土地招拍掛制度下的土地價格測算方法研究

韋穎

摘要：近年來，多頭供應的土地出讓政策指的主要是國家通過招拍掛的方式，讓土地供應市場壟斷的情況打破，形成一種適度競爭的環(huán)境，這樣可以很快的保證土地的價格平穩(wěn)，降低土地出讓價格，讓非理性的土地價格造成了不良影響消除，保證城市規(guī)劃的長遠發(fā)展。與此同時，在土地招拍掛出讓的過程中，可以利用政策來對低價位、小戶型、普通商品房的開發(fā)比例進行嚴格控制，合理的配置設施，確保土地開發(fā)過程中的集約化利用，對理性化的住房需求觀念進行引導。本文重點對土地市場招拍掛出讓過程中出現(xiàn)的問題進行分析，并闡述如何將其解決，以提高城市發(fā)展，加快城市建設資金籌集。

Abstract： In recent years， the land transfer policy of multi supply mainly refers to that the state breaks the monopoly of land supply market through bidding， auction and listing， and forms a moderately competitive environment， which can quickly ensure the stable price of land， reduce the price of land transfer， eliminate the adverse effects caused by irrational land prices， and ensure the long-term development of urban planning. At the same time， in the process of land bidding， auction， and transfer， policies can be used to strictly control the development ratio of low-priced， small-sized houses， and ordinary commercial housing， and rationally allocate facilities to ensure the intensive use of land development and guide the rationalization of housing demand. This article focuses on the analysis of the problems that arise in the process of land market bidding， auction， and transfer， and explains how to solve them in order to improve urban development and accelerate the financing of urban construction.

關鍵詞：招拍掛;土地市場;問題;建議

0? 引言

目前，土地供應方式通常有兩種：有償供應、劃撥供應。基于我國國情，土地供應方式中的有償出讓土地使用權中絕大部分均是采取拍賣、招標、掛牌、協(xié)議等幾種方式。其中協(xié)議出讓中的土地定價是由談判雙方來協(xié)商決定的，這種交易方式不能體現(xiàn)公開平等，同時，也不能充分地將土地的實際價值給公開公平地展示出來，容易造成一些私人交易，比如：以權謀私等違規(guī)行為。可見，土地供應方式的不同，會直接影響土地價格以至房地產的價格。目前，招標、拍賣、掛牌這種土地出讓方式引起很大的爭議。這種爭議在于采用招拍掛這種方式是否能夠引起土地價格上漲？從而導致房地產價格隨之上漲。事實證明，招拍掛這種土地出讓方式，不僅能調動市場中競爭積極性，同時也能更好地體現(xiàn)出市場的作用。從而提高了土地資源更高效利用率。

1? 土地市場“招拍掛”出讓制度的意義

通過市場競爭的行為，可以讓各個經濟主體為了自身的利益要進行競爭，在競爭的過程中，通過非價格競爭獲得價格競爭，依照優(yōu)勝劣汰的方法來對通過市場進行調節(jié)。獲得地塊的公司在前期需要進行相應的市場調查，判斷價位是否在其能夠承受的范圍之內，并且合理的進行研究和規(guī)劃，判斷是否有利潤空間，如果地塊使用傳統(tǒng)協(xié)議方式進行出讓，在沒有競爭的條件下往往會以政府決定的市價來成交，然而通過掛牌的方式，可以大幅度提高政府的收益，由此可以發(fā)現(xiàn)使用土地招拍掛的方式能夠讓土地價值，最大化的提升，讓政府的收益擴大，讓土地這種特殊商品的市場打開，優(yōu)化土地資源的配置，保證國有土地能夠進一步增值保值。

