我國城市土地儲備制度的演進邏輯與變革方

向蘭天

【摘要】隨著我國城市化建設進程的發展，城市土地資源緊缺的問題日益突出，為了實現對城市土地和合理開發和利用，必須科學優化城市土地儲備制度，實現土地資源的合理配置和利用，促進社會經濟的進步和發展。

【關鍵詞】城市;土地儲備制度;變革

在經濟新常態的背景下，對土地儲備制度轉型研究的主要目標就是保障土地資源有效配置，提高我國土地資源的利用率，促進土地資源的發展和開發。所以，相關的研究人員要分析當前形勢下土地儲備的機構，并對管理體系進行創新和改革，使其跟上時代發展的潮流，明確土地儲備制度轉型的方向，不斷地研究其改革轉型的途徑，進而促進我國社會經濟的穩定發展。

1、土地儲備制度的重要性

1.1滿足土地市場的需要

在土地市場上，人口增加所帶來的住房需求和經濟發展所需的用地需求一直存在著矛盾。而在土地自身的屬性不同，也導致了土地無法被置換，無法完全地進入市場進行競爭等問題。所以，土地儲備制度其實就是政府對于土地市場上供求關系的調控措施，其目的是為了完善與保障土地的資產價值不受到損害，保護城市化建設中對于土地的需求以及穩定房地產行業的健康發展。土地儲備制度的出現，也是政府為了避免在市場經濟下出現土地壟斷與兼并的一系列問題所采取的市場宏觀調控措施。

1.2提高資源利用效率

現如今的城市建設已經不能僅限于簡單的由城市中心輻射周邊的發展模式了，更多的是需要集中地區優勢，發揮出更大的產業規模化效益。這不僅需要政府部門出臺相關政策刺激經濟的活躍，也需要對土地的使用權轉讓以及使用方案進行嚴格的管理審查。這也就需要對這些土地的屬性進行充分地了解，通過國家的整體規劃來達到提升土地資源利用率的目的。

2、城市土地儲備制度的演變歷程和內在邏輯

2.1發展階段

穩定土地市場與“以地生財”1998年國家停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，土地價值不斷顯化。城鎮化所帶來服務業的發展則為土地增值奠定了基礎，加之經營性用地“招拍掛”的全面實施，使政府不僅獲得了土地增值收益，而且掌握了城鎮化的主導權，加速了土地城鎮化進程。2001年5月，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》，提出“試行收購儲備制度”，2007年11月，國土資源部、財政部、人民銀行發布《土地儲備管理辦法》，正式確立土地儲備機構為土地儲備工作的具體實施主體。這一階段，國家試行土地儲備制度的主要目的是為穩定土地市場秩序，回收閑置土地，節約集約利用存量土地。

2.2完善階段

規范土地市場與依靠土地融資2008年金融危機之后，國家啟動了巨額基礎設施投資，土地與貨幣聯合參與宏觀調控。各地紛紛成立融資平臺，以政府信用為背書，以土地為媒介融資進行基礎設施建設，從單純的獲得土地增值收益深化為對土地融資的依賴，導致政府債務規模不斷擴大。2010年之后，國家陸續出臺了《關于加強土地儲備與融資管理的通知》《規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜〔2016〕4號）《地方政府土地儲備專項債券管理辦法（試行）》（財預〔2017〕62號）等政策文件，要求土地儲備機構實行名錄制管理并且剝離了地方融資平臺的土地儲備職能，嚴格規范地方政府出讓土地及融資行為并且限定地方政府土地儲備舉債資質及資金用途，從而達到規范土地市場的目的。

3、新時代城市土地儲備制度的變革方向

3.1完善法律法規

自“土地儲備管理辦法”出臺以來，中國的土地儲備制度具有了合法化的特點，但法律法規仍存在漏洞，許多實際問題尚未得到充分解決。應當依托法律授權，為土地儲備提供法律支持。在健全的土地儲備法律法規的幫助下，建立分級管理體系，使土地儲備制度受到權威法律的有效約束。無論我國立法機構，還是地方政府都要依據土地儲備工作背景及要求，把完整的法律法規、規章制度等確立下來，為政府、各利益主體、土地儲備機構等提供法律約束，確保工作開展更加嚴謹。

3.2開拓土地儲備資金來源

在我國土地儲備制度的轉型過程中，如果缺乏土地儲備金就會引起一連串連環反應。不僅會對土地的利用造成影響，還會影響我國經濟的發展。因此，相關人員首先要對會影響土地資金來源的因素進行分析，對地方經濟運行過程中的問題進行不斷地研究，然后順應當下，嚴格控制地方政府的政策，放棄對于先前銀行融資的依賴，與社會資本積極地合作，不斷地擴展我國土地儲備資源的來源和途徑。同時，在土地儲備過程中，還可以將一些工作轉給信賴的企業，加強對前期的采購資金的管理。同時，政府的服務范圍也要不斷地加大。要加強與其他社會資源的合作，利用這些收益來有效解決基礎設施建設中的資金問題，進而促進我國土地儲備資金制度的不斷完善。

3.3協調各部門之間的工作職責

對于土地儲備工作的監管職責，需要政府進行長遠規劃，明確計委、房管局、財政、市建等多個相關單位的職責范圍，協調各部門之間的工作，完善土地儲備制度，加強市場監管責任，加快城市化建設的進程，從而達到促進土地市場良性增長的目的。總的來說，土地儲備會對土地市場的供需關系造成嚴重的影響，也會在短時間內影響到土地的價格波動。為了使土地市場長期得到良好的發展狀況，就必須對土地儲備加強管理，建立健全科學、有可持續性發展的良好管理制度。

結語：

綜上所述，土地儲備制度的建立，為城市發展和經濟建設做出了巨大的貢獻，同時也產生了一些問題。土地管理制度的改革可以在一定程度上打破政府對土地市場的壟斷，進一步促進土地的集約節約利用。在法律建設方面需要加大對土地儲備的關注度，提高土地儲備的定位，完善土地儲備的功能，以更好的發揮其調控土地市場的功能，提高我國土地的使用率，確保我國城市化建設的科學發展。

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