試論利用房地產買賣合同虛假備案進行逃債的防范

關鍵詞 房地產合同 虛假備案 逃債 防范

作者簡介：畢鳴，江蘇路泰律師事務所。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.272

在司法實踐當中，有很多通過轉移財產從而逃債的案件。但是在這些案件當中，唯獨只有利用房地產買賣合同虛假備案以進行討債的案件的相關司法救濟和防范措施有所缺陷。這一問題無疑激起了身為一名法律界人士的筆者進行深入思考和探究的欲望。故在本文中筆者嘗試給出自己的觀點，希望能夠引起學術界和法律界的注意。

一、什么是“虛假備案”

購房者在和個別的開發商簽訂了《房地產買賣合同》且到相關政府機構進行備案之后。此時購房者已經獲得了一個所謂的“準物權”——這個準物權是“工程款優先受償權”所無法對抗的。從當前法律解釋中來看，“工程款優先受償權”所要保障的利益是一種經營方面的利益，但是這種經營利益是無法先于購房者的生存利益的。因此，目前法律界的一致認識是：盡管購房者未能取得完整的物權，但是他已經受到了等同于所有權的保護[1]。

在了解了這一背景之后，我們再回過頭來看看“虛假備案”逃債是如何在現實當中發生的。盡管購房者已經簽下了《房地產買賣合同》，且由于購房者此時已經獲得了來自等同于物權的法律保障，法院也無法對已經通過了預售備案登記的房產進行查封措施——因為這一措施是不合乎法律規定和規范的。此時，面對在事實上已經變為購房者所有的房產，部分開發商為攫取利益，便采取了一個位于法律空白地帶的所謂“捷徑”——用虛假備案進行逃債操作[2]。

在這類逃債案件中，涉案開發商是這樣操作的：他們首先讓自己的親朋或下屬內部員工等關系人或知情人和公司簽訂偽造的《房地產買賣合同》，然后在當地的房產局進行備案，接著他們就會開始選擇目標購房者動手——先解除之前的虛假備案，再重新備一次案。以社會穩定和房地產管理機構的抵觸為基準，人民法院一般不會對已經進行過備案的房產再實施查封。這是筆者所親眼見到的：一些開發商所建的房產因為觸犯了法律法規，按照當地政府相關要求必須進行查封，但是這些房產的開發商最后卻僅憑相關的房地產購房合同備案，依然在他們旗下的開發商售樓處大搖大擺的標明待售的房產，而同時一些和當地部分開發商有勾結的當地房管局高層工作人員還能夠拒絕法院查封房產的要求。這種行為在極短的時間內對開發商違規所建的房產形成了一種保護，并依賴這種保護來對抗每一位債權人，而這種對抗是根本不會影響到開發商對房產進行正常出售的。總而言之，部分開發商旗下的售樓處居然能夠通過虛假備案的方式來銷售法院本應查封的房產，這種行為無疑是在鉆現行法律的漏洞，極大地侵害了人民群眾的財產和正當權利[3]。

二、房地產買賣合同在法律當中的基礎解釋和效力

筆者在經過上文的分析之后，明確認為當前我國法律所明確規定的所謂的工程款優先受償權在這種操作之下就很容易的被置空、被忽略，顯然是不妥當，但是該如何解決這一問題呢？個人認為，要想徹底解決這一問題，首先要有效對備案的效力進行確定。