由于招拍掛政策的產生土地出讓的過程中，價高者得的方式逐步成為土地拍賣招標過程中的主流方式，房地產泡沫就是價高者得這種形勢下產生的。適者得地，主要是政府在出讓土地的過程中并不單純只是為了獲取較高的利益，而是對土地開發(fā)商建設的目標使用的技術、外形的設計、經營管理等各方面進行綜合化的考慮來對土地出讓給哪一方進行決定，這樣可以確保市場的合理性，并且最大化的保證購房者的利益。另外，適當地形成公平的土地市場競爭機制，可以讓房地產泡沫逐步加深的情況得到有效抑制，并且讓房地產開發(fā)企業(yè)的金融風險大幅度降低，減少銀行的一些呆賬壞賬，另外地方政府也可以有效的監(jiān)控土地開發(fā)的過程，提高土地的利用率。

2? 案例分析

某地塊位于xx市核心區(qū)的中心位置，周邊商業(yè)繁華，教育、市政、醫(yī)療資源薈萃，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

該地塊用地性質為居住、商業(yè)服務業(yè)（R2/B1/B2/B3）用地，占地面積69192m2，約103.79畝，容積率1.55，計容建筑面積約107247.60m2，建筑密度≤22%，綠地率≥24%，地上自然層數不超過25層。

地塊通過網上拍賣出讓通常不設底價，其中地塊的增價幅度為50萬元或者以50萬元為基礎的整數倍而調增，入選人的競爭是按照“價高者得”的原則。而能夠確定通過競爭而取得入選人資格的具體要求則以地塊出讓須知為準。

目標項目擬規(guī)劃總建筑面積136044.60m2，其中，地上建筑面積107247.60m2，包括95m2+125m2小高層（17F）37315.12m2，140m2寬景小高層（11F）35136m2，180m2寬景平層洋房（6F）26196.48m2四種產品業(yè)態(tài)，商業(yè)6507.02m2，配套用房2092.98m2，地下面積28797m2，總停車位821個，其中地下車位781個，地上車位40個。

目標項目通過招拍掛取得，法律風險可控。項目地理位置較好，規(guī)劃配套完善，容積率不高，適宜打造宜居宜投資的高品質居住產品。

3? 土地價格測算探討

3.1 土地成本的測算

房地產開發(fā)成本中土地成本一般占到總成本的三分之一左右，可見土地成本控制直接影響整個房地產開發(fā)項目的成本。

本項目的土地屬于一手地資源，購地測算包括土地成本和契稅兩部分。在測算中要預測出各項相關的成本，做到不漏項。特別關注稅對土地成本的雙向影響，其中要考慮到哪些能在土增稅中相應扣除，哪些不能在所得稅中相應扣除。在購地決策中做到了最大程度的確保測算結果的準確性，對本項目的前期投資決策形成有效支持。

征地拆遷費用也屬于土地成本的重要部分。我企業(yè)依照政府制定出臺的相關政策，結合市場規(guī)律，有效實施征地拆遷政策，協(xié)同土地管理者在預測時間內盡快完成拆遷工作，推動土地從生地過渡成熟地的時間效率，從根本上為土地成本控制打下伏筆。

該地塊用地性質為居住、商業(yè)服務業(yè)。地塊網上拍賣出讓不設底價，增價幅度為50萬元或50萬元的整數倍，按照“價高者得”的原則確定競得入選人。確定競得入選人的具體要求以地塊出讓須知為準。我方根據目標使用的技術、外形的設計、經營管理等各方面進行綜合化的考慮來對土地掛拍賣土地測算，確保市場的合理性，并且最大化的保證購房者的利益。目標項目通過招拍掛取得，法律風險可控。項目地理位置較好，規(guī)劃配套完善，容積率不高，適宜打造宜居宜投資的高品質居住產品。但是若想控制好開發(fā)項目的土地成本，必須要對開發(fā)區(qū)域周邊的所有地塊都具有足夠的了解，大幅度降低金融風險，減少銀行的一些呆賬壞賬，同時，有效的監(jiān)控土地開發(fā)的過程，提高土地的利用率。需要掌握項目區(qū)域的土地性質、用地指標等信息，并對其進行豐富的數據分析和信息比對，從而明確各地塊的特點，準確預測其在未來市場中的發(fā)展趨勢。待做完以上這些工作之后，才能夠結合企業(yè)自身資源，確定目標地塊及其最佳成本收益測算。

