老洋房新買家

袁泓

竣工于1928年的瑞華公寓便坐落于此，這是一棟有著L型外廊式裝飾藝術風格的八層大樓。2003年，黎明和王菲主演的《大城小事》即是在此拍攝。電影中，黎明住在1號2樓，王菲住在3號2樓，由此譜寫出一段分分合合的都市羅曼史。

近些年來致力于從事上海本地西洋建筑歷史考證和口述記錄的老張也將工作室開設在這里。

“這里一樓層高3米8，上面的樓層也有3米2。”老張的工作室經過了一番布置，剛進門的地方是幾把排列整齊的椅子，每把椅子上放著拆遷留下的路牌，上面留著點塵土的痕跡。“外灘以西”是老張創立的微信公眾號的名字，他通過挖掘上海開埠后老房子的歷史，寫作了四百多期推文。

關注的人數雖不多，但這些珍貴的老房子，在他和讀者之間建立起一種連結，“有時候讀者也會給我們布置作業，點名要看某一棟房子。”

網紅路上的“老古董”

上海的老房子主要分為四種類型：帶花園的獨立別墅（花園洋房）、新式里弄洋房、舊式里弄、石庫門。其中，花園洋房主要分布于靜安、黃浦、長寧、徐匯四個中心城區。最早的西洋建筑在黃浦江沿岸，后來，以西藏中路為界，花園洋房大多集中在它的西面，沿南京路、延安東路和淮海中路等主干道自東向西分布。

在滬上的“網紅”馬路武康路上，聚集了一百多幢老洋房，洋房的主人們大多顯赫一時，袁世凱政府的第一任內閣總理唐紹儀、《新聞報》的老板加拿大人福開森等，都曾居住在這條馬路上。每到周末，你都能看到許許多多的年輕人到此拍照、打卡。

“武康路走的人太多了。”老張曾經和上海老房子俱樂部做過一次城市漫步，有四十多人參與，他選擇的是游人稀少的冷門路線，“我們走興國路和泰安路，然后一直穿到湖南路，再折出來，跟人家走的不一樣。”

全程兩個多小時，老張擔任講者，給會員們講述上海老街道和老房子過去的故事，在懂行的人看來，這些道路周邊處處是寶，隱匿于尋常巷陌之間的老洋房，近年來賣價已經飆升到了一個億。

對上海房地產稍微有些了解的人，都能輕而易舉地報出湯臣一品、檀宮、東郊壹號等“樓王”的名字，但這些后起之秀和價值連城的“老古董”們比起來，可能真的要稍遜一籌。

“古董”值錢，正因為它在數量上的稀缺。據現有資料顯示，上海市現存老洋房4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17號文件規定，國有花園住宅只租不售。現存私有產權的老洋房總共也只有500-600棟，在滬上一家知名老洋房經濟企業擔任市場總監的陸偉告訴我們，產權清晰、可供出售的老洋房全市只有300棟左右，這之中的一些還亟需修繕。

地理位置佳、具有豐富人文歷史的老洋房，近年來總價都以億來計，其中漲價漲得最經典的，要屬愚園路上的嚴家花園。2009年盛大網絡首席執行官陳天橋以2.8億元的價格入手，等到2016年時，對外報價已達10億元，幾乎是以一年漲一億的速度在瘋漲。

在陸偉和作家董鳴亭所著的《上海老洋房的故事》一書中，收錄了近十年來上海老洋房市場的部分成交數據：2008年一套面積在200平方米左右的老洋房總共售價還不到2000萬元;到了2017年，一棟老洋房的市場均價已經漲到了30萬元/平方米。

十多年之前，上海老洋房的市場估值和周邊的新公寓估值邏輯差不多，僅從其所處的地段、品相、占地面積等基礎數據來評估，這幾年來，除基礎數據外，買家們會更看重昔日營造商背景、建筑風格元素、屋內歷史物況、風格是否完好保存等因素，甚至，連房子里以前住過什么人、有過怎樣的家族典故都為看房者們津津樂道。

巨鹿路886號的梁家花園出自建筑大師鄔達克之手。房主的爺爺是昔日罐頭大王，外公是英美煙草大買辦，父母在國際飯店舉行婚禮，這對鄔達克的粉絲來說堪稱“建筑史上的童話”。有了這一整套的歷史資料“背書”，這幢洋房在2016年售出了40萬元一平方米的單價，開創了上海首例以人文歷史為溢價的房產案例。

