酒店房地產抵押貸款市場價值評估技術線路探究

【摘要】本文介紹了酒店房地產抵押貸款內涵及其影響因素、房地產抵押價值風險系數、基于抵押風險的房地產抵押價值評估案例，以期優化酒店房地產抵押貸款的價值評估方法，加快酒店房地產擁有者的資金流通速度，促進經濟的發展，希望能夠給讀者帶來啟發。

【關鍵詞】酒店房地產;抵押貸款;市場價值評估

近年來，商業房地產已經成為我國房地產行業的主流，廣義上的商業房地產包括酒店、寫字樓、商業廣場等類型的房地產，不但具有滿足消費者需求的社會服務功能，還具備商家進行經營、投資等商務活動的經濟功能。本文主要說明了商業房地產中的酒店房地產抵押貸款的市場價值評估。

1、酒店房地產抵押貸款內涵及其影響因素

為規范我國房地產抵押貸款市場，我國政府于1994年開始，陸續出臺了各項相關法律規定，從而解決房地產抵押過程中，房產的市場價值、清算價值以及抵押貸款價值之間存在差異，降低價值評估合理性和可靠性問題。

1.1酒店房地產抵押的內涵

《房地產估價規范》和《關于規范銀行信貸業務相關的房地產抵押管理有關問題的通知》中均明確指出，房地產抵押機制評估應當參照當前市場下，類似房地產的價格進行估價。由于現階段酒店房地產抵押債權人，進行抵押的主要目的是確保風險管理的有效性，即債權人希望通過抵押的方式獲得一定的資本，使其獲得更高的收益，因此，對債權人來說，酒店房地產的抵押價值不是現階段房地產的價值，而是未來可能收獲到的價值。若抵押價值評估偏低，會降低銀行的風險，但與債權人的抵押目的相違背;若抵押價值偏高，一旦抵押人違約，銀行將遭受巨大的損失，所以酒店地產的抵押價值是在抵押人和抵押債權人雙方參考了市場價值的基礎上，結合抵押期間可能出現的市場風險后決定的。

1.2酒店房地產抵押的影響因素

酒店房地產抵押價值主要受到酒店市場價值、未來變現價值、有限受償權這幾方面因素的影響。房地產的抵押價值是，抵押人和抵押債權人在考慮到未來市場變化、短期強制處分等因素對抵押價值造成影響的基礎上，由市場價值減去優先受償權價值所得。而商業房地產價值形成的特點，決定了影響其市場價值的因素，從宏觀方面來說，地產所處環境的經濟、政策等發展會對其市場價值造成影響;從微觀上說，地產的區位以及自身狀況等因素也會對其市場價值造成影響。地產的抵押優先受償權包括了法定優先受償權、處置抵押物的稅費、拖欠款等內容[1]。

2、酒店房地產抵押價值風險系數

近年來，商業銀行抵押貸款業務不斷增加，催生出一批以評估房地產價值為主的評估師，確定銀行房貸資金的數額并且盡可能的降低房貸風險，地產評估較為常用的評估方法包括市場法、成本法、收益法等。

2.1市場法

該方法主要應用于區域性加以市場較為活躍、類似案例比較豐富的情況，但由于該方法主要參照和評估對象較為相似的交易案例，存在一定的局限性，在房地產政策、市場供求關系等發生變化時，評估結果會出現較為嚴重的偏差。例如2007年，由于各大銀行對房地產市場發展的盲目樂觀，導致次貸危機席卷全球，增加了各金融機構的管控風險。

2.2成本法

由于酒店房地產是一種將商業和不動產結合到一起的房地產類型。其價值包括了房地產本身的價值和其未來的收益價值。成本法可以應用于新建或在建的酒店房地產評估過程中，但由于其結果更加注重地產重構的各項成本構成，不能全面的反映酒店在經營過程中產生的現金流帶來的價值，因此，該方法一般作為評估的參考。

2.3收益法

該方法更注重評估對象的未來價值，通過預測酒店未來收益正常運轉所能獲得利潤，并將收益通過累加的方式，評估地產的整體價格。但現階段，房地產泡沫的存在以及酒店經營情況的不確定性，都可能造成未來的市場風險。因此在實際的酒店房地產價格評估過程中，評估師應當從多方面對評估價值進行考慮，從而得到更高客觀合理的評估結果[2]。

3、基于抵押風險的酒店房地產抵押價值評估案例

商業地產抵押價值評估主要包括，獲取抵押地產的市場價值以及抵押價值風險系數這兩方面內容，本文通過對某市A單位自行建設并投入運營的B酒店，向銀行抵押申請貸款的案例對其進行說明。B酒店占地面積為3638m2，總建筑面積超過13700m2，地理環境優越，交通設備便利，配套設施齊全。其內部建有大型宴會廳、餐飲包廂、大小會議室以及百余間各類型的房型，并在2011年通過該市旅游局的星級復核標準，至今運營狀況良好。現由于A單位發展需要以B酒店的地產向銀行申請貸款，評估人員參考A單位提供的信息，在市場調研后，采用收益法的評估思路，確定了酒店的經營收入、支出、凈收益、收益增長率等內容，最終計算出B酒店的抵押風險系數為18.894%，其抵押市場價值412922338.87元，其中78017546.71元存在風險，因此B酒店的地產抵押價值為334904792.16元。

結論：

商業銀行為防控金融風險，銀行的貸款方式從原來的信用貸款轉變為抵押貸款。房地產因其自身所具備的保值增值性、耐損耗性、不可移動性等特性，成為受到銀行方面青睞的抵押物。為保障銀行放貸的合理性，對充當抵押物的房地產進行評估，已經成為銀行方面極為重要的工作。

參考文獻：

[1]熊清妍.商業房地產抵押價值評估實例研究[D].華中科技大學，2019.

[2]李杰.房地產抵押價值評估問題研究[D].西安建筑科技大學，2017.

作者簡介：

燕鶴成（1974年）男，江蘇泰州人，漢族，中級職稱，學歷本科。