第一季度北京寫字樓市場(chǎng)回顧：

1.甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)無新增供應(yīng)入市

2.需求端走弱，疫情后新租及擴(kuò)租成交量銳減

3.科技與金融行業(yè)仍為需求主導(dǎo)，生物醫(yī)藥行業(yè)表現(xiàn)亮眼

4.市場(chǎng)情緒以觀望為主，甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率與上季度持平

5.租賃壓力較大的業(yè)主租金下調(diào)明顯

在供應(yīng)端，Cresa世樺嘉潤(rùn)董事總經(jīng)理李芳月表示：“2020年第一季度，全市僅有一個(gè)位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68，000平方米的新項(xiàng)目竣工進(jìn)入北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)本季度無新增供應(yīng)入市，總存量仍維持在898萬平方米。” 此外，據(jù)Cresa世樺嘉潤(rùn)了解，原計(jì)劃于2020年入市的一些新項(xiàng)目，雖受疫情影響交付日期將小幅延后，但相關(guān)業(yè)主均表示各自項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將于年內(nèi)如期入市。

在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農(nóng)歷新年前既已簽訂或達(dá)成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業(yè)的延遲復(fù)工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續(xù)租為主。”結(jié)合當(dāng)前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級(jí)搬遷的市場(chǎng)趨勢(shì)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量在2020年第一季度僅錄得約7，400平方米。值得關(guān)注的是，一些仍有較大面積擴(kuò)張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業(yè)總部的同商圈乙級(jí)物業(yè)進(jìn)行擴(kuò)租，北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的凈吸納量因此錄得近55，000平方米。

據(jù)李芳月介紹，科技與金融行業(yè)在本季度仍為北京寫字樓市場(chǎng)的最主要需求來源，二者在全市新租及擴(kuò)租總成交面積中的占比合計(jì)超過67%。此外，生物醫(yī)藥行業(yè)在本季度的成交面積占比升至10%，環(huán)比大幅提升8個(gè)百分點(diǎn)。上述行業(yè)就整體而言，都有望在本次疫情過后迎來利好，其中線上教育、人工智能以及保險(xiǎn)等細(xì)分行業(yè)租戶的市場(chǎng)表現(xiàn)尤為值得期待。

在空置率方面，Cresa世樺嘉潤(rùn)高級(jí)董事總經(jīng)理徐榮卿表示：“由于無新增供應(yīng)入市，且疫情的出現(xiàn)使得租戶目前主要持觀望態(tài)度，本季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率仍錄得17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0個(gè)百分點(diǎn)。北京乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)雖出現(xiàn)需求的增長(zhǎng)，但新項(xiàng)目的入市仍將空置率環(huán)比推升0.1個(gè)百分點(diǎn)至13.4%。”就甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈而言，受來自金融與科技行業(yè)穩(wěn)定需求支撐的中關(guān)村及金融街商圈，雖然空置率在本季度仍分別處于2.8%與4.3%的低位，但各自環(huán)比微升0.2與0.1個(gè)百分點(diǎn)。中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率在2019年攀升11.5個(gè)百分點(diǎn)后，在本季度因租戶活躍度的降低而迎來小幅調(diào)整，錄得環(huán)比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至15.3%。然而，考慮到即將繼續(xù)放量的新增供應(yīng)，以及租戶租賃預(yù)算整體收緊的市場(chǎng)趨勢(shì)，中央商務(wù)區(qū)商圈的空置率自下季度起或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)上浮態(tài)勢(shì)。

徐榮卿表示：“由于整體需求的疲軟，加上市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業(yè)主在本季度繼續(xù)將項(xiàng)目租金下調(diào)。北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金在本季度環(huán)比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環(huán)比下降1.4%。” 在甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環(huán)比下調(diào)0.7%，降幅居首。租戶租賃預(yù)算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務(wù)區(qū)與中關(guān)村商圈，在本季度均錄得0.4%的租金環(huán)比降幅。

2020年全年北京寫字樓市場(chǎng)展望：

1.新增供應(yīng)量受疫情影響有限，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目均將如期入市并繼續(xù)推高全市空置率

2.需求有望在下半年回升，然而海外疫情控制情況及國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)值得密切關(guān)注

3.部分租戶的租賃策略預(yù)計(jì)將在疫情后進(jìn)行調(diào)整

4.甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率或?qū)⑼黄?1%

5.加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)或?qū)⒘罴准?jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金同比降幅超過5%

展望2020年，Cresa世樺嘉潤(rùn)執(zhí)行董事總經(jīng)理王剛認(rèn)為，北京寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)的供應(yīng)高峰并未因疫情的發(fā)生而得到緩解，2020年全市預(yù)計(jì)仍將有超過100萬平方米的新項(xiàng)目入市，其中甲級(jí)項(xiàng)目達(dá)到約73萬平方米。王剛指出：“市場(chǎng)當(dāng)前存在著高度不確定性，若目前國(guó)內(nèi)疫情的良好控制態(tài)勢(shì)得以持續(xù)，已在海外開始爆發(fā)的疫情可以盡快得到有效控制，且并未對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)、乃至政治形勢(shì)帶來實(shí)質(zhì)性沖擊，北京寫字樓市場(chǎng)目前被抑制的租賃需求有望在下半年得到釋放。然而，受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響，需求的回暖僅是相對(duì)而言，整體來看預(yù)計(jì)仍將維持在較低水平。疫情過后，部分租戶的租賃策略同樣將出現(xiàn)調(diào)整。受疫情沖擊較大的租戶為降低運(yùn)營(yíng)成本，或?qū)⑦x擇退減現(xiàn)有租賃面積、降級(jí)搬遷、或遷址至聯(lián)合辦公型物業(yè)過渡，乙級(jí)和園區(qū)型物業(yè)因此在今年有望得到市場(chǎng)青睞。”

結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)以及疫情防控形勢(shì)，Cresa世樺嘉潤(rùn)預(yù)測(cè)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率預(yù)計(jì)將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位。雖然一些租戶結(jié)構(gòu)健康、出租率良好的項(xiàng)目預(yù)計(jì)仍將保持租金水平的整體穩(wěn)定，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇或?qū)⒘钭赓U壓力較大的業(yè)主進(jìn)一步加大租金降幅，并導(dǎo)致年末全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金同比下調(diào)5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。面對(duì)可能出現(xiàn)的窗口期，在疫情中仍保持堅(jiān)挺或預(yù)計(jì)將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場(chǎng)租金大幅下調(diào)的契機(jī)，以優(yōu)惠的價(jià)格尋找續(xù)約、擴(kuò)租、或升級(jí)搬遷至更為理想?yún)^(qū)位、物業(yè)的機(jī)會(huì);對(duì)于其他當(dāng)前位于較為老舊樓宇的租戶，Cresa世樺嘉潤(rùn)建議租戶結(jié)合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對(duì)較低的高品質(zhì)項(xiàng)目，從而以最低的成本完成企業(yè)形象的升級(jí)，并獲得更高規(guī)格的物業(yè)服務(wù)。