古董值錢，是因為它在數量和價值上的稀缺性，地理位置絕佳、具有豐富人文歷史的老洋房也是如此，部分房源的總價近年來已經上億。

洋房交易史的變遷

上海最早的西式建筑出現于1872年，由英國領事館率先修建。住在花園洋房里的不是軍政要人，就是商界名流，世界上流行的建筑風格，都能在當時的房子里尋到蹤影，歐式、美式、日式......既有莊重豪華之感，又不乏清新明快之風。

自2008年開始接手老洋房業務的陸偉告訴我們，雖然這些房子本身歷史悠久，但開始流通交易也就近三十年左右。

上世紀90年代，新的高樓大廈逐漸拔地而起，不少居住在浦西的上海人面臨動遷問題。過去住在弄堂里的一些老上海人有的想要改善居住條件，就慢慢把家里的老房子給騰出來。當時從國外被派遣到上海工作的外國人，成了第一批洋房買家。

二十多年前，花上百萬的價格就能買下一棟帶花園的老洋房，論性價比，可比那些新建成的公寓劃算多了。“以前很多很牛的老外是不愿意住在南京西路北面的。”老張告訴我們，“舊時代，公共租界和法租界以延安中路為界，他們只在這一很小的區域找房子，最南不能過了建國西路。現在最好的房子也還是在淮海中路一線從淮海公園一直到武康路、華山路一帶。”

上世紀90年代末至2000年初，港澳臺同胞們也加入了這一隊伍，他們有的來上海做生意，有些則是上世紀四五十年代從上海的老建筑中搬離的人們的后輩。

2000年至2010年的十年間，上海的老洋房市場顯得有些“被動”：總是跟著周邊新樓盤價格的推高而水漲船高，有意思的是，這十年間雖然上海房地產價格起起落落，老洋房卻都不受影響：“2003年的SARS、2005年的宏觀調控、2008年的次貸危機，每逢炒房者抱團拋售，老洋房的價格都紋絲不動，這就是所謂的‘物以稀為貴。”陸偉如是說。

在這段時間內，一些海外歸來的華人成了老洋房的第三批買家，他們中的一些人管理著公司的對華業務，因為從小在國外耳濡目染，歷史建筑的價值是不言自明的。

2010年至今，無論是因公出差、出國留學，還是外出旅游，隨著更多的人走出國門，了解到海外的古建筑文化，越來越多的人也開始懂得欣賞上海老洋房的價值，一些企業家和一線明星逐漸加入“實力派買家”的行列。“現在就是有錢的基本都會來買，老房子現在都成熱點了。明星、企業家都是重要買家，但大家普遍比較低調，買了也不會去聲張。”

投資者群像

不過據陸偉觀察，近些年來找他看房的客戶愈發趨于年輕化，“一些80后都在買老房子了。”

“你接待過最年輕的客戶多大？”

“不瞞你說，是個90后。”這在他看來并不稀奇，“現在的年輕人

都比較有想法，喜歡具有人文歷史底蘊的住宅，希望在保留老房子原有結構的基礎上增添一些時尚元素。”

有人選擇從豪宅換至花園洋房，一對之前在大平層住得有些失望的小夫妻，因為看中了老洋房的空間利用率，選擇以房換房，在他們看來，過去的老房子能把空間的使用功能全部打開，層高高、開間寬，還附帶一個大花園，物有所值。就這樣，他們成了老洋房里的“新業主”。

老張接觸到的案例大多為投資客，“買來投資的人要遠多于自住。很多明星都很聰明，他們知道自己總有一天會過氣，就投資老房子收收租，租金對于他們來說就是個養老的錢，雖然不比存在銀行里來得多，但這就是圖個放心。”

不過明星們挑起，房子來也比普通投資者要挑剔得多。“香港巨星周星馳看房子只有一個要求，坐在院子里面不能看到外面的高樓，你想想，這得是多大的院子？除了太原別墅，我腦子里一時半會兒還真想不出其他。”

也有人購置老洋房后充分利用它們的商業價值，以鳳陽路上的應公館為例：租金2000元/小時，5小時起訂，使用者還需穿戴整齊：女士需穿著旗袍、做好頭飾，男士需穿好西裝、背帶，打理好皮鞋，否則不被準許入內。老張還告訴我們，《安家》的劇組在應公館內拍攝一天，就要花掉十萬人民幣。

在“金融屬性”之外，也有不少人看中的是老洋房的“情懷屬性”。買不起花園洋房但又有老房子情懷的年輕人，會選擇購置老公寓。

洋房買家Eileen就是其中之一，她在|2015年時入手了一間屬于自己的住所。

房子位于泰安路24號，根據樓下的銘牌，這棟公寓建于1946年，占地面積640平方米，新中國成立后里面住過多位醫學界專家。2017年4月，徐匯區文化局將此公布為徐匯區文物保護點。

