電力數據在審計開發商偷逃土地增值稅中的應用

段超 黃敏杰

[摘要]電力數據是一類可靠性和可用性很強的數據，常用于分析經濟活動的真實性。本文針對開發商通過自然人代持房產規避土地增值稅的情況，介紹利用電力數據分析偷逃稅的審計思路和方法。

[關鍵詞]電力數據? ? 土地增值稅? ? 審計

在房價不斷上漲的情況下，土地增值稅有利于增強國家對開發商和房地產交易市場的調控，有利于國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，同時也能增加地方財政收入。目前，土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率較高導致開發商不遺余力地與稅務機關“斗智斗勇”，以規避甚至偷逃土地增值稅。

一、開發商通過自然人代持房產規避土地增值稅

國家針對各類特殊情形出臺的土地增值稅稅收優惠政策，往往給開發商逃避稅收帶來可乘之機。《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。在一些地方，即便法律規定的納稅義務人是賣方，但二手房交易環節的稅費實際均由買方承擔。在預期房價不斷上漲的前提下，一些開發商利用該項優惠政策，在取得新房銷售許可證后，先找一些自然人代持房產，待度過銷售限制期后再出售，從而達到規避代持期間房產增值的土地增值稅的目的。例如，A房地產開發公司出售一幢住宅樓，收入總額為2.5億元，土地出讓金、開發成本等允許扣除的項目金額合計1億元，按“增值額×適用的稅率-扣除項目金額×速算扣除系數”的簡易方法計算，正常情況下，開發商須繳納的土地增值稅為（25000-10000）×50%-10000×15%=6000萬元;而開發商如果在市場總價1.5億元時，先將該幢住宅樓“賣給”代持人，待市場總價達2.5億元時，再以二手新毛坯房的形式出售，根據“對個人銷售住房暫免征收土地增值稅”的規定，開發商只需繳納土地增值稅（15000-10000）×30%=1500萬元，少繳土地增值稅4500萬元。

在審計實踐中，由于代持人既可能是出借自身購房資格、僅拿少量好處費的“白手套”，也有可能是與開發商合作、收益分成的投資客，且上述行為游離在開發商主營業務之外。因此，相對于虛構成本、簽訂陰陽合同等方式，除非開發商內部人士舉報，否則很難從審計的角度發現此類逃稅行為。

二、利用電力數據審計逃稅行為

用電數據作為獨立存在的第三方數據可靠性很強。開發商在房屋建設過程中，會為每戶開立用電賬戶。由于開發商開立賬戶時房屋還未實現銷售，或者雖然已經以期房形式銷售，但由于沒有業主身份證件，不能直接以業主的名義開戶，因此開發商一般先以自身名義統一為每戶開立賬戶，待房屋交接后再由業主自行將用電賬戶過戶到自己名下。

對于真實的房產買賣行為，買房人在完成房屋產權過戶后就會辦理水電氣過戶。由于購房資格和房貸政策并不將水電氣賬戶作為要件審查，因此對于上述逃稅行為的房產買賣，代持人一般只過戶房屋產權，待二次銷售完畢后，水電氣賬戶直接從開發商名下過戶到業主名下。因此，從數據特征上看，這類房屋的用電賬戶戶名均為開發商名字，且用電量在代持期內很少或幾乎為0。因此，在進行數據分析時，可重點關注開發商自持（通過用電賬戶戶名是否包含“地產”“開發”“置業”等字符進行判定）多套房產、用電賬戶開戶時間較長（大于合理的銷售期），且開戶以來月均用電量很小甚至為0的記錄。

以單幢樓開發商自持房產10套以上、用電賬戶開戶1年以上且月均用電量小于10度的疑點為例進行重點分析。其中，單幢樓可以通過對用戶信息表中的地址字段進行截取判定。審計實踐中，要根據實際情況調整相關參數。數據分析所用到的數據主要包括電力用戶信息表和用電信息表，信息表結構如表1所示。

利用SQL腳本分兩步生成疑點記錄：

通過上述方法分析出疑點記錄后，再進一步提請房產局協助提供疑點記錄對應的房產登記數據，取得代持人信息，作為審計調查詢問對象進行抽樣核實。同時延伸審計開發商，審查與上述代持行為有關的資金流動情況，必要時延伸審查代持人和開發商股東的資金賬號流水，從多個角度對數據分析的疑點進行驗證，核實開發商逃避土地增值稅的行為。某省審計廳在對某市長經濟責任審計項目中，利用上述方法查處了多個開發商利用上述手法逃避土地增值稅行為，為地方財政挽回損失數億元。

此外，通過上述分析方法得出的疑點，對于有調控任務的城市，可以作為捂盤惜售的線索;對于有去庫存任務的城市，可以作為去庫存效果的線索;對于用電賬戶戶名為保障房公司的，可以作為保障房政策落實情況的線索。實踐中，審計人員可結合具體情況加以應用。

（作者單位：南京地鐵集團 南京銀行，郵政編碼：210008，電子郵箱：duanchao@yeah.net）