土地儲備計劃編制和執行中的問題及對策

陳晨

【摘要】土地是國家重要的資源，在經濟社會發展中發揮著重要作用。國家為了實現對土地市場的調控，對土地利用和城市進程進行總體規劃，做好土地儲備工作，就必須做好土地儲備計劃工作，科學編制土地儲備計劃，并進行科學有效的執行和落實，充分發揮土地儲備的積極作用。

【關鍵詞】土地儲備計劃;編制;執行

土地儲備計劃編制是地方政府對當地土地進行儲備、分配的有效手段，完善土地儲備計劃的實施，盡快的解決土地儲備計劃編制中出現的問題是確保土地儲備各項工作順利完成的基礎。科學且合理地進行土地儲備計劃，將儲備工作有效的落實到實處，統計年度所管區域內各項用地的需求并對其進行規整，合理的進行安排、分配，可以提高土地利用率，減少土地資源的浪費，為城市建設規劃奠定基礎。土地儲備計劃的重點與目標必須要明確，各級政府部門一定要重視土地的分配作用，認識到土地儲備工作的重要性，只有這樣才能確保當地社會的經濟健康發展以及社會的穩定。

1、土地儲備規劃的主要內容和編制原則

土地儲備規劃主要包括評價土地儲備的潛力分布、預測儲備需求規模、劃定重點儲備空間以及明確規劃期內土地儲備的總規模、結構布局和儲備時序。部分城市在規劃中還對土地儲備的資金投入和回報收益進行分析，但僅做測算參考，并不作為土地儲備規劃編制的依據。

在對土地儲備開發時，政府相關部門要發揮宏觀調控作用。在面對開發計劃申請時，要對實際的市場需求進行調查分析，然后確定好年度土地儲備開發控制指標，保證土地開發總量處于合理范圍之內。由于實際土地儲備開發中的主體是企業，有可能會出現企業和政府互相博弈的局面，導致相關工作無法順利開展。要爭取各級地方財政以及銀行的支持，做好資金支持。要按照我國實際經濟發展情況來進行工作指導，對于一些開發地塊的儲備時間，應當要盡可能進行縮短。對年度土地儲備開發過程中的成本進行預估分析，并且對相應的收益進行預測，盡量能夠將資金實現循環使用。

2、土地儲備計劃編制和執行中存在的問題

2.1資金短缺

城市不斷發展，城區面積也在不斷擴大，這就要求土地儲備必須加大收納力度，以避免供不應求的局面出現，而城市化進程的發展速度越來越快，土地儲備量已經呈現供不應求的趨勢，以三線城市為例子，城市的邊緣地帶前幾年還是一片荒蕪，但是近幾年來，城市邊緣的荒蕪地帶已經逐步演變為繁華地帶，有的城市甚至在原有的基礎上擴大了兩倍甚至三倍的面積，這種現象在一些發達城市更加明顯，其所需要的土地儲備量是非常龐大的，所需要的資金投入也是一個非常大的數目，再加上城市化進程的資金投入，導致對土地儲備的資金投入少之又少，財政部門的撥款大部分都投入到了房屋建設上面。土地儲備的資金獲取點只能放到銀行貸款方面，而這種資金來源受限太多，并不是長久之計，因此，盡快建立一條健全的土地儲備資金鏈是尤為重要的。

2.2部門協調不夠緊密，土地儲備效益難以最大化

土地儲備年度計劃的實施是一項系統工程，其必須得到規劃、發改、建設、財政、紀檢、民政及街道等各職能部門的積極支持和大力配合。因為各部門之間相互協作的好壞，將直接影響到城市土地儲備運作成本的高低。然而，在實際工作中，由于部門之間的利益關系，相互推樓、扯皮的現象依然存在，一旦部門之間在土地儲備活動中協調不夠、銜接不好，勢必就會影響城市土地的再投放和資金的回籠。其突出的問題就是難以實現土地儲備效益的最大化。

2.3土地儲備監管不到位

土地儲備存在監管不到位的問題。比如：不在土地儲備機構實施名錄范圍內的平臺機構，依舊承擔著國有存量土地的收回、收購、置換和新征儲備土地的報批工作以及儲備土地出讓前期準備工作;部分地區未對土地儲備計劃的實施成效進行評估等。

3、土地儲備計劃編制和執行中問題的解決方案

3.1統籌規劃資金分配方案

1）在穩定住城市化進程的基礎下，適當的加大土地儲備資金的投入，土地儲備量不夠，城市化進程也無法順利的實施。當地的土地資源管理部門也應該建立一條獨屬于自己的資金來源渠道，避免單一的資金投入為此，要探索一條健全的籌資機制，全方位的利用國內大量的民間資金，比如土地基金。土地債券等融資方法，保障土地儲備的可持續發展。2）面對法律不健全的問題，法律是民生的保障，正是因為有法律的保護，我們的各項權利才可以得到維護，政府部門應當重視起各級城市的土地儲備問題，以健全相關法律為基礎，把解決土地儲備問題作為任務的中心，盡快建立起一套職能明確、針對面廣泛的土地儲備管理方案。

3.2以政府為主導，加強各部門協調配合

一是政府派專員對歷年未能實現供應的儲備地塊及時匯總，存檔建庫，兼顧儲備土地發證、管護及臨時利用，為土地收儲工作的順利進行提供必要信息。二是政府牽頭，組織規劃和國土部門，依據城市總體規劃，提前做好相應地被列人計劃儲備土地的控制性詳細規劃編制、融資的工作，及時商議與反饋各方問題，及時、集中、統一解決。三是規劃、發改、建設、財政、紀檢、民政及街道等各職能部門各負其責，相互支持，提高工作效率，節省運作成本，加強各部門的協調，做好土地儲備計劃涉及的相關工作，讓儲備土地產生更好的效益，以實現土地儲備效益的最大化。

3.3加大土地儲備工作中監管力度

尤其對不在土地儲備機構實施名錄范圍內的平臺機構，依舊承擔著國有存量土地的收回、收購、置換和新征儲備土地的報批工作以及儲備土地出讓前期工作的行為進行嚴肅處理;加大力度監管土地儲備監測監管系統錄入工作，對錄入不全、不及時的地區進行通報批評或懲罰處理，促使監管系統工作落到實處;加大力度對土地儲備計劃的實施成效進行有效評估，深入分析計劃編制與實際實施存在差異原因，并對部分地區未按計劃編制落實原由進行深入調查，為下一年度土地儲備計劃編制工作中指標的合理確定和計劃有效實施奠定基礎。

結語：

土地儲備計劃貼合民生問題，與老百姓的生活息息相關。有關部門要充分認識到土地儲備工作對人們生活的影響，認真分析其工作中存在的問題，采取有效的切有針對性的措施，高效的解決土地儲備計劃所面臨的難題，為社會的發展做出更大的貢獻。

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