樓市跌出機(jī)會 四季度“尋寶”精打細(xì)算

1.住宅：該出手就出手

沉寂了近半年的上海樓市，終于在近期開始出現(xiàn)回暖的跡象，自7月中旬以來，上海住宅的新盤供應(yīng)量和成交量均持續(xù)放大。

究其原因，近兩個(gè)月以來，前期已出臺的政策效應(yīng)日益明朗，對市場而言，最迷茫、最困惑的時(shí)期似乎已經(jīng)過去。

隨著市場對政策的適應(yīng)，以及在老公房貸款、住房公積金貸款和商品房預(yù)售制度等方面利好消息的傳出，前幾個(gè)月積壓下來的購買力開始在市場上得到釋放，推動了部分樓盤的推案和銷售速度。

從目前住宅的消費(fèi)情況來看，短期投機(jī)和跟風(fēng)行為已基本銷聲匿跡，以自住為主的購買重新成為市場的主力。

而仍然留在市場中的投資客戶，也由原先的短期行為轉(zhuǎn)向更為合理的長期投資，加上消費(fèi)行為回歸理性，市場形勢趨于穩(wěn)定。

對自住型的購房者來說，目前一些降價(jià)幅度較大，價(jià)格價(jià)值基本吻合的樓盤是值得介入的。這類樓盤，即使在短期內(nèi)仍會有所回落，但幅度不會太大，預(yù)計(jì)將控制在10%以內(nèi)，從長期來看相對比較安全。在樓盤自身具有良好品質(zhì)的基礎(chǔ)上，購房者可以擇機(jī)進(jìn)入，不要因?yàn)槊つ康挠^望，錯(cuò)過了合理的入市時(shí)機(jī)。

2.辦公樓：商務(wù)氛圍最重要

近兩年上海的辦公樓市場蓬勃發(fā)展，處于一個(gè)穩(wěn)步上揚(yáng)的階段，辦公樓的租金和出租率均持續(xù)上漲，投資回報(bào)率大大超過住宅市場。因此，從長線投資的角度來看，寫字樓應(yīng)該是目前市場一個(gè)較為穩(wěn)健的投資產(chǎn)品。

在投資區(qū)域的選擇上，筆者建議購房者主要考慮CBD中心及輻射區(qū)的物業(yè)。這些地區(qū)具備便利的交通條件和成熟的商務(wù)氛圍，是決定區(qū)域內(nèi)辦公樓產(chǎn)品物業(yè)價(jià)值和租賃價(jià)值的基礎(chǔ)外因。

此外，辦公樓所處區(qū)域的整體規(guī)劃和發(fā)展前景，也會影響到物業(yè)的升值潛力和未來租金走向。

另外，選擇具體物業(yè)時(shí)，還要考慮到規(guī)模、配置、戶型面積等方面，良好的產(chǎn)品品質(zhì)和配套服務(wù)檔次，可以提高物業(yè)的出租率和租金價(jià)格；而自由分割、靈活組合的戶型和面積，則可以為日后的出租提供方便。

在目前辦公樓市場上，商務(wù)氛圍比較成熟的區(qū)域內(nèi)，單套面積在100平方米-200平方米的中小面積辦公樓，吸引了眾多的為CBD地區(qū)大公司提供服務(wù)的中小型企業(yè)和投資者，市場供求旺盛，是近期較為理想的投資產(chǎn)品。

3.商業(yè)地產(chǎn)：成熟區(qū)域好置業(yè)

近年來，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場迅速崛起，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)之一。

在對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行選擇時(shí)，應(yīng)當(dāng)首選經(jīng)營業(yè)績好、商業(yè)價(jià)值高的成熟區(qū)域進(jìn)入，可以較大程度地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

畢竟購買商鋪的基本目的是為了投資獲利，雖然一些新開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目價(jià)格相對較低，有較大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或者缺少客流量，相應(yīng)的租金承受能力就會較低。

此外，如果某地區(qū)商鋪供應(yīng)集中，也會導(dǎo)致租金價(jià)格停滯不前，甚至出現(xiàn)價(jià)格回落的情況，因此投資者在購買前也要對商鋪的未來供應(yīng)量有所了解。

投資者在購買商鋪時(shí)，還需要考慮經(jīng)營公司、經(jīng)營范圍等因素，對商鋪來說，經(jīng)營公司是影響物業(yè)經(jīng)營能力和租賃行情的重要因素。專業(yè)化的經(jīng)營公司，具有較強(qiáng)的招商能力和組織管理能力，可以在較短的時(shí)間內(nèi)集聚起商鋪的人氣。同時(shí)，在投資購買商鋪時(shí)，首先要了解它的具體經(jīng)營范圍和周邊情況，分析目標(biāo)租客所能承受的租金范圍，對可行的租金價(jià)格作出預(yù)計(jì)，根據(jù)由此測算得出的投資回報(bào)率進(jìn)行選擇。■