基于條件價值法的古建筑價值評估

李敏

摘要：古建筑不僅具有經濟價值，而且具有歷史、文化、審美等價值，全面評估其真實價值有利于保護古建筑。以龍山縣某古建筑為例，調查民眾對該古建筑保護和修繕的支付意愿，采用條件價值法測算古建筑的價值。結果表明，68.45%受訪者對保護和修繕古建筑有支付意愿;受訪者對古建筑保護和修繕的平均支付意愿額度為13.812元;基于條件價值法測算得到古建筑的價值比成本法測算的價值高14.78%。因此，條件價值法是評估古建筑價值的一種合理可行的方法。

關鍵詞：古建筑;價值評估;條件價值法;支付意愿

中圖分類號：F293.3? ? ? ? ?文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2020）03-0154-04

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2020.03.034

Evaluation of ancient architecture value based on contingent valuation method

LI Min

（Hunan Gongxin Real Estate Valuation Brokerage Company Ltd.，Changde 415000，Hunan，China）

Abstract： Ancient buildings not only have economic value， but also have historical， cultural， aesthetic and other values. A comprehensive assessment of their true value is conducive to the protection of ancient buildings. Taking an ancient building in Longshan county as an example， the public's willingness to pay for the protection and repair of the ancient building was investigated， and the value of the ancient building was measured using conditional value method. The results show that 68.45% of the respondents are willing to pay to protect and repair ancient buildings; respondents' average willingness to pay for the protection and repair of ancient buildings was 13.812 yuan; the value of the ancient building calculated based on the conditional value method is 14.78% higher than that measured by the cost method. Therefore， the conditional value method is a reasonable and feasible method for evaluating the value of ancient buildings.

Key words： ancient architecture; value evaluation; contingent valuation method; willingness to pay

古建筑蘊含著豐富、獨特的文化、歷史及科研價值，記錄著一個區域的社會政治、經濟和文化生活，是一個區域悠久歷史和燦爛文化的最好見證[1]。然而自20世紀90年代以來，隨著中國城鎮化進程不斷加快，城鎮土地市場在各級利益主體的博弈過程中不斷升溫，使得許多歷史悠久的古街坊、古城區、古建筑被拆除，大量蘊含著歷史信息的古建筑在城鎮蔓延的過程中逐漸消失[2]。《關于加強文物保護利用改革的若干意見》明確提出，要統籌好文物保護與經濟社會發展，在保護中發展，在發展中保護。如何使得古建筑較好地融合到現代城市的建設過程中，是當前推進城鎮化過程亟需解決的問題[3]。運用合理的評估方法對古建筑的價值進行評估是解決該問題的首要前提，惟此才能對古建筑的綜合價值有全面的把控，為古建筑的開發利用及保護提供更加科學的依據。

當前國內外學者對古建筑的價值評估主要還是采用經濟學的評估方法。如Minors[4]認為古建筑是一種稀缺資源，可近似根據影子價格對古建筑的經濟價值進行評估;張祖群[5]、Loomis等[6]則直接采用收益與成本法對古建筑的經濟價值與文化價值進行定性與定量的評估;顧江[7]通過公共品理論、委托代理理論和福利經濟學等經濟理論對古建筑經濟價值的形成、變動和特征等多方面進行了探討;李玲嬌[8]則運用模糊數學的相關理論，采用改進的層次分析法和類比法對古建筑的震后價值進行了評估。同時也有部分學者將古建筑等歷史遺留建筑作為一種歷史文化資源，從環境與資源經濟學的角度對其經濟價值進行評估。如許抄軍[9]、張艷華[10]運用資源環境經濟學評估方法對其經濟價值進行了評估;Purcell等[11]則從環境感知的角度入手，提出了包括熟悉程度、原型感知及外在風貌在內的文化遺產評價模型。但隨著歷史文化遺產價值（包括古建筑）研究的進一步深入及各學科間方法的交叉融合，越來越多的新方法被應用于歷史文化遺產經濟價值評估，其中一類是建立在市場真實性選擇基礎上的揭示偏好法，如旅行費用法（TCM）和內涵價格法（HPM）。Bedate等[12]、薛明月等[13]采用了TCM對歷史文化遺產的非市場價值進行評估，認為該方法可估算歷史文化遺產提供的產品及服務的消費者剩余價值;另一類是建立在假設選擇基礎上的固定偏好法，如條件價值法（CVM）和關聯分析法（RA）。譚超[14]、董雪旺等[15]采用CVM對歷史文化遺產的使用價值及非使用價值進行了評估。在這些評估方法中，條件價值法和旅行費用法應用最為廣泛。尤其是條件價值法自1993年正式被Arrow等[16]領銜的藍帶小組（Blue Ribbon Panel）論證其可靠性，并提出其應用的準則以后，就被當作一種有效的調查公眾對公共物品價值看法的工具，主要被運用于空氣質量、生態資源、歷史文化遺產等公共資源的價值評估。鑒于此，將條件價值評估法運用于古建筑價值評估，以期為古建筑價值評估提供一種可行方法。

