業主自治法律體系建設：業主委員會主體資格探析

關鍵詞 業主委員會 主體資格 黨建 業主團體 業主大會

作者簡介：趙子濤，山西金貝律師事務所合伙人律師。

中圖分類號：D920.4 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.04.144

一、業主委員會在社會生活中面臨的困境

業主委員會成立難，建設單位利益驅使利用小區的控制權進行尋租謀利、業主之間不信任且參與度低、業主大會召開程序及投票方式存在瑕疵、負責指導工作的行政部門沒有積極性、法律法規沒有對業主大會和業主委員會的主體權益作出明確清晰的界定和有效的制約制度。

業主委員會正式成立后面臨代表業主主張權利的困難，由于業主人口多、規模大，業主委員會的組織能力差，讓眾多業主在一起集體參與討論存在現實的困難;由于依據國家法律的規定雙過半甚至雙過三分之二的出席比例和業主表決的比例，很難最終形成有效的決議;對涉及國家相關法律規定的公共物業管理以及小區內的其他公共事宜，比如維修建筑屋頂、粉刷墻面、參與業主權益訴訟等公共管理事項，均需要通過業主委員會召集業主大會，取得業主大會的授權，決策成本高。

業主委員會沒有財產所有權，最終責任落實難。有人認為依據《民法總則》第104條的規定，可以裁定執行全體業主的財產。但直接裁定追加全體業主為被執行人工作量很大、且分配責任沒有確定成規，另外能否執行業主大會名下的維修基金尚存在爭議 。在業主委員會作為申請執行人的情形下也存在法律障礙，因業主委員會作為申請執行人不具備民事主體資格，無法辦理車輛登記，需業主委員會通過業主大會另行確定適格主體 。

二、業主委員會作為訴訟主體的案件類型及法院認定標準

（一）業主委員會涉訴糾紛案件類型

根據案由劃分：合同糾紛和侵權糾紛，合同糾紛又多見物業

服務合同糾紛、建設工程施工合同糾紛等;物業侵權糾紛，其中多見業主侵占或擅自處置物業用房或其他共用物業管理設施的糾紛，還包括業主委員會侵犯業主專有權的糾紛等。

根據當事人劃分：業主與業主委員會之間、業主委員會或業主大會與其它物業經營管理公司之間、業主委員會或業主大會與任何第三人之間的法律關系糾紛。

（二）法院認定標準

近年來我國各地法院司法判例基本對業主委員會訴訟主體資格持肯定說，但仍有兩種觀點：第一種：確認業主委員會的民事訴訟主體資格;第二種：有條件得承認民事訴訟主體資格。持第一種觀點的主要理由是，業主委員會為《民法總則》第102條規定的“非法人組織”和《民事訴訟法》第48條規定的“其他組織” ，因此，業主委員會具有民事訴訟主體資格。持第二種觀點的情形又分為幾種：有的法院認為業主委員會需要合法程序選舉產生并進行備案后，具有民事訴訟主體資格 。有的法院認為業主委員會僅需合法選舉產生，備案與否不影響其民事主體資格 。有的法院認為業主委員會應取得業主大會的明確授權后才具備民事訴訟主體資格 。

三、理論屆對業主委員會主體資格仍存在爭議

業主委員會成立以來，其法律地位在學界眾說紛紜，至今仍存在不同學說。

（一）業主委員會不具有民事主體資格

持此觀點的學者，主要有兩種，第一種是業主委員會沒有獨立的財產，無法利用代管財產承擔財產責任，業主大會與業主委員會是委托關系，只要對業主大會主體性質和地位進行明確，不宜再并列規定業主委員會的民事主體性質和地位 。第二種是業主委員會與業主大會是合法的代表關系而不是直接的代理關系。若把小區視為法人，則業主大會為其權力機關和意思機關，而業主委員會是其執行機關和代表機關。業主委員會是存在于小區全體業主和業主大會內部，而非存在于外部，沒有獨立的法律人格 。

（二）業主委員會具有民事主體資格

持此觀點的學者，主要有兩種，第一種是業主委員會是我國法律明確規定的“非法人組織”，非法人組織不需要擁有獨立的財產，非法人組織的債務無限承擔的規則中無限承擔的責任僅指出資人（包括設立人）對于非法人組織的債務最終可以承擔無限的責任 。第二種是業主委員會應界定為無權利能力的社團性質，不是獨立的法人，但享有民事訴訟的主體資格 。

（三）模仿國外區分所有物業產權制度設立“業主團體”

有學者認為，業主大會或業主代表大會本身并非社會團體， 僅僅是社會團體中社員參與集體議事所借用的一種方式，其本身并不具有民事主體資格 。基于此觀點，應當設立“業主團體”以彌補并解決現行各地立法所規定的業主委員會與被代表的業主之間的主體缺失問題。