在現行法律當中《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》。前者要求對商品房進行預售的開發商必須按照國家規定將房地產預售合同查到為縣級以上政府的房產和土地管理部門以進行登記備案工作，后者則是要求開發商在進行旗下商品房的預售時，必須要和承購人簽訂相應的合同，接著開發商應該在從簽約之日算起的30天內持商品房的預售合同向縣級以上政府的房產和地管理部門辦理登記及備案手續。盡管從表面看來，針對商品房預售合同有很清晰的約束開發商的規定，但是，從嚴格意義上來講，這兩條相關規定還只是一個行政管理手段。它們所缺乏的是法律法規所帶來的嚴謹性和強制性。然而，從法律理論角度分析，房地產的預售備案登記是不能具有物權屬性的，也不能夠和“工程優先權”進行同等對抗。房地產的預售合同，即使經過了政府相關部門的備案，也仍只可反映開發商和購房者之間的債權和債務關系，而購房者在房產這個物質本身是不享有所謂的優先權利的。但反觀我國國情來看，當前我國的房地產合同登記制度依然處于完善階段，如果在此階段就完全按照民法的理論去改變這一實際規定，那么購房者的利益就會受到極大的影響。然而筆者認為，當前的有關預售備案登記的法律屬性根本沒有在物權方面上的效力，可是當前很多法院或官方房產管理機構卻依然將其視為近似于完全的物權來進行保護，這是不符合法律理論的[4]。

三、如何對虛假備案進行防范

在經過上文的分析和論述之后，我們發現有一個矛盾：那就是房地產預售備案登記的所謂“準物權”效力會容易被個別利欲熏心的開發商進行利用，從而導致工程款的優先權被置空，盡管這并非當前我國房地產備案制度本身的問題，可是由于房地產購買者受各種主觀和客觀的條件限制，難以證明備案合同在買賣關系上的真假，這就從客觀條件上出現了法律漏洞。可是如果現在就對當前房地產的準物權效力進行否定，那么又將極大地影響購房者的利益，甚至影響社會和諧。故筆者認為，必須有效地提高“準物權”的準入門檻，才能夠使其效力得到匹配和束縛。接下來，筆者就從房地產的買賣過程入手，來分析如何對虛假備案進行有效的防范和克制。

房地產買賣過程中最為關鍵的部分不止包括簽訂房地產購買合同，還包括對購房款進行支付。而凡是進行虛假的房地產買賣合同備案的。他們往往并不存在真正的付款行為。考慮到這一點，可以在進行預售合同備案的時候讓雙方都出示相應的付款憑證。進行一次性付款的提供相關銀行轉賬的票據，進行按揭的提供首付的票據以及按揭合同。這樣在雙方付款的過程當中，無論甲方還是乙方都必須要出具相應的付款證明。這能夠在一定程度上加大虛假備案的難度。在當前我國現行的房地產制度下，這些材料是要在辦理房產證的時候才需要提供的，可既然要對債權合同進行物權化保護，那么通過所謂的預售備案來對轉移權力的功能和效力進行賦予是切合實際的，所以這一方案在進行房地產購買合同的備案時是完全合情合理的[5]。

四、結語

當前，我國部分開發商利用房地產買賣合同的虛假備案方式來進行逃債，是一個不容忽視的法律問題，盡管我國法律目前還沒有出臺相應的法律法規，但是筆者認為，相關的政府部門應當盡可能地將這一問題提上議事日程并有法律界人士對其進行關注和思考，最后給出相應的解決方案，只有這樣才能夠防范這一游走在法律灰色地帶的行為。

參考文獻：

[1]鄧慧瓊.淺談資金監管和合同備案在防范商品房交易風險中所起的作用[J].現代經濟信息，2017，56（12）：50-52.

[2]梁曙明，劉牧晗.借貸關系中簽訂房屋買賣合同并備案登記屬于讓與擔保[J].人民司法，2017，45（16）：14-18.

[3]曲桂玲.試論買賣合同標的物毀損、滅失的風險負擔[J].北京警察學院學報，2018，34（4）：50-52.

[4]劉武元.權屬登記與房地產買賣合同——對我國《城市房地產管理法》第37條立法的檢討[J].貴州警官職業學院學報，2019，16（5）：52-57.

[5]唐麗英.對房地產買賣合同糾紛案中幾個問題的分析[J].社科縱橫，2016，34（11）：88-89.