民法典中居住權的確立對房屋征收的影響

【摘要】民法典將在今年審議并正式出臺，在其物權篇很大可能會確立居住權制度，因為居住權是一種用益物權，所以居住權人在其居住房屋被征收時，理應獲得補償。本文將通過研究居住權的幾個主要特點，提出在房屋征收時居住權人的幾種補償方式，分析居住權的確立對房屋征收可能帶來的影響。

【關鍵詞】民法典;居住權;房屋征收;補償安置

1、前言

在2005年7月10日全國人大法工委公布的《中華人民共和國物權法（草案）》中，居住權曾一度規定在用益物權編，但是，2007年3月16日十屆全國人大五次會議通過并頒布的物權法，最終卻刪去了關于居住權制度的規定。十多年來，關于我國物權法是否需要規定居住權制度，法學界就一直見仁見智，莫衷一是。在2019年12月28日第十三屆全國人大常委會第十五次會議審議后公布的《中華人民共和國民法典（草案）》（以下簡稱《民法典（草案）》）物權篇用益物權分篇中規定了居住權。今年即將召開的十三屆全國人大三次會議將會對《民法典（草案）》進行審議，居住權制度的確立勢在必行。

2、居住權的特點

《民法典（草案）》第三百六十六條到第三百七十一條對居住權做出了詳細規定，居住權主要有以下特點：

2.1居住權是一種用益物權

居住權人是根據合同的約定對他人住宅享有占有權和使用權，以滿足生活居住的需要。雖然一般來說居住權人不能將住宅通過出租等形式獲得收益（《民法典（草案）》規定如果當事人有約定的話，居住權人可以出租房屋），但是其生活居住需要的滿足也可以視作一種收益，其不需要通過支付額外的租房費用來滿足生活居住的需要，可以視作是一種消極的財產增加，所以居住權也具有收益權能，是一種用益物權。

2.2居住權一般具有無償性

一般來說居住權人無需向房屋的所有人支付對價，如果需要支付的話，那就租賃權沒有什么本質區別了。但是《民法典（草案）》還是給居住權的有償設立留下了空間，允許通過特別約定的方式來變通這一規則。

2.3居住權具有時間性

《民法典（草案）》中明確規定居住權合同中需要明確居住權時間，當居住權期間屆滿或者居住權人出現死亡的情形時，居住權消滅。因居住權不能繼承，所以從理論上來說，因居住權人的生存期間，即為居住權的最長期間。

2.4居住權具有不可轉讓性

《民法典（草案）》中明確規定居住權不得轉讓，因為居住權屬于人役權，具有人身屬性，居住權人和所有權人之間一般都具有特定的關系。如果居住權可以轉讓的話，轉讓后這種人身性將會不復存在。

3、被征收房屋居住權的人的幾種補償方式

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的第二條規定， 為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償，所以房屋征收與補償的對象是所有權人。《民法典（草案）》第三百二十七條規定，因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權依據本法第二百四十三條、第二百四十五條的規定獲得相應補償。民法典（草案）》中明確居住權是一種用益物權，所以居住權人在其居住房屋被征收時，理應獲得補償。

那在今后的房屋征收過程中，應該如何對被征收房屋的居住權人進行補償呢？筆者認為可以采用以下幾種方式：

3.1在公有產權房上設立居住權進行安置

雖然從學理上說，居住權具有人身屬性，居住權人與設立人之間通常應具有一定的人身關系。但是《民法典（草案）》中并沒有對居住權人身關系的限制性條款，所以《民法典（草案）》對居住權主體的人身關系應作擴大解釋，政府和被征收房屋的居住權人通過房屋征收形成特定的關系，也可視作一種特殊的人身關系。在民法典施行后，政府可以集中建設一批公有產權房，在這些房屋上設立居住權用于安置被征收房屋的居住權人，公有產權房的居住權期間為被征收房屋居住權的剩余期間，具體安置面積可以根據公有產權房和被征收房屋的市場價格進行相應換算。

3.2提供公共租賃住房用于安置

國務院2010年出臺了《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》，要求各地區、各部門要加大投入，積極穩妥地推進公共租賃住房建設。隨后，各地也相繼出臺相應的公共租賃住房的發展政策，建設完成了一批公共租賃住房，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求。在民法典施行后，可以使用公共租賃住房用于安置被征收房屋的居住權人，租賃期間為被征收房屋居住權的剩余期間，具體安置面積可以根據公共租賃住房周邊二手房價格與被征收房屋的市場價格進行相應換算。因為公共租賃住房只能用于承租人自住，不得出借、轉租或閑置，這一點也和居住權不得轉讓和出租的特點相同。

3.3使用產權調換房同時安置所有權人和居住權人

使用異地或原地再建的房屋，與被征收房屋進行產權調換。被征收房屋的所有權人獲得產權調換房的所有權，并在該產權調換房上設立居住權，用于安置被征收房屋的居住權人。房屋征收部門與被征收房屋所有權人和居住權人共同簽訂補償安置協議，明確三方的權利與義務，特別是所有權人應當在產權調換房上為居住權人設立新的居住權。

3.4貨幣補償

征收房屋居住權人的貨幣補償金額可以使用剩余居住權期間的房屋租金來衡量。用被征收房屋周邊房屋租賃市場價格乘以居住權剩余的年限，計算出被征收房屋居住權人的貨幣補償金額。考慮社會經濟發展、房價租金上漲等因素，今后每年的房屋租賃市場價格可以按照某種計算比例依次遞增。

3.5產權房屋安置

如果被征收房屋周邊房屋租賃市場價格比較高，房屋面積比較大，并且居住權的期間又比較長，居住權人獲得貨幣補償金額就會比較高。政府提供用于安置的產權房屋一般低于市場價格，且以小戶型為主，獲得較高貨幣補償的居住權人可以購買面積較小的產權房屋進行安置。

結論：

居住權與租賃權不同，租賃權是債權，是相對權，被征收房屋的承租人并非房屋征收補償的對象，而居住權則是一種物權，是絕對權，且是以滿足權利人的居住需要而設定的用益物權。根據《民法典（草案）》的規定，被征收因不動產征收，致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的，用益物權人有權獲得相應補償。所以居住權人在房屋被征收時有權獲得相應的補償，具體可以選擇上文提及的五種方式進行補償和安置。但是被征收房屋的居住權人和所有權人所獲得補償的價值的總和應當與被征收房屋沒有設立居住權時，房屋所有權人所獲得補償價值相當，否則的話就會出現房屋所有權人濫設居住權，以期獲得更多補償的情況。

作者簡介：

唐蘇生（1982.6.12），漢，江蘇省海安市人，南京市土地整理和集體土地征收管理中心，碩士研究生，工程師。