路線價(jià)法在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用

金國(guó)輝　滕祥梅

【摘要】在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，需要加強(qiáng)地價(jià)評(píng)估分析，以便使房地產(chǎn)市場(chǎng)交易得到科學(xué)管理。基于此，本文對(duì)路線價(jià)法原理展開(kāi)了分析，然后從地產(chǎn)區(qū)段劃分、標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)確定、臨街深度分析等多個(gè)角度對(duì)該方法在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用方法進(jìn)行了探討，為關(guān)注這一話題的人們提供參考。

【關(guān)鍵詞】路線價(jià)法;商業(yè)房地產(chǎn);價(jià)格評(píng)估

在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的過(guò)程中，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估要求也逐漸提高，需要在市場(chǎng)或影響價(jià)格因素改變的情況下重新完成地價(jià)評(píng)估，以便使評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性得到保證。應(yīng)用路線價(jià)法開(kāi)展評(píng)估，能夠做到快速準(zhǔn)確評(píng)估地價(jià)，因此能夠滿足商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估需求。

1、路線價(jià)法原理分析

采用路線價(jià)法開(kāi)展評(píng)估，需要對(duì)特定街道設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，然后根據(jù)分析結(jié)果對(duì)數(shù)宗土地平均價(jià)格進(jìn)行計(jì)算。將得到的結(jié)果當(dāng)成是路線價(jià)，利用深度指數(shù)表和價(jià)格修正率表進(jìn)行修正，能夠完成街道其他臨街土地價(jià)值的估算。因此從本質(zhì)上來(lái)講，路線價(jià)法與市場(chǎng)法擁有相同的理論，需要根據(jù)各宗土地與道路距離的差異對(duì)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。距離道路越遠(yuǎn)，說(shuō)明宗地利用價(jià)值越小，反之則越高。但不同于市場(chǎng)法，路線價(jià)法需要對(duì)路線價(jià)進(jìn)行比較，并對(duì)分析結(jié)果進(jìn)行深度等差異修正，能夠?qū)值纼蓚?cè)商業(yè)用地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，在節(jié)省人力、物力的同時(shí)，能夠保證結(jié)果準(zhǔn)確、公正。采用該方法對(duì)多宗地進(jìn)行評(píng)估，需要獲得大量交易實(shí)例數(shù)據(jù)，并保證街道盡量規(guī)整，以便使評(píng)估精度得到提高。

2、路線價(jià)法在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用分析

2.1地產(chǎn)區(qū)段劃分

在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，采用路線價(jià)法需要對(duì)房地產(chǎn)范圍內(nèi)的道路分布、商業(yè)繁華條件、服務(wù)設(shè)施、道路分布、交易價(jià)格等相關(guān)資料進(jìn)行收集、整理，在土地定級(jí)基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)路線價(jià)區(qū)段劃分。具體來(lái)講，就是從路口交叉處開(kāi)始，將路口間相連和地價(jià)相近區(qū)劃分為相同地段。在繁華街道上，需要結(jié)合實(shí)際地價(jià)劃分至少兩個(gè)區(qū)段。根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)實(shí)地調(diào)查情況，能夠在示意圖中對(duì)地產(chǎn)落點(diǎn)進(jìn)行標(biāo)注，然后根據(jù)城市道路確定地產(chǎn)所在道路，根據(jù)繁華程度等完成地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查，對(duì)地產(chǎn)等級(jí)進(jìn)行劃分[1]。地產(chǎn)綜合效益可以利用區(qū)段定級(jí)進(jìn)行反映，結(jié)合土地分等對(duì)地產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，完成各等級(jí)區(qū)段劃分，為路線價(jià)評(píng)估奠定基礎(chǔ)。從區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)上來(lái)看，應(yīng)保證同一區(qū)段擁有接近繁華程度，并且交通條件、人流量、區(qū)位等相似。

2.2標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)確定

對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需要在劃分得到的區(qū)段內(nèi)完成典型性地產(chǎn)的選取，就是選取的地產(chǎn)在區(qū)段各方面具有一定代表性，能夠被當(dāng)成是參照地產(chǎn)展開(kāi)價(jià)格評(píng)估。在對(duì)相同區(qū)段內(nèi)的地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，都要利用標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行修正評(píng)估。而標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)應(yīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，同時(shí)擁有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)建筑結(jié)構(gòu)、剩余年限、臨街狀況等，以便使測(cè)算的地產(chǎn)價(jià)格具有代表性，在地產(chǎn)交易市場(chǎng)上具有一定的說(shuō)服力。實(shí)際在對(duì)一個(gè)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)進(jìn)行確定時(shí)，可以對(duì)各項(xiàng)特征指標(biāo)平均值進(jìn)行求取，然后將各項(xiàng)指標(biāo)均接近平均值的地產(chǎn)當(dāng)成是標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)，如在區(qū)段平均容積率為2.5時(shí)，應(yīng)確保標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)容積率達(dá)到2.5。在區(qū)段地價(jià)計(jì)算時(shí)，可以將單價(jià)相同最多的當(dāng)成是區(qū)段價(jià)格，也可以將所有地產(chǎn)單價(jià)加在一起，對(duì)地段地價(jià)的算數(shù)平均值進(jìn)行求取。

