投資性房地產的公允價值計量及應用問題

廖俊豪

摘要：企業會計準則的不斷修訂，公允價值的規定也越來越詳細，本文通過對A公司的投資性房地產入手，通過對A公司從2006年至2017年的年度報告進行數據統計，研究公允價值后續計量模式的投資性房地產對企業財務狀況的影響，并通過財務分析發現公允價值計量模式會給企業的凈利潤帶來較大影響，并且帶來了企業進行利潤操縱的空間，從而誤導投資者判斷企業的真實經營狀況，本文將結合上市公司公允價值計量模式存在的問題，提出相應的解決措施意見。

關鍵詞：公允價值;投資性房地產;利潤操縱;財務分析

一、緒論

（一）研究背景

為了提高信息的可靠性和相關性，企業會計準則不斷改進，2006年我國企業會計準則頒布并于2007年1月1日正式開始執行，其中《企業會計準則第3號》適度引入了投資性房地產公允價值計量模式，并且把投資性房地產從固定資產和無形資產中分離出來，這也是我國第一例非金融資產進行公允價值計量，擴大了公允價值計量的范圍。2014年企業會計準則修訂，單獨為公允價值頒布了《企業會計準則第39號——公允價值計量》，進一步規范了公允價值的估值方法，也充分顯示了我國對于公允價值計量的認可以及對于國際會計準則的趨同。雖然使用公允價值計量可以提高會計信息質量，但是公允價值計量模式有較多的估值空間，會給企業粉飾財務報表帶來機會，而且投資性房地產選用不同的后續計量會對企業的財務報告產生不同的、較大的影響。

（二）研究意義

2006年會計準則頒布以來，由于準則規定投資性房地產公允價值模式不得轉為成本模式、公允價值受四種因素影響、公允價值的三種估值方法以及選擇公允價值模式計量需要較多支持條件，因此擁有投資性房地產的大多數企業都采用成本模式，僅有少數企業選擇了公允價值模式進行對投資性房地產進行后續計量，山東A公司有限公司就是其中之一。通過對A公司的分析，能夠反映出投資性房地產采用公允價值模式對企業財務報告的影響，并且能夠通過這些影響來判斷上市公司可能會通過哪些途徑來進行利潤操縱，對于準則的發展以及審計的方向都是很有幫助的研究。

本文將對A公司從2006年的相關數據進行分析，通過其對投資性房地產公允價值模式的應用，分析此種計量模式對財務報表的影響，并從此入手分析存在的問題、提出改進措施意見。

二、理論基礎

（一）公允價值的相關理論

《企業會計準則第39號——公允價值計量》中指出公允價值，是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。準則規定三種估值方法：市場法、收益法、成本法，在對公允價值進行估值時所采用的輸入值主要分為三個層次：活躍市場中的報價、可觀察輸入值和不可觀察輸入值。市場法計量的公允價值屬于第一層次或第二層次、收益法計量的公允價值屬于第二層次、成本法計量的公允價值屬于第三層次。

三、公允價值模式在A公司的應用

A公司在2006年準則頒布之后，投資性房地產就選擇采用公允價值模式來進行計量，A公司的投資性房地產大都分布在青島、?？冢幱谳^為活躍的市場之中，公允價值的評估也較為準確。2014年的準則進一步定義了公允價值的概念、具體的估值方法，解決了舊準則存在的投資性房地產范圍界定不明確，縮小了可以進行利潤操縱的空間，但是仍然存在著會計人員進行職業判斷并借此進行美化財務報表的余地。

（一）A公司投資性房地產的相關財務分析

采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量對企業的財務報表會產生較大的影響，公允價值模式下投資性房地產的賬面價值會隨著房地產市場的波動而波動，而成本模式后續計量的投資性房地產跟固定資產和無形資產一樣計提折舊產生費用，其本身除了期末處置幾乎不會產生太多收益類項目，因此采用公允價值模式進行后續計量對于上市公司而言能夠一定程度上增加本期利潤，提高每股收益，對于股市融資是非常有利的。并且，使用公允價值模式能夠真實的反映企業資產的變動情況，也能夠增強同行業的可比性。

1.A公司公允價值變動的分析

對于A公司而言，投資性房地產帶來的公允價值變動較大的年份是2009-2011年，這也是剛剛采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的前幾年，尤其是2009年，公允價值變動就給企業帶來了上千萬的收益，從圖1也可以看出投資性房地產在2009年發生了一次巨大的漲幅，這樣一來使得企業的凈利潤也相對于2008年增加了12714800，但是如果采用成本模式進行后續計量不僅不能帶來這么大的凈利潤的增加，而且還會產生折舊費用減少凈利潤，因此對于上市公司而言，其投資性房地產的數額一般較大，因此選用公允價值模式進行后續計量會給企業帶來極大的利潤增長，甚至可以給ST企業去掉“帽子”，扭虧為盈，但事實上企業的經營狀況并沒有好轉，只是計量模式的轉變，從此也可以理解會計準則為什么不允許企業公允價值模式轉換為成本模式。

