房地產企業稅收籌劃及風險防范策略探討

摘要：稅收籌劃是指為實現稅后收益最大化，更科學地安排企業生產、經營、投資、活動、財務的籌劃行為。企業進行稅收籌劃的目標就是為了降低企業成本，實現企業經濟利益最大化。房地產業作為國民經濟的重要組成部分和國家財政收入的重要來源，必然使得房地產企業成為各地稅收征管的重點，加之房地產企業涉及產業鏈長，規模大，資金投入大，經營活動相對比較復雜，因此加強企業稅收籌劃及風險防范將成為房地產企業經營管理、決策中不可缺少的組成部分。

關鍵詞：房地產企業;稅收籌劃;風險防范

一、房地產企業稅收籌劃策略

（一）稅收臨界點籌劃法：臨界點通常是稅法中規定的比例或數額，當應納稅所得額超過這一臨界點時，就應該按相關規定納稅。根據土地增值稅法則相關規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值率未達到20%，可以免征土地增值稅，若超過20%，就其全部增值額按規定計稅。該20%就是“避稅臨界點”，納稅企業應根據該臨界點進行納稅籌劃。

假設：銷售總額為X（不含稅額），建造成本（取得土地使用權支付金額和房地產開發成本之和）為Y（不含稅額），房地產開發費用為0.1Y，財政部規定的加計20%扣除額為0.2Y，“營改增”后，由于增值稅為價外稅，各企業增值稅稅負不同，但總體稅負是較營業稅有所降低的，可對轉讓房地產有關的稅金支出最高取值為X*1.09*5%*（7%+3%+2%）=0.00654X，最低取值為0分別計算.

1、當值稅率為20%，對轉讓房地產有關的稅金支出取最高值為0.00654X 時，列方程如下：[X-（1.3Y+0.00654X）]/（ 1.3Y+0.00654X）=20%? 得X=1.57234Y，即銷售額與建造成本的比例為1.57234：1。

2、當值稅率為20%，對轉讓房地產有關的稅金支出取最低值為0 時，列方程如下：（X-1.3Y）/1.3Y=20%? 得X=1.56Y，即銷售額與建造成本的比例為1.56 ：1。

企業可根據各自不同的增值稅稅負，計算得出在區間[1.56，1.57234]內的 “免稅臨界點定價系數”，有了這個系數作為參考標準，使得納稅企業在降低銷售時，不會因為單純追求節稅，而過多地減少納稅企業利潤。

（二）收入拆分籌劃法：收入拆分法就是將一項收入拆分為幾項收入，從而能夠起到降低適用稅率，減輕稅負的目的。

【例】某房產企業銷售精裝修的房子，該房產的土地單位成本為6000元/平方米，房地產開發單位成本3000元/平方米，房地產的裝修成本為2000元/平方米。房地產項目每平方售價為22000元。在沒有拆分收入的情況下，增值額=22000-（6000+3000+2000）*1.3=7700元/平方米，增值額與扣除項目金額比率=7700/14300=53.85%，應納土地增值稅=7700*40%-14300*5%=2365元/平方米（為方便計算，房地產開發費用按土地成本與房地產建設成本之和的10%計算，不考慮轉讓房地產有關的稅金支出扣除，下同）。如果房產企業在銷售房子時把收入進行拆分，跟客戶在簽訂合同時，房產買賣合同和房產裝修合同需分別單獨簽訂，單價分別簽17000元/平方米和5000元/平方米。這時增值額為17000-（6000+3000）*1.3=5300元/平方米，增值額與扣除項目金額比率為5300/11700=45.30% ，應納土地增值稅為5300*30%=1590元/平方米。與沒有拆分收入相比，土地增值稅每平方米少交了775元。該稅收籌劃方法，恰好適用采用四級超率累進稅率計征的土地增值稅。

（三）轉讓定價籌劃法：轉讓定價是指關聯企業之間為了實現整體利益最大化，在合理的正常價格浮動區間內，操作商品交易、勞務交往中的價格。房地產開發企業很多都是大型企業，企業集團間有很多關聯方，涉及建筑施工企業、建筑材料供應企業、物業管理企業等。

1、為了實現減少整體的稅收負擔，在企業集團內部特別是建筑施工企業與房地產開發企業之間進行關聯交易，實行轉讓定價。

【例】A房產開發集團公司在H市拍賣了一塊土地，成立了一家AH的項目公司。A公司的控股股東甲公司控股了一家乙建筑施工企業?，F在AH項目公司委托乙公司進行建筑施工，對AH公司項目土地進行開發。AH公司拿地的成本是10億，乙公司的建筑施工成本是4億，建筑施工的收入定價為5億，整個項目的銷售是30億。則土地增值稅如下：增值額=30-（10+5）*1.3=10.5億，增值額與扣除項目金額比率為10.5/19.5=53.85%? 應納稅額=10.5*40%-19.5*5%=3.225億。如果乙公司的建筑施工收入定價為6億，其他相應條件不變的情況下，則土地增值稅如下：增值額=30-（10+6）*1.3=9.2億，增值額與扣除項目金額比率為9.2/20.8=44.23%? 應納稅額=9.2*30%=2.76億。前后兩種情況土地增值稅相差0.465億。從上面的例子可以看出乙企業的建筑施工收入的定價對AH公司的土地增值稅影響很大。建筑施工收入定在合理的價格不僅能合理地減少土地增值稅，而且能夠把利潤從項目公司AH公司轉移到建筑公司乙企業。如果乙公司是享受西部大開發優惠的企業，企業所得稅也可以享受優惠，達到節稅目的。