Eileen買下的是一套頂層朝東的套間，兩居室結構，面積不大，只有38平方米，但因為是有產權的，2015年賣到260萬元，現在則翻了一番。

這棟6層高的小公寓在上世紀70年代末被加蓋了一層，是徐匯房管所為了解決職.工住房問題動的手腳，用她的話說，“腳下是真品，頭上是贗品”。當時一連看了十多套的她執意要選有產權的，就是為了能在真正意義上讓房子為自己所有。

無論是滿屋的陽光還是樓頂的天臺，她都頗為滿意，愛好藝術和園藝的她當初花了差不多40萬元來整修，使得這套房兼具家和工作室的需求。

Eileen說她算是老洋房的癡迷者之一，在買房之前，她已經在附近住了二十多年，大學雖然就讀于上海財經大學，但也沒離開過這片區域，這里的一花一木于她而言都像是形影不離的老朋友一樣。

“泰安路120弄10號衛樂園住過賀子珍;泰安路115弄花園住宅住過周谷城;泰安路117號是潘澄波兒子潘志銓舊居;泰安路76弄是賀綠汀舊居;泰安路10弄1號是湯曉丹、藍為潔舊居。”她對這些歷史如數家珍，關于老洋房的書在她家里幾乎都能找到。

她說自己是一個很能折騰的人，起初和先生多吉出于對舊物的喜愛，穿街走巷從世界各地淘來各種舊物古董，將它們安放在這處裝飾一新的工作室，這里所有的物件包括燈具、木柜、椅子、掛畫都是Vintage工業復古風，主要面向設計師或者是做設計品牌的賣家來淘貨或者辦私人活動。

去年，Eileen對這里進行了新一輪的升級，處理了很多舊物，現在的審美跟過去不同了，得與時俱進才行。如今，這套房的售價在四百多萬元，每天都有紙條來求購，但她仍然在轉租與工作室之間左右搖擺，“賣是舍不得賣的”，買房不易、裝修艱難，她在心態上已然和房子融為了一體。

但老張并不建議個人投資者盲目進場。

“去年12月以來，上海市出臺了新規，房屋使用權也開始限購了，這意味著你買一套房子，就要浪費一張‘房票，這張‘房票很值錢。”

因為“外灘以西”積累的人氣，總有人問老張買進一套優質老洋房的注意事項，不同于市面上的一些中介公司和經紀人，他站在買方角度給出了自己的總結：

眼界要比生活高一點，預算2000萬元的人可以從3000萬元起看;

提前跟經紀人約定好傭金比例;

買大標的老洋房要絕對低調，最好能換個新手機和新微信，避免自己開豪車出門;有條件的可以讓經紀人安排車輛接送;

如果為了贏得賣家的青睞，必要時可以靠全現金一次性支付;

定金足夠多，房東反悔的幾率也就比較小了。

“有些信息，還得靠和門衛室的保安搭訕獲取，千萬別小看了他們，一包軟殼中華，就能在慢慢升騰的煙霧里打開話匣子”。

除了價錢，老洋房買家們更看重營造商背景、建筑風格元素、屋內歷史物況、風格是否完好保存等。

祖宅與“寄居戶”

有人買就有人賣，在老洋房市場中，賣房的人多為原始業主和投資客兩個群體，前者占到很大一部分。

“很多老業主賣家里的祖宅倒不是因為缺錢，而是因為他們和后代都生活在國外，物質上不缺，生活條件有保障。但是一般家族里的長者都會思考一個問題，那就是等到自己過世后，房子要怎么處理？”陸偉接觸到不少這樣的案例。

“他們不希望后代來爭財產，雖說賣祖宅本身是一件令人難過的事，但比起后人可能為了房子爭得面紅耳赤，他們還是會選擇在自己這里就消除這一隱患。”

還有一些則是生活在里面的普通百姓，“有些人希望賣掉房子之后，可以換套現代的房子，改善自己的居住環境。”

老洋房雖然歷史悠久，但在未經改造的情況下，居住條件可能并不那么理想，住在朝南的開間還好，如果不小心分到的是朝北的亭子間，不僅面積狹小，常年見不到陽光，刮風下雨時還有可能漏水。

“思南公館對面就有很多這種類似‘七十二家房客的房子，很多人喜歡在外面拍照，殊不知住在里面的人，都迫切地想搬出去。”若是你有機會和住在其中的人交流，他們多半會回應一句：“有什么好拍的？你覺得外面好看么，里面有老鼠蟑螂的知道伐？”