2.A公司遞延所得稅的分析

由于公允價值在稅法和會計上的認可存在差異，因此就會產生遞延所得稅資產和遞延所得稅負債，在一定程度上企業的稅收可以存在延遲，比如投資向房地產產生了一項“公允價值變動損益”的收益，稅法上不認可，那么企業可以形成一項遞延所得稅資產，以后年度可以準予抵扣，因此也可以看出A公司在2006年到今天的“遞延所得稅資產”增幅較大，這對于以后年度的稅收費用的抵扣有積極作用。

3.A公司的資產負債率分析

雖然說A公司的投資性房地產的占比較小，其能夠影響財務數據的作用不是很大，但是資產規模對于企業融資而言非常重要，它決定了企業能否有說服力的吸引債權人、股東等投資者的投資，因此采用公允價值模式能夠為企業的資產負債率帶來一定的優勢，如果采用成本模式，必然帶來費用項目，相比公允價值模式減少資本的持有量從而拉高資產負債率。從A公司資產負債率從2006年到2017年總體上是下降趨勢，企業處于較高和較低的資產負債率都不是很好，處于50%左右最為適宜，因此可以看出A公司大體上還是處于一個比較好的資產負債率水平。

四、公允價值計量存在的問題分析

（一）存在利潤操縱的空間

公允價值計量的，存在著利用職業判斷的部分，比如在判斷使用哪種估值技術。只要涉及會計人員職業判斷的部分就很有可能出現會計人員估不準或者有意估錯的情形，而公允價值模式就需要進行合理的估計。對于上市公司而言，利益相關者都是通過財務報表來進行判斷該企業是否值得投資，所以有一個良好的財務報表對于企業的聲譽和融資能力都是有正面作用的，也因此，會有一些企業鋌而走險進行利潤操縱。

（二）公允價值計量可能帶來財務風險

雖然說公允價值能比較準確的反映出企業的實際財務狀況，而且可以一定程度上提高企業的凈利潤，但是在市場波動比較劇烈的情況下，變數較多，能夠給企業帶來多大的利益同樣也會帶來的多大財務風險，公允價值所處的市場環境比較復雜，不容易把控，而且公允價值的估計需要借助專業估值機構的幫助，并且通常費用較高，這也給企業帶來了一定的財務負擔。

對于不斷變化的市場和公允價值的波動，對于企業的財務狀況的影響比較大的同時，投資者的投資風險也會加大，這樣一來就會導致規避風險的投資者不再投資。因此，公允價值計量模式也會帶來一定的風險。

五、針對公允價值計量的建議

（一）監管部門提高監管手段以及企業提高社會責任

提高企業的社會責任感是可以從根本上解決財務舞弊，企業的社會責任分為：經濟責任、法律責任、倫理責任和慈善責任。企業的管理目標應該是為社會和企業本身提供效益，這是整個社會的使命，提高企業的社會責任感應該從以下幾個方面進行：

1.企業的利益關系與群眾利益關系捆綁;

2.提高聲譽的重要性，引入信譽指標;

3.對企業社會責任實行績效考評機制，適當給予分數較高企業優惠政策以及福利措施，讓社會責任成為像凈利潤一樣重要的要素。

（二）合理規避風險并鼓勵使用公允價值模式

公允價值計量模式雖然存在著一定的財務風險，但是公允價值計量的價值大于其風險，因此不能因噎廢食，而是要合理的去減少風險、規避風險。比如企業可以多元化發展，這樣不會將所有的風險都放在一個地方，由于不可規避的風險存在，所以消除所有的風險近乎不可能，因此可以轉變思維。

同樣的應該建立活躍的市場環境，許多企業的所處環境沒有活躍的市場支撐，因此缺少公允價值的必要環境。還有處于活躍的市場但是絕大多數擁有投資性房地產的上市公司仍然不愿意選擇公允價值模式進行后續計量，因此存在著市場上計量屬性不一致的情況，這樣同行業不同地方的投資性房地產不具有可比性，因此出臺政策鼓勵公允值計量模式的運用。

六、結論

公允價值計量在一定程度上可以說是利大于弊，雖然說企業可能承擔著較大的財務風險，但是采用公允價值模式對投資性房地產進行計量能夠增加同行業之間的可比性，同時可以提高會計信息的可靠性和相關性，對于股民而言可以幫助他們做出更加正確的決策，對于上市公司而言可以明確的知道自己在市場上的定位，這一舉措對于活躍市場的建立也具有積極作用，但是公允價值模式所依靠的方法需要借助較多的估值技術和職業判斷，因此利潤操縱的空間依然存在，這需要監管部門和上市公司的雙方努力，才能構建一個平等、競爭、有活力的市場。

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