2、房地產開發企業不僅把轉讓定價的方法用在關聯的建筑施工企業上，也可以用在關聯的建筑材料企業上。隨著時代的進步，很多環保新材料廣泛應用于建筑上。例如保溫性能好的;抗震性能強的等等。生產這些材料的企業往往具有一定的技術含量，定價上也有較大的自主浮動空間，并且能夠評定出高新技術企業。

【例】C房地產企業開發房地產項目，委托無關聯的第三方D建筑公司進行項目施工，在簽訂合同時明確要求使用關聯企業E生產的保溫材料。E生產的保溫材料的定價高低不但能夠影響C房產企業土地增值稅的交納，而且能夠把C房產企業的利潤通過無關聯D公司轉移到關聯方E公司。E公司由于是高新技術企業其利潤能夠享受企業所得稅的稅收優惠政策。

（四）利用稅收優惠政策籌劃法：充分學習并享受稅收政策，是房企稅收籌劃的重要方法之一。

1、充分利用相關預提費用稅前扣除政策，減少企業所得稅負。

2、企業所得稅稅前加計扣除政策，房企安置殘疾人員相關的工資費用，可以加計扣除殘疾職工工資的100%。

3、房地產企業可以自主招用退役士兵，根據各地政府的具體優惠政策，享受所得稅優惠。

（五）納稅期的遞延籌劃法：遞延納稅盡管不能減少應納稅款，但可以在一定期間內無償使用該筆稅款，相當于是降低了稅收負擔。

1、房地產企業在簽訂商品房買賣合同時，在約定項目竣工交付時間時應該采取謹慎原則，對于預計當年第四季度或年末可竣工項目應推遲到次年竣工交付，盡量將項目竣工交付時間放在年初或上半年，一方面通過推遲開發產品已完工時間來推遲收入的確認，此時增值稅仍采取預繳形式，企業所得稅仍采取預售利潤率形式繳納，從而達到延期納稅目的。另一方面也為項目中各子工程決算創造時間，便于當期全款發票的取得，從而合理、準確的分攤完工產品單位成本。

2、開發產品完工后，稅法在自銷產品銷售收入實現上存在三種確認方式，包括一次性全額收款方式、分期收款方式和銀行按揭方式，企業應根據實際情況在簽訂商品房買賣合同時在收款方式上盡量選擇分期收款和銀行按揭方式。確保只對實際收到款項確認收入實現，并分期結轉成本，達到延期納稅目的，而不應在實際房款還未全額繳清的情況下，選擇一次性收款方式簽訂合同，全額確認收入。

3、稅法規定，企業在2018年至2020年新購買的器具、設備，單體價值不超過500萬元人民幣的，允許一次性在稅前扣除。這里所稱設備、器具，是指除房屋、建筑物以外的固定資產。由于房地產企業經營資產中固定資產往往占有較大的比重，該規定特別適合房地產企業稅收籌劃，能夠把企業所得稅稅款向后遞延到折舊結束為止。

二、房地產企業稅收籌劃風險防范策略

（一）房地產企業的管理層對稅收籌劃的認識，要有有戰略高度。將企業戰略與法律法規、經濟形勢、企業實際等相結合，對稅收籌劃工作的方法、影響因素、工具等進行經常性學習，從思想形態上進行提升，戰略上重視稅收籌劃。

（二）由財務管理部門牽頭，其他部門積極配合參與，打造全員參與的工作氛圍，優質高效地推進稅收籌劃工作。

（三）要進一步完善企業內部控制制度，建立健全完善的內部監督機制，努力增強納稅風險意識和提高企業管理水平。

（四）匯編、定期更新企業適用的相關稅法，并深入、精準學習相關法律法規，分析法律法規在稅收籌劃過程中的應用和量化影響，避免在稅收籌劃過程中，因出現不清楚的地方所引發的稅收籌劃風險。

（五）加強與稅務部門的溝通學習，及時了解相關的稅收政策變動，確保稅收籌劃工作與時俱進。

三、結語

房地產企業一定要認清形勢，提升企業管理水平的同時要做好稅收籌劃，降低企業成本，增加企業經濟效益，使企業保持持續穩定發展，為國民經濟發展做出應有的貢獻。

參考文獻：

[1]羅文藝.基于稅收優惠政策的房地產企業稅收籌劃與風險防范[J].企業改革與管理，2019（16）：92+94.

作者簡介： 徐華，男，1977年8月出生，中國國籍，本科學歷。1997年至2005年曾先后在浙江省第五建筑工程公司及浙江金昌房地產開發有限公司任會計、財務部經理，2005年至今任紹興柏盛房地產開發有限公司財務總監。