淺議違章建筑買(mǎi)賣合同效力

關(guān)鍵詞 違章建筑 買(mǎi)賣合同 效力

作者簡(jiǎn)介：李晨，天津文諾律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.160

盡管我國(guó)出臺(tái)一系列法規(guī)，遏制違章建筑，但在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，違章建筑并未在相關(guān)法規(guī)規(guī)制下，得以銷聲匿跡，依然大量存在。對(duì)于違章建筑，多數(shù)人認(rèn)為，既然是違章建筑，固然有其一定違法性，本不該存在。即使存在，也難逃脫被拆除的命運(yùn)。既然如此，有關(guān)違章建筑買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題，卻值得進(jìn)行商榷。

一、違章建筑概說(shuō)

違章建筑并非是一個(gè)相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆筛拍睿鼉H是在行政執(zhí)法與相關(guān)司法適用上，被普遍使用的一種說(shuō)法。截止到目前，我國(guó)立法，也未對(duì)“違章建筑”概念，進(jìn)行過(guò)明確界定。在法律理論界與實(shí)務(wù)界，則將“違法建筑”與“違章建筑”進(jìn)行了通用。以嚴(yán)格意義視角看，“違法建筑”與“違章建筑”并非相同，“違法建筑”應(yīng)包含“違章建筑”，因違法建筑是違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章所構(gòu)建的建筑物，而“違章建筑”僅僅是違反相關(guān)規(guī)章所構(gòu)建的建筑物。鑒于目前，我國(guó)對(duì)“違章建筑”概念界定現(xiàn)狀，只能對(duì)其內(nèi)涵進(jìn)行擴(kuò)張，令“違章建筑”等同于“違法建筑”含義。因此，依據(jù)我國(guó)土地管理法和城鄉(xiāng)規(guī)劃法相關(guān)規(guī)定，違章建筑包括三方面內(nèi)容，即建造人無(wú)土地所有權(quán)，且在他人有合法使用權(quán)土地上，建造建筑;建造人有土地使用權(quán)，卻無(wú)建筑許可證，擅自建造建筑物;建造人有土地所有權(quán)和建筑許可證，但卻沒(méi)按批準(zhǔn)內(nèi)容，構(gòu)建建筑物。

二、違章建筑買(mǎi)賣合同效力認(rèn)定

相對(duì)建造人而言，他們構(gòu)建違章建筑，目的是以建筑物進(jìn)行交易，而從中獲益。因違章建筑具有先天違法性，其違法建筑買(mǎi)賣合同是否具有效力，在理論界則存一定爭(zhēng)議。目前，其爭(zhēng)議有三種觀點(diǎn)，即違法建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效說(shuō)、合同效力待定說(shuō)和有效說(shuō)。

（一）違章建筑買(mǎi)賣合同自始無(wú)效

因?yàn)榉课葙I(mǎi)賣合同標(biāo)的，已經(jīng)違反了我國(guó)法律或行政法規(guī)的一些強(qiáng)制性規(guī)定，故而使他們的房屋買(mǎi)賣合同，自始無(wú)效。如下列這則案例：原告唐X向被告X有限公司，購(gòu)買(mǎi)了一套期房，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣合同，并各自履行了房屋買(mǎi)賣合同中規(guī)定的義務(wù)。事后，被告X有限公司，告知原告唐X，房屋買(mǎi)賣合同中涉及的標(biāo)的物，即房屋，屬于違章建筑。故原告唐X起訴被告X有限公司，要求被告X有限公司退還原告唐X的購(gòu)房款。

在這則案例中，當(dāng)事人之間簽訂的房屋買(mǎi)賣合同，其效力問(wèn)題，應(yīng)認(rèn)定自始無(wú)效。原因很直接和明確：被告X有限公司，明知自己出賣的房屋，是一種違章建筑，還要將這樣的房屋，賣給原告唐X，從而令原告唐X遭受了比較大的損失。

因此，原、被告之間簽訂的房屋買(mǎi)賣合同標(biāo)的，已經(jīng)違反了我國(guó)法律或行政法規(guī)的一些強(qiáng)制性規(guī)定，故而使他們的房屋買(mǎi)賣合同，自始無(wú)效。

