房地產糾紛中的法律風險及其防

范田芳

【摘要】近年來，社會進步迅速，房地產建設的發展也有了進步。房地產業作為一個資金密集型行業，其投資期限之長，投資規模之大，商品價值之高，都決定了房地產市場的發展離不開法律風險的規避。從土地拓展到商品房預售再到交付后的售后服務這整個業務流程中，存在著方方面面的法律風險。因此，房地產業是一個風險和利益共擔的命運共同體，兩者的健康發展需要一個科學完善的房地產法律體系的保障。

【關鍵詞】房地產糾紛;法律風險;防范

隨著市場環境的不斷變化，房地產企業面臨的市場競爭也日益加劇，中小房地產企業的生存發展受到了較大的影響。房屋與土地是社會財富的重要組成部分，房地產經濟是國民經濟的重要支柱。隨著房地產合作開發市場的迅速發展，其面臨的法律風險也越來越多。目前，就規范房地產市場合作開發國家已出臺了一系列法律法規，但隨著市場多元化、沖突類型化不斷發展，現有法規政策已無法滿足房地產合作開發市場需求。為此，本文就房地產合作開發及售后服務中存在的法律風險進行了深入研究，并在此基礎上，找出了產生法律風險的原因，提出了相應的規避措施。

1、房地產前期開發階段的法律風險與防范

1.1土地出讓的法律風險與防范

在房地產商開發土地之前，需要獲得土地的使用權。獲得土地的方式多種多樣，其中最為常見的就是政府對能夠出售的土地進行招拍掛，然后由開發商競拍到土地，收購土地，通過政策"舊城鎮、舊廠房、舊村莊"改造和村集體合力開發等多種方式，因此在拿地過程中會遇到不少的法律風險，必須要注意很多問題。房產開發商應該提前確認出讓權是否合法、土地是否合法，如果是農村的土地還要符合當地政府的相關政策，也要獲得村民代表大會的同意。還要仔細核對土地出讓合同中的每一項具體條款，注意明確土地狀態及土地使用權證與土地費用是否匹配，政府的級別與國有土地使用權的土地面積是否匹配，明確拆遷或者征地等各項關系需要誰來處理，以及對拆遷居民的安置和各項費用。如果合同簽署的是片區，要明確每個地區的開發、轉讓等一系列問題，還應注意地下空間的開發權力。

1.2項目收購中的法律風險與防范

首先是項目的目前的狀況風險。例如項目地的地理位置、交通環境以及拆遷狀況不明朗等原因產生的風險。再者，項目不能夠合法的轉讓。對此可以采取相應的對策：（1）審核房地產項目是否合法。（2）能不能夠滿足法定的轉讓條件，當中不包括已交納的土地出讓金的情況下認定完成開發投資總額的百分之二十五以上，銀行出具資金的驗資證明。（3）了解項目開發情況。在項目開發過程中是否存在隱患、開發是否合理，有沒有引起一些民事糾紛和群眾的不滿等，如果有拆遷沒有完成的情況，受讓方必須承擔相應的責任。

2、房地產糾紛中的法律風險的防范

2.1完善保障性住房制度

首先，應當加強保障性住房立法建設。加快《住房保障法》立法進程，盡快以立法的形式明確各部門在保障性住房建設方面的職責。其次，增加保障性住房土地供應量。一方面應當建立嚴格的住房保障用地公示制度，定期向社會公開保障性住房的建設規劃、布局、供地數量等信息;另一方面加強公共租賃用房建設，增加保障性住房土地來源渠道，政府可以鼓勵房地產企業提供房源，參與到以單身公寓和集體宿舍為主的公共租賃用房建設中。

2.2加強普法宣傳，提倡誠實信用原則

相比房地產經營企業，購房者在法律意識和法律能力上都處于弱勢地位，風險防范和處理能力不足。加上個別購房者追求個人利益“坐地起價”或不履行合同，導致糾紛頻發。因此，法院應加強與轄區房管部門、基層組織之間的溝通協作，針對房屋買賣合同糾紛常見問題開展普法宣傳，合理利用司法公開平臺進行庭審直播、文書上網，以案說法，增強買賣雙方的法律意識、誠信意識，以減少涉房產糾紛的產生。

2.3公民要學習房地產法律，多積累關于房地產方面的常識

作為房地產開發人員，必須熟讀房地產法律法規，培養自己的法律意識，房地產公司也要及時對從業人員進行房地產法律的培訓，要提高公司從業人員的法律常識。作為房屋的買房的大多數公民，要積累法律知識，了解房地產交易帶來的法律風險，在簽訂房屋買賣合同時要對條款一一閱讀，不要想當然的憑借開發商的口頭承諾而隨意簽訂房屋買賣和出租合同。

2.4控制稅務風險

房地產企業的財務人員需要強化稅務風險管控意識，確保可以對企業合作開發之后的稅務問題進行深入分析，及時發現其中存在的風險，及時采取有效措施進行控制。房地產企業要加強與政府稅務部門的溝通，盡可能詳細的公示企業的稅務信息，同時也要認真學習集團公司和政府出臺的稅務政策，盡量避免合作開發過程中稅務風險的產生。這個過程中的融資也容易產生較大的稅務風險，企業在新獲取項目之后需要根據融資方式設計稅收籌劃，對融資過程實施稅收風險控制防范。

2.5物業管理階段的法律風險與防范

在物業管理階段，企業可能面臨的法律風險具體劃分為物業費收繳風險、治安風險、物業及公共設施設備風險、消防事故和隱患風險、車輛管理中車輛的損壞滅失風險等。對此提出的防范要求包括以下幾個方面。首先，物業費收繳方面，國家還應完善對物業方面的法規制定，物業與業主的共同目的是一樣的，業主按時繳費，物業按約定服務，但往往業主只想享受好的服務，延遲或各種理由不交物業費，物業公司的利潤相對比較低，為了保障物業的正常運轉，應當及時書面通知業主，并留存好證據，筆者公司就曾出現過拒交物業費且對小區進行造謠的業主，因書面證據留存完善，筆者代表公司對此案進行訴訟，最終勝訴，但勝訴不是目的，如何融洽業主與物業的關系才是下一步著重探討的方向。治安管理方面，必須明確物業公司的職責和法律地位，物業公司有責任和義務在規定的法律條文范圍內維持公共秩序。

2.6對各方的利益進行權衡

雖然房地產糾紛要以公民的住宅權為基礎，但是在出現房地產糾紛時，不但要對公民的住宅權進行保護，國家有對土地合理發展的權益，他們才是土地的合法所有者，開發商只是受政府的指派進行房產開發的中間人，這就要求執法者對公民、國家、開發商三者的利益進行權衡，還要保護公民這個弱者，也不能違反和違背國家的法律，還要保證國家對土地的開發權，也不能過度侵害開發商的經濟權益。

結語：

綜上所述，房地產企業土地獲取已經是房地產企業發展、擴大規模的必然趨勢，開發及售后服務也將隨著人們日益追求的物質精神層面的提高而要求更高，在此過程中存在較多的風險問題，企業需要加強對法律風險管控的重視，將風險對企業經營造成的損失降到最低，有效提升房地產企業的競爭實力。

參考文獻：

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