四、造成業主委員會困境的原因分析

（一）業主共有權制度缺乏效率

由于每位業主都享有使用共有財產的權利，因而每位業主都可能被利益驅動盡通過使用共有財產，以達到自己的收益最大化，而將利用共有財產的成本，盡可能轉嫁給其他業主共有人。導致這種結果的原因主要有三個，第一個原因是全體業主為了預防相互之間對共有財產的過度利用，不去響應對共有財產有利的事情，導致決策成本十分高昂 ;第二個原因是全體業主、業主委員會和物業公司之間相互不信任，表現為在維修資金的使用上格外謹慎，當小區設備老化或設施破壞等可能存在安全隱患、物業公司提出使用維修資金申請時，業主委員會往往拒絕通過決議;第三個原因是業主組織缺乏對業主委員會委員的監督和激勵，業主委員會工作效率低，委員工作積極性低，甚至業主委員會存在濫用權力違規操作的現象。

因此，特別是在小區規模較大共有人較多的情形下，更容易形成不同派別，導致形成統一有效的集體決策的成本極高，甚至集體決策難以形成。

（二）民主管理和民主決策程度不高

我國物業小區業主的民主決策制度缺失，《物權法》和《物業管理條例》規定了業主自治的基本原則，但僅有這些原則無法實施自治，還需要制定具體的選舉規則、議事規則、表決規則、監督規則。對于物業小區業主的議事規則，暫且不論采用一致決還是多數決原則更符合業主的合意，對于重大事項的決策法律強制性規定規定雙過半和雙過三分之二，而對于日常性的和一般性利益事項的決策卻并未規定，但在司法實踐中，法院依據未取得雙過半表決通過則認定業主大會沒有訴訟主體資格 。我國相關自治管理的民主決策程度不高，還表現在農村村民自治。我國農村村民自治30年實踐，雖然頒布實施《村民委員會組織法》，但長期以來仍沒有解決民主管理和民主決策。各地村委會探索建立“協商議事會”制度，議事會除了制定規則， 還就公共事務進行決策 。

五、黨建引領完善業主自治法治建設

黨的十九屆四中全會提出“堅持和完善共建共治共享的社會治理制度”，為我國物業小區業主自治法治建設作了指引。完善強化基層社區居委會治理體系、健全基層黨組織領導體系、理順社區與居委會基層黨組織隸屬管理關系、加強對小區業主委員會和物業公司黨建治理工作的“紅色引領”，從而最終實現業主自治，目前在我國較發達城市先行探索的社區治理中已經取得了階段性成功，對于我國目前基層社區治理結構從“分散型”向“緊湊型”轉變發展具有積極的推動和示范意義。如上海某小區探索實行成立“業委會監督委員會”，由黨建引領社區治理，實施居委會和業委會兩個機構成員交叉任職，積極調動居民的主體能動性和積極性，發揮業委會在小區綜合治理中的重要作用 ;蘇州工業園區湖東社區將居委會和業主委員會粘合，從而加強業委會的向心力，提升業委會的自治能力。

業主委員會是社區業主自治中的一股重要力量，但其難以在小區中發揮實際的功效，主要表現在業主組織的主體地位界定不清、決策機制不靈活以及成本高。因此，針對業主組織主體地位問題，本人同意設置類似“業主團體”的觀點，稱號可以是“業主協會”“業主組織”或“業主共同體”等，但其作用只能負責小區共有部分的維護和經營決策，是一個業主自治的權力機構。而業主大會不能成為權力機構和民事主體的最重要原因是：第一，業主大會作為一種業主會議的形式，不能成為組織，更不能成為物業權力管理機構;第二，業主大會由全體業主成員共同組成，而全體業主人數多必然導致業主大會決策成本高，從而產生業主大會決策對僵局。業主委員會本身是業主大會決議的執行機構，只有在取得權力機構授權情形下才能進行物業管理區域內的相關活動。 “業主團體”的概念是法律制度設計的產物，但它能夠對內滿足管理實體的需要，對外滿足經營實體的需要，從而解決我國業主自治管理中權利機構主體地位缺失的問題。

業主委員會的“議事規則管理制度”中，應明確設置業主大會的法定出席人數，即召開業主大會的有效最少法定人數。因為我國現實是小區業主出席業主大會的人數比率特別低，根據目前美國和很多其他發達國家的業主管理經驗，一般最低比例不到每個小區全體業主的50%。但是若根據目前我國的法律強制規定出席業主大會人數須滿足雙過半，則極大地限制小區的自治，增加了業主決策的成本。因而，建議對小區業主大會的出席人數實行較低比例的法定出席人數（10%或20%），但同時規定嚴格的業主大會召開通知和文件的送達過程管理制度，并要求說明會議要討論或審議的內容。讓一些業主能夠有另一種選擇，即基于相信其他業主會作出符合自己利益決策以及對決策結果無所謂的業主可以選擇不出席會議，這樣公平且利于提高效率 。

在現階段，因關于業主自治權力機構的法律制度缺失，業主委員會涉訴案件又與日俱增，暫時賦予業主委員會訴訟主體資格是維護權益公平的選擇。但備案不能作為業主委員會取得民事訴訟主體資格的前提，因為備案不影響業委會的民事權利義務，業主委員會的產生也絕非行政機關登記來決定的，無直接法律效果的業主委員會登記備案行為不會對業主委員會的權利、義務造成實際影響 。

注釋：

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