（二）違章建筑買(mǎi)賣合同效力的待定

違章建筑買(mǎi)賣合同效力的待定，取決合同涉及到的建筑物，能否通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)，變?yōu)楹戏ńㄖ铩．?dāng)建筑物買(mǎi)賣合同簽訂以后，如果建造人能以補(bǔ)辦合法手續(xù)方式，將建筑物變?yōu)楹戏ńㄖ瑒t建筑物買(mǎi)賣合同有效，否則，無(wú)效。如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在某城市未取得建筑居民住宅樓各項(xiàng)合法手續(xù)，便先行建造了居民住宅樓，且將建造成的居民住宅樓，以房屋買(mǎi)賣合同方式，賣予居民。事后，有居民發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商所售房屋無(wú)合法手續(xù)，便以此為由，起訴確認(rèn)房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效，要求退還房款。

這種房屋買(mǎi)賣合同的效力，則是處于一種待定狀況。如果開(kāi)發(fā)商能夠在售出房屋以后，有確切證據(jù)表明，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)補(bǔ)辦各種合法開(kāi)發(fā)房屋建筑手續(xù)和售賣樓房手續(xù)，則可認(rèn)定房屋買(mǎi)賣合同有效，否則，將被認(rèn)定無(wú)效。

（三）違章建筑買(mǎi)賣合同有效

違章建筑可能在公法上，出現(xiàn)被否定情形，但在私法上，違章建筑買(mǎi)賣合同的簽訂，其效力則有可能不受影響。不過(guò)，它主要取決于違章建筑買(mǎi)賣合同的簽訂，是否符合簽訂合同的生效要件。它與違章建筑出賣人對(duì)物權(quán)處分行為的效力無(wú)關(guān)。這也就是說(shuō)，違章建筑的違法性，不能作為阻卻違章建筑買(mǎi)賣合同有效的理由。如王X將1800平方米房屋，賣給陳X，且雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣合同。在他們雙方商議房屋買(mǎi)賣過(guò)程中，陳X知道該房屋，僅有600平方米為集體土地使有權(quán)，并有產(chǎn)證。而其余的1200平方米房屋，屬于王X的加建，無(wú)集體土地使有權(quán)。現(xiàn)王X起訴，要求確定房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

在這則案例中，它所反映的房屋買(mǎi)賣合同效力問(wèn)題，可以進(jìn)行這樣的理解：因?yàn)橥鮔售賣加建的1200平方米房屋，他正在向有關(guān)部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)產(chǎn)證確認(rèn)，尚處在有關(guān)部門(mén)的確認(rèn)當(dāng)中;即使王X加建的1200平方米房屋，被有關(guān)部門(mén)認(rèn)定為違章建筑，亦屬行政處罰行為，但有關(guān)部門(mén)，到在目前，并還未對(duì)王X實(shí)施任何的處罰。這就是說(shuō)，不管是出現(xiàn)何種確認(rèn)結(jié)果，或有何種處罰行為，一切都處在待定當(dāng)中。同時(shí)，王X 加建的房屋，已經(jīng)使用了多年，有關(guān)部門(mén)也從未進(jìn)行過(guò)過(guò)問(wèn)。再加上陳X在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，也明知王X所售的部分房屋，未履行審批手續(xù)，他本人表示，也愿意承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

因此，法院認(rèn)定，王X的訴訟請(qǐng)求，缺乏一定依據(jù)，主要是因雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣合同，符合生效要件，故而駁回了王X的訴訟請(qǐng)求。

三、確認(rèn)違章建筑買(mǎi)賣合同效力的觀點(diǎn)

通過(guò)上述簡(jiǎn)要分析，有關(guān)確認(rèn)違章建筑買(mǎi)賣合同是否有效問(wèn)題，不能采用“一刀切”方式，進(jìn)行全盤(pán)否定，應(yīng)該區(qū)分“違章建筑”具體情況，對(duì)違章建筑買(mǎi)賣合同效力，進(jìn)行確認(rèn)，即并非絕對(duì)無(wú)效觀點(diǎn)。

因?yàn)椤逗贤ā穼?duì)合同無(wú)效的規(guī)定，有一個(gè)前提，即強(qiáng)制性規(guī)定。而這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定又是指對(duì)合同效力性，作的強(qiáng)制性規(guī)定。截止到目前，我國(guó)還無(wú)任何一部法律，或者是法規(guī)，以強(qiáng)制性規(guī)定方式，規(guī)定違章建筑不得進(jìn)行買(mǎi)賣。在通常觀念下，認(rèn)為違章建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效，一般都是基于合同標(biāo)的物，即建筑，是因建造人的違章所建，它不具有相關(guān)合法的審批手續(xù)，也無(wú)許可證或產(chǎn)證等文件，由此造成建筑，無(wú)法辦理買(mǎi)賣以后的過(guò)戶手續(xù)。但在認(rèn)定違章建筑買(mǎi)賣合同效力時(shí)，需要從法理上進(jìn)行這樣的區(qū)分：建筑的一個(gè)前置理由，它是一種物權(quán)效力問(wèn)題，對(duì)于違章建筑買(mǎi)賣合同是否有效，它又是一個(gè)債權(quán)效力問(wèn)題。