1? 評估對象

評估對象為湖南湘西土家族苗族自治州龍山縣某古建筑，位于里耶古街，街區空間布局合理，街區范圍主要包括“七街六巷五行”。該古建筑為清末時期所建，迄今約200年歷史，被龍山縣人民政府列入縣級文物保護單位。該古建筑是由四面山墻圍合而成的封閉式三合院落，占地面積618.23 m2，房屋總建筑面積801.78 m2，用途為住宅。

2? 評估方法

在現有不動產估價方法中，成本法比較適合評估古建筑的價值。成本法是以開發不動產所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、稅金和不動產所有權收益來確定不動產價格的估價方法。成本法適用于無收益又極少交易的不動產對象，以及歷史性建筑市場價值與重新購建所花費的成本相關聯的情況。一般認為，應用成本法評估歷史建筑經濟價值最適宜，但在估價實踐中還有許多值得探究的地方。成本法是通過房地產開發、銷售全過程中應該合理發生的各項成本去解釋、進而反求房地產價格，用成本法評估古建筑中單純建筑物的價值是適用的，但該方法不能較好地估算古建筑中非物質形態的文化附加值，因此存在著一定的局限性。成本法中的房地產價值，等于土地的評估價值加上當前改良物的重建或重置成本，再減去由于功能退化、損壞等各種原因造成的建筑物折舊，因此成本法主要應用于估算新的或相對較新的建筑物的市場價值，而用于估算具有上百年歷史、折舊額較大的房地產價值，可能會造成價值的低估。

條件價值評估法是一種典型的陳述偏好的價值評估方法，是利用效用最大化原理，采用問卷調查，通過模擬市場來揭示消費者對環境物品和服務的偏好，并推導消費者的支付意愿，從而最終得到公共物品非經濟價值的一種研究方法[17]。通過對一系列假設問題的回答，被調查者表達出他們為獲取或儲存一定數量非市場物品的支付意愿（WTP），或者不再擁有或完全使用非市場物品的接受補償意愿（WTA）[18]。根據被調查者在假設市場中表達出的WTP或WTA，建立數學模型，達到為非市場物品估價的目的[19]。

歷史性建筑是反映各時期社會、人文、環境和歷史的建筑物化實體檔案，是人類延續的記憶載體之一，一旦毀滅，其本身凝結的歷史、文化、藝術價值隨之毀滅且無法再生，因此歷史性建筑具有稀缺性和不可再生性，屬于資源性資產，其非使用價值難以用貨幣形式在經濟上體現，且具有很強的外部性。本研究估價對象為清末民初的歷史性古建筑，具備歷史價值、文化價值、旅游價值等，加上歷史性問題，該古建筑許多基礎資料缺失，故擬采用條件價值法對估價對象進行價值評估。

3? 數據來源及樣本特征

3.1? 數據來源

數據來源于實地調研。在正式調查前，進行初步預調查，了解被調查對象對假想市場的響應，并對調查問卷進行修改完善。于2018年7月對湖南省民眾進行隨機抽樣、面對面訪談式問卷調查，本次調查獲得有效樣本168份。

3.2? 樣本特征

受訪對象以女性居多，占樣本的54.17%;年齡以中青年為主，40歲及以下的占有效樣本的75.00%，40歲以上的占25.00%;文化程度大多是高中及以上，占有效樣本的83.93%;受訪對象的職業主要有事業單位職工、農民和學生等;受訪對象月收入以1 500～6 000元為主，樣本特征詳見表1。

4? 古建筑保護民眾支付意愿分析

4.1? 支付意愿狀況

在調查訪問民眾對古建筑保護和修繕的支付意愿額度時，采用支付卡誘導法則進行詢問。首先，詢問受訪對象是否愿意對古建筑保護和修繕支付一定額度的費用;然后針對回答“愿意”的受訪對象，進一步詢問其最大可以接受的支付額度。