3.2 土地開發(fā)完成后的項目價值測算

土地開發(fā)完成后的項目價值測算，這種測算方式的關鍵在于假設開發(fā)法評估。這種測算方式通常采用市場法，同時要考慮到行業(yè)中相類似的物業(yè)的成交價格以及開發(fā)完成后的未來成交價格的變化趨勢。通常需要以下測算步驟：

3.3 準確選取土地開發(fā)的可比實例

土地的市場價格的高低主要取決于通過開發(fā)能夠獲取預期的土地綜合收益的高低。因為土地的特殊性與其它商品所有不同，其價格所對應的價格基礎以及形成時間均各有異，其價格主要是由完成開發(fā)后的地產的有效需求決定，為把握正常的市場價格行情，需要選擇同行業(yè)中類似的符合條件的土地交易實例作為項目價值測算的參照實例，通常需要選取3-10個相類經的可比實例，其實例的樣本選取統(tǒng)一三個原則：項目的同一性、地點的類似性、時間的接近性、交易的正常性。

3.4 建立項目價值的可比價格參考

土地開發(fā)完成后的項目價值測算，需要以市場法為基礎，建立完整的可比價格基礎，在建立可比價格基礎環(huán)節(jié)中應該統(tǒng)一的內容有五點：統(tǒng)一付款方式;統(tǒng)一采用單價;統(tǒng)一幣種和貨幣單位;統(tǒng)一面積內涵;統(tǒng)一面積單位。因此，在選取的可比實例中，專業(yè)人員需要對所選擇的可比實例的各項成交價格科學合理的加以換算處理，使成交價格口徑一致，可比實例間具備可比性，為項目價值后續(xù)的修正調整建立科學統(tǒng)一的參考依據。

比如，本地塊用地性質為居住、商業(yè)服務業(yè)（R2/B1/B2/B3）用地，如商業(yè)服務業(yè)的出租價格，或以建筑面積作為出租價格單位，或以實用面積為出租價格單位，這也是以可比實例為參考，將開發(fā)完成后的商品出租面積口徑實現(xiàn)統(tǒng)一，以便后續(xù)的價值比較。

3.5 調查出讓土地的基本情況

土地的開發(fā)成本存在偏高或者各種“瑕疵”等多方面的不足，因此開發(fā)商在選擇地皮時非常謹慎，需要所對出讓的土地進行全面分析和預測，在購買前需要詳細調查土地的基本情況。

比如，土地開發(fā)中是否涉及拆遷安置等事項，以及已與配套市政基礎設施建設等環(huán)節(jié)的工作是否緊密銜接，避免在開發(fā)項目的推進過程中出現(xiàn)相互掣肘的現(xiàn)象，以延長開發(fā)工期。

再比如，調查土地所在城市的性質以及地塊坐落位置。本地塊在受讓前，我方派專業(yè)人員對該城市經濟性質做了詳細調查，同時，該地塊坐落于市中心區(qū)域，適宜居住和商業(yè)，周圍配套設施完善，交通狀況優(yōu)良，等等。

同時，對地塊面積、形狀以及平整程度等情況也要加以了解，以便為后繼的土地開發(fā)成本的測算等事項服務。

根據所調查的土地情況進行預先規(guī)劃設計，清楚的了解開發(fā)項目所定用途中涉及的建筑高度、容積率等。本地塊的規(guī)劃條件中的容積率設定為1.1-1.3，但本項目開發(fā)的有建筑限高，經過專業(yè)人員的現(xiàn)場勘察，整個地塊高差較大，從而導致實際容積率只能做到0.9左右，這對土地價格的測算有著很大的影響。

4? 結束語

分析研究招拍掛土地出讓的具體方式，可以發(fā)現(xiàn)當前招拍掛土地出讓的方式，在操作的時候依然出現(xiàn)了一定的問題，主要是由于制度不完善，另外政府土地壟斷地位導致的一些影響，所以一定要重視采取合理的方式加強土地出讓制度的完善，以便保證土地的利用率，有效的監(jiān)控土地出讓的行為。

參考文獻：

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