“這就和‘上海人不會去東方明珠是差不多的道理。”從小在上海長大、居住在新式里弄的陸偉對此深有體會，“東方明珠以前是上海的至高點，登上它你能遍覽上海大部分的風景，但上海本地人多半是不以為然的，老房子也是同樣的道理，真正這么多年住在老房子里面的人，對老房子其實是有些‘仇視的，在他們看來，這就是普通的老樓，在年久失修的情況下，住起來非常潮濕，并不舒服。”

據統計，上海80%的老洋房都只有使用權，一棟房子里住著多戶人家是這些老建筑的常態，煤衛合用、樓道里堆滿了各式各樣不舍得丟棄的家具，一些生活用品的表面甚至布滿灰塵。一個有趣的現象是，每家門口堆的東西數量決定了這家人在這棟房子里的話語權，因為東西越多的人住得越久。

上海有句老話叫做：“窮人翻身靠動遷。”電視劇《安家》中也安排了相似的情節：住在老洋房里的遠房親戚在業主賣房時提出分財產，獅子大開口，一要就是幾千萬。有微博網友在看完這部劇后評論道，這幾乎就是他“家里故事”的翻版。

在陸偉看來，現實中這樣的情節幾乎每天都在上演，住朝北亭子間的人要求和朝南開間的人分到同樣多的動遷款、拿不到理想中的數字就賴在里面當“釘子戶”，拒不搬走。

“對這些人，趕是沒有用的，無非是補償金不到位，就看買家愿不愿意松口了。”老張對這種現象看得很淡然，“如果一幢房子里面住了五戶人家，你只要能談妥其中四家，剩下來那家你不用談的，他會受不了輿論的壓力，四家人一起讓他搬，他最后也就搬了，這是我們真實遇到的情況。”

對這些“寄居戶”，陸偉表現出了更多的體諒和理解。他舉了一個現實中的例子來表明自己的看法：“我接觸過上海的一棟住宅，現在住在里面的是業主以前工廠的工人。那棟房子的花園有上千平方米，如果交易的話肯定能賣到天價，但業主的后人并未將工人們趕出去，在他們逃亡的年代里，如果不是工人們一直辛苦‘守著這棟房子，它可能早就被收回了，那便沒有買賣的后話了。”

在過去，“寄居戶”的長輩和房子的主人關系極為密切，但隨著時間的流逝，隔了一代人，情誼便不再像當初那么深厚，“但辛辛苦苦幫一個家族守著一棟房子，要點動遷款，也是情理之中。”在陸偉眼中，這些“寄居戶”本身，已經成為了房子的一部分，要趕走他們本身就是件挺殘忍的事情。

行走的活歷史

無論是“七十二家房客”，還是名家后代，一個人就是一部行走的歷史。最開始寫作“外灘以西”的時候，老張沒太想過做口述史，但隨著結識的人越來越多，他漸漸覺得這些過去的故事應該被留存下來。

“有的人會帶我去他們住過的地方走走看看，跟我講小時候是怎么在大院里長大的，我這才知道除了‘部隊文化之外還有一種‘大院文化。”生于20世紀60年代的老張，跟這些“后人”們比起來還是小了一兩輪，“他們現在七八十歲，在還能走得動路的情況下帶你回去看看，這些記憶應該被記錄下來。”

也有讀者請他幫忙考證房子歷史。他手上有本1925年的行號錄，這之中比較困難的部分在于地址不對應。1927年上海對路牌有過一次比較大的調整，很多號碼都對不上了，“除非找到一個已經考證過的參照物，你再根據這個‘地標來倒推，不然這個工作是很難有突破的。”

比起做老建筑的地址考古，老張更愿意翻閱過去的檔案，“我們現在看到的有些資料都是錯的，那我去把原始檔案找出來，拿給你看，就一目了然了。”

陸偉則致力于書寫老房子里“新業主”的故事。在他看來，和新業主們聊天也是對城市變遷的一種記錄，“你不光可以了解這棟房子的前世今生，還能為它譜寫一段當代史。”

美國記者威廉·曼徹斯特在《光榮與夢想》中寫道：“在幫助我們了解過去方面，重大事件也許還并不如——幾封信、壓在舊書里的幾朵花、幾張過時的舞會節目單、曾為人所喜愛因而不忍拋棄特意加以珍藏的玩具之類——一些普通人無意留下的小物品。”

但對于有些花高價買下房子“收藏”的人來說，更多是為了滿足自己的身份需求。

“這個東西跟老古董是一樣的，你說有多少人去買一個上億的杯子，他會拿來喝茶呢？”