在168位受訪對象中，有115位對保護和修繕古建筑有支付意愿，占有效樣本的68.45%;不愿意支付的比例為31.55%，其不愿意支付的主要原因在于收入偏低（占35.85%）、保護和修繕費用應該由地方政府承擔（占37.74%）、擔心出資不能真正用于古建筑保護和修繕（占16.98%）、其他原因（占9.43%）等。

受訪對象支付意愿的分布情況見表2。由表2可知，愿意支付的額度大多為1～20元，占總樣本的76.52%;愿意支付的額度處于20～60元的受訪者占13.91%;愿意支付的額度高于60元的受訪者占9.57%。從整體來看，受訪對象愿意支付額度的頻率基本符合正態分布。

4.2? 支付意愿額度測算

根據受訪對象對古建筑保護和修繕的支付意愿的頻率分布，采用支付卡方法計算得到正支付意愿的期望平均值。

式中，A為投標值;P為受訪者選擇該數額的概率;n為投標數。根據式（1）計算得到受訪對象對古建筑保護和修繕的平均正支付意愿額度為E（WTP）正=20.178元。

考慮調查樣本中有31.55%的零支付，可利用經過調整的Spike模型[20]計算整個樣本的平均支付意愿額度。

式中，WTPR零為零支付的比例。根據式（2）計算得到整個樣本的平均支付意愿額度E（WTP）=13.812元/人。

4.3? 基于條件價值法的古建筑價值測算

據里耶管理委員會統計，近幾年里耶鎮旅游的人數基本維持在20萬人/年。由于里耶鎮對外交通系統不完善，目前的知名度一般，該古建筑的影響范圍較小。該古建筑坐落于里耶古街，里耶古街面積不大，故而來里耶古街游玩的游客基本上都會去此古建筑參觀。考慮到樣本的支付能力和支付意愿，以里耶鎮接待的年游客數20萬人作為該古建筑每年接待的游客總人次。經計算，該古建筑的價值為13.812元/人×20萬人=276.24萬元。

4.4? 基于成本法的古建筑價值評估

1）古建筑用地的地價評估。運用基準地價系數修正法，計算出估價對象宗地在現狀利用條件下的地價為765.60元/m2。由于該古建筑具有歷史文化價值，因此采用德爾菲法選取歷史文化、環境協調、社會知名度3個因素作為該古建筑用地的歷史文化增值調整系數，調整系數分別為6%、8%、4%。在此基礎上，計算得到經過歷史文化增值調整后的單位地價為765.60元/m2×（1+18%）=903.408元/m2，總地價為903.408元/m2×618.23 m2≈55.85萬元。

2）古建筑物價值評估。通過計算，該古建筑物的重新購建價格=建安成本+前期費用+管理費用+銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發利潤=3 381.10元/m2。

根據該古建筑物的結構、裝修、設備特征進行現場觀察打分，評定該古建筑物的成新度為59.80%。根據該古建筑物的成新度，計算該古建筑物的現值為3 381.10元/m2×59.80%=2 021.90元/m2。

同樣采用德爾菲法選取歷史、人文、科學、藝術、紀念、教育6個因素作為該古建筑的歷史文化增值調整系數，其調整系數分別為4.00%、3.50%、2.00%、3.00%、1.00%、0.50%，合計14%。通過調整系數修正，計算得到該古建筑物的最終評估單價為2 304.97元/m2，古建筑物評估總價為2 304.97元/m2×801.78 m2≈184.81萬元。

3）估價對象總價值。根據前文測算得到的古建筑地價和建筑物價值，測算得到該評估對象的總價為240.66萬元。

5? 結論

古建筑不僅具有經濟價值，而且具有歷史、文化、審美等價值。傳統的成本法評估古建筑價值有一定程度的局限性，通常需要采用一些因素對價值進行修正。而條件價值法可以用于兼具經濟價值和非經濟價值的歷史文化遺產等公共資源的價值評估。為檢驗條件價值法評估古建筑物價值的合理性，嘗試采用成本法對估價對象進行了評估。測算結果表明，基于條件價值法測算得到的古建筑價值為276.24萬元，比成本法測算的價值240.66萬元高出14.78%，體現出了該古建筑的非物質形態的附加值。由此可見，采用條件價值法能較好地體現古建筑的市場價格，該評估方法是合理可行的。

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收稿日期：2019-05-07

基金項目：湖南省哲學社會科學基金項目（18YBQ097）

作者簡介：李? 敏（1988-），女，湖南湘陰人，碩士，主要從事不動產估價工作，（電話）18274828870（電子信箱）274193082@qq.com。