2.3臨街深度分析

在商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中，地產(chǎn)價(jià)格將受到臨街狀況影響，所以需要加強(qiáng)臨街深度分析。針對(duì)相同區(qū)段，可以多數(shù)臨街深度看成是標(biāo)準(zhǔn)深度，也可以對(duì)區(qū)段內(nèi)臨街深度平均值進(jìn)行求取。實(shí)際由于不同地產(chǎn)與街道的距離不同，價(jià)格存在一定差異，還要利用價(jià)格修正率表進(jìn)行修正。按照路線價(jià)法，需要采用臨街價(jià)格遞減率完成修正率表制作。具體來(lái)講，就是將臨街土地劃分為n個(gè)寬1m平行街道地塊，然后按照地塊與街道距離完成價(jià)值排列。在n趨近于無(wú)限大的情況下，An-1和An地塊可以看成是擁有相同價(jià)值。按照“四三二一”法則，在對(duì)100英尺臨街地產(chǎn)進(jìn)行劃分時(shí)，可以均等劃分為四等份，地產(chǎn)價(jià)值分別占總價(jià)值的40%、30%、20%、10%，超出100英尺則執(zhí)行“九八七六”法則。從修正率上來(lái)看，單獨(dú)修正率分別為40%、30%、20%、10%，累計(jì)修正率40%、70%、90%、100%，平均修正率40%、35%、30%、20%。

2.4路線價(jià)格評(píng)估

在路線價(jià)評(píng)估過(guò)程中，需要根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)、臨街深度和價(jià)格修正率表進(jìn)行價(jià)格求取。實(shí)際在路線價(jià)計(jì)算時(shí)，需要多宗標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地價(jià)格平均值當(dāng)成是基準(zhǔn)價(jià)格。商業(yè)房地產(chǎn)擁有較快的市場(chǎng)流通速度，交易較為頻繁，對(duì)大量相似的交易案例進(jìn)行收集，保證案例之間可比性較高，可以通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格比較完成路線價(jià)評(píng)估。如果商業(yè)房地產(chǎn)交易案例難以收集，還要采用收益法展開(kāi)評(píng)估[2]。結(jié)合地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式，需要采用不同的價(jià)格測(cè)算方法。針對(duì)以出租為主的商業(yè)房地產(chǎn)，需要根據(jù)每月租金收益對(duì)地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。如果商業(yè)房地產(chǎn)以運(yùn)營(yíng)為主，需要根據(jù)運(yùn)營(yíng)收益完成地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。在評(píng)估時(shí)，需要對(duì)市場(chǎng)上類似案例數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，然后通過(guò)市場(chǎng)價(jià)格比較對(duì)待評(píng)估地產(chǎn)收益進(jìn)行確認(rèn)。完成營(yíng)業(yè)稅、房地產(chǎn)稅等各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算后，可以得到年凈收益，然后根據(jù)收益年限和報(bào)酬率完成路線價(jià)測(cè)算。根據(jù)得到的路線價(jià)對(duì)其他商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，還要完成標(biāo)準(zhǔn)路線價(jià)修正，采用“路線價(jià)×深度修正系數(shù)×其他修正系數(shù)+其他修正額”公式對(duì)地產(chǎn)價(jià)格展開(kāi)評(píng)估。所謂的其他修正系數(shù)，包含寬度修正、朝向修正、臨街狀況修正等等，其他修正額包含土地年限修正額、容積率修正額等等。

2.5案例評(píng)估分析

對(duì)位于城市繁華地段的某小區(qū)進(jìn)行拆遷，擬完成商業(yè)綜合區(qū)建設(shè)。在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格展開(kāi)評(píng)估時(shí)，已知建筑面積達(dá)51137㎡，地塊與繁華街面保持223m距離，東西保持214m縱深。地上建筑5167㎡，密度為29%，容積率為2.2。在修正系數(shù)Ai的情況下，可以得到地產(chǎn)價(jià)格=路線地價(jià)×A1×A2...An-1×An。在對(duì)路線價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，考慮到需要評(píng)估的商業(yè)房地產(chǎn)數(shù)量不超過(guò)5個(gè)，同時(shí)需要修正的單向評(píng)估因素和綜合評(píng)估因素占比分別在20%和30%以內(nèi)，因此可以采用市場(chǎng)比價(jià)法進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)搜索同一區(qū)段內(nèi)相似案例對(duì)標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)。按照上述方法對(duì)路線價(jià)展開(kāi)評(píng)估，可以得到商住路線價(jià)能夠達(dá)到4520元/㎡，在建筑密度修正系數(shù)為0.5，寬深比修正系數(shù)為0.9，包含容積率在內(nèi)的其他參數(shù)開(kāi)發(fā)程度保持一致的情況下，能夠得到地產(chǎn)價(jià)格為4520×0.5×0.9=2034元/㎡。

結(jié)論：

綜上所述，在應(yīng)用路線價(jià)法對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)展開(kāi)評(píng)估過(guò)程中，還要通過(guò)廣泛搜集資料實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)區(qū)段的合理劃分，從而使標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)得到有效確認(rèn)。結(jié)合影響地價(jià)因素對(duì)臨街深度展開(kāi)深入分析，實(shí)現(xiàn)路線價(jià)格的準(zhǔn)確評(píng)估，能夠?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估提供有效支撐。

參考文獻(xiàn)：

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