因此，應(yīng)當(dāng)對(duì)這兩種“效力”問(wèn)題，進(jìn)行區(qū)分。建造人所構(gòu)建的建筑，他們的物權(quán)可能是一種無(wú)效狀態(tài)，但它不能因?yàn)槲餀?quán)的可能無(wú)效，導(dǎo)致債權(quán)性質(zhì)的違章建筑買(mǎi)賣合同，也就必然無(wú)效。那么，違章建筑買(mǎi)賣合同，它會(huì)在什么情況下，可被歸于無(wú)效，需要進(jìn)行具體情況，具體分析。

第一，如果建筑建造者，不具有土地使用權(quán)，且在他人土地上，建造建筑，因此，永遠(yuǎn)都不能通過(guò)補(bǔ)辦有關(guān)合法手續(xù)前提下，與他人簽訂的違章建筑買(mǎi)賣合同，建筑建造人不但違反了國(guó)家有關(guān)建筑的行政法規(guī)，而且還侵害了他人的土地使用權(quán)和所有權(quán)，此類違章建筑買(mǎi)賣合同，法院當(dāng)然應(yīng)該認(rèn)定違章建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效。

第二，如果違章建筑，已經(jīng)涉及到了政府相關(guān)部門(mén)的部分行政處罰事宜，比如，政府相關(guān)部門(mén)，已經(jīng)將建筑定性為一種違章建筑，且對(duì)該違章建筑，作出的行政處罰，僅是一種罰款性的行政處罰，而允許該建筑繼續(xù)保留使用。像這樣的“違法建筑”，可能在以后還有機(jī)會(huì)，采取相應(yīng)改正措施，消除其對(duì)規(guī)劃實(shí)施的影響，因此，當(dāng)該建筑以買(mǎi)賣合同方式，進(jìn)行售賣以后，其違章建筑買(mǎi)賣合同，不應(yīng)因?yàn)檫`章建筑買(mǎi)賣合同標(biāo)的物是“違法建筑”，認(rèn)定買(mǎi)賣合同無(wú)效。

但有一種情況，需要引起注意，如果違章建筑買(mǎi)賣合同當(dāng)事人之間，有辦理過(guò)戶手續(xù)相關(guān)合同條款的規(guī)定，而在事實(shí)上，又無(wú)法實(shí)現(xiàn)過(guò)戶。那么，法院則可以進(jìn)行有選擇性的判決，既可以判決違章建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效，也可以判決解除違章建筑買(mǎi)賣合同，還可以判決折價(jià)賠償。

第三，對(duì)待違章建筑，如果政府相關(guān)部門(mén)做出的行政處罰，除了有罰款性行政處罰以外，還有責(zé)令“限期拆除”一類的行政處罰決定。那么，違章建筑的建造人，在履行了這些行政處罰決定以后，則會(huì)面臨違章建筑買(mǎi)賣合同中的標(biāo)的物，必然滅失。法院在審理這類違章建筑買(mǎi)賣合同糾紛時(shí)，應(yīng)當(dāng)從考慮合同無(wú)法履行等因素方面，進(jìn)行考慮，可以判決違章建筑買(mǎi)賣合同無(wú)效，或者是因違章建筑買(mǎi)賣合同標(biāo)的物的滅失，也可以判決解除違章建筑買(mǎi)賣合同，或折價(jià)賠償。

第四，當(dāng)違章建筑買(mǎi)賣合同中的買(mǎi)方當(dāng)事人，明知自己所購(gòu)建筑，是違章建筑，而還要進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，那么，法院在審理過(guò)程中，應(yīng)向買(mǎi)方當(dāng)事人說(shuō)明，在買(mǎi)方明知是違法建筑前提下，還要簽訂違章建筑買(mǎi)賣合同，進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)該預(yù)估到將來(lái)會(huì)有不利后果，且以買(mǎi)方當(dāng)事人，有明顯主觀過(guò)錯(cuò)為由，判決買(mǎi)方當(dāng)事人，承擔(dān)一定責(zé)任。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)上面簡(jiǎn)要論述，法院認(rèn)定違章建筑買(mǎi)賣合同是否有效，應(yīng)將合同當(dāng)事人物權(quán)效力與債權(quán)效力實(shí)施區(qū)分性考量，并結(jié)合違法建筑具體情況，進(jìn)行裁量認(rèn)定。

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