北京寫字樓市場 2020年第一季度回顧與全年展望

Cresa世樺嘉潤是全球最大的租戶代理服務公司，為企業提供整合一站式企業地產服務涵蓋了企業房地產需求的各個方面，包括市場研究、地產戰略規劃、員工住址分析、工作場所戰略、選址分析、政府政策談判、專案管理、交易管理、盡職調查、項目管理等服務，通過在全球80多個國家1000個城市為客戶提供個性化的企業地產解決方案和專業租戶代理服務。作為企業地產策略規劃師，Cresa世樺嘉潤致力于協助企業管理層設立有效的企業地產策略應對企業在不同階段的企業地產需求以及挑戰。

2020年第一季度北京寫字樓市場回顧：

1.甲級寫字樓市場無新增供應入市

2.需求端走弱，疫情后新租及擴租成交量銳減

3.科技與金融行業仍為需求主導，生物醫藥行業表現亮眼

4.市場情緒以觀望為主，甲級寫字樓市場空置率與上季度持平

5.租賃壓力較大的業主租金下調明顯

在供應端，Cresa世樺嘉潤董事總經理李芳月表示：“2020年第一季度，全市僅有一個位于望京/酒仙橋商圈，體量約為68，000平方米的新項目竣工進入北京乙級寫字樓市場。北京甲級寫字樓市場本季度無新增供應入市，總存量仍維持在898萬平方米。” 此外，據Cresa世樺嘉潤了解，原計劃于2020年入市的一些新項目，雖受疫情影響交付日期將小幅延后，但相關業主均表示各自項目預計仍將于年內如期入市。

在需求方面，李芳月介紹：“本季度的租賃成交多在農歷新年前既已簽訂或達成意向。受疫情影響，看房的不便及諸多企業的延遲復工政策，令租戶活躍度在年后銳減，租約到期日臨近的租戶多以選擇原址續租為主。”結合當前需求走弱、諸多租戶退減租賃面積或降級搬遷的市場趨勢，北京甲級寫字樓市場的凈吸納量在2020年第一季度僅錄得約7，400平方米。值得關注的是，一些仍有較大面積擴張需求的租戶，在本季度選擇在臨近企業總部的同商圈乙級物業進行擴租，北京乙級寫字樓市場的凈吸納量因此錄得近55，000平方米。

據李芳月介紹，科技與金融行業在本季度仍為北京寫字樓市場的最主要需求來源，二者在全市新租及擴租總成交面積中的占比合計超過67%。此外，生物醫藥行業在本季度的成交面積占比升至10%，環比大幅提升8個百分點。上述行業就整體而言，都有望在本次疫情過后迎來利好，其中線上教育、人工智能以及保險等細分行業租戶的市場表現尤為值得期待。

在空置率方面，Cresa世樺嘉潤高級董事總經理徐榮卿表示：“由于無新增供應入市，且疫情的出現使得租戶目前主要持觀望態度，本季度北京甲級寫字樓市場的空置率仍錄得17.1%，與上季度持平，但已顯著高于去年同期7.0個百分點。北京乙級寫字樓市場雖出現需求的增長，但新項目的入市仍將空置率環比推升0.1個百分點至13.4%。”就甲級寫字樓市場各商圈而言，受來自金融與科技行業穩定需求支撐的中關村及金融街商圈，雖然空置率在本季度仍分別處于2.8%與4.3%的低位，但各自環比微升0.2與0.1個百分點。中央商務區商圈的空置率在2019年攀升11.5個百分點后，在本季度因租戶活躍度的降低而迎來小幅調整，錄得環比下降0.4個百分點至15.3%。然而，考慮到即將繼續放量的新增供應，以及租戶租賃預算整體收緊的市場趨勢，中央商務區商圈的空置率自下季度起或將繼續呈現上浮態勢。

徐榮卿表示：“由于整體需求的疲軟，加上市場競爭的加劇，部分面臨較大租賃壓力的業主在本季度繼續將項目租金下調。北京甲級寫字樓市場的平均租金在本季度環比下滑0.4%，至人民幣376.0元每月每平方米。乙級寫字樓市場的平均租金錄得人民幣223.9元每月每平方米，環比下降1.4%。” 在甲級寫字樓市場各商圈中，亞奧商圈的平均租金在本季度環比下調0.7%，降幅居首。租戶租賃預算的日益保守令平均租金在全市各商圈中高居前兩位的中央商務區與中關村商圈，在本季度均錄得0.4%的租金環比降幅。

2020年全年北京寫字樓市場展望：

1.新增供應量受疫情影響有限，預計新項目均將如期入市并繼續推高全市空置率

2.需求有望在下半年回升，然而海外疫情控制情況及國際經濟形勢值得密切關注

3.部分租戶的租賃策略預計將在疫情后進行調整

4.甲級寫字樓市場的空置率或將突破21%

5.加劇的市場競爭或將令甲級寫字樓市場的平均租金同比降幅超過5%

展望2020年，Cresa世樺嘉潤執行董事總經理王剛認為，北京寫字樓市場預計將出現的供應高峰并未因疫情的發生而得到緩解，2020年全市預計仍將有超過100萬平方米的新項目入市，其中甲級項目達到約73萬平方米。王剛指出：“市場當前存在著高度不確定性，若目前國內疫情的良好控制態勢得以持續，已在海外開始爆發的疫情可以盡快得到有效控制，且并未對國際經濟、乃至政治形勢帶來實質性沖擊，北京寫字樓市場目前被抑制的租賃需求有望在下半年得到釋放。然而，受宏觀經濟形勢影響，需求的回暖僅是相對而言，整體來看預計仍將維持在較低水平。疫情過后，部分租戶的租賃策略同樣將出現調整。受疫情沖擊較大的租戶為降低運營成本，或將選擇退減現有租賃面積、降級搬遷、或遷址至聯合辦公型物業過渡，乙級和園區型物業因此在今年有望得到市場青睞。”

結合當前的經濟、市場以及疫情防控形勢，Cresa世樺嘉潤預測，北京甲級寫字樓市場的空置率預計將在2020年末被推升至超過21%的歷史高位。雖然一些租戶結構健康、出租率良好的項目預計仍將保持租金水平的整體穩定，但市場競爭的加劇或將令租賃壓力較大的業主進一步加大租金降幅，并導致年末全市甲級寫字樓市場的平均租金同比下調5.2%，至約人民幣357.7元每月每平方米。面對可能出現的窗口期，在疫情中仍保持堅挺或預計將在疫情后得到利好的租戶宜把握市場租金大幅下調的契機，以優惠的價格尋找續約、擴租、或升級搬遷至更為理想區位、物業的機會;對于其他當前位于較為老舊樓宇的租戶，Cresa世樺嘉潤建議租戶結合自身需求，考慮搬遷至位于非核心商圈、租金水平相對較低的高品質項目，從而以最低的成本完成企業形象的升級，并獲得更高規格的物業服務。