房地產公司土地增值稅清算問題研究

唐小波

摘要：隨著社會的高速發(fā)展，土地使用率也得到較大幅度提升，這在促進經(jīng)濟發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了土地增值稅的清算問題。房地產公司在進行發(fā)展進程中，會因為多種原因對土地增值稅的清算產生制約。本文結合當前房地產公司在增值稅清算過程中遇到的問題，對此進行展開性研究，以期對需要相關資料的人士，提供一定的合理性建議，并能在實踐中進行有效運用。

關鍵詞：房地產公司;土地增值稅清算;問題;對策

土地增值稅為國家財政收入方面發(fā)揮了一定作用，但土地增值稅的清算問題一直都存在著相關制度欠缺完整性、系統(tǒng)性的因素。因此，房地產公司應立足本崗位，本著以服務國家為指導方針、以發(fā)展自身為工作原則的基礎上，以稅務的相關法律法規(guī)為依據(jù)，制度出一套科學系統(tǒng)的土地增值稅管理辦法以繳納土地增值稅。

一、房地產公司土地增值稅清算問題

（一）非正常價格銷售影響清算

當前，，房地產公司在發(fā)展進程中，對于土地增值稅的清算問題還有待完善，首先是非正常的價格銷售，對土地增值稅的清算產生的影響。在銷售房產中，因為競爭等多種原因、在房產售價方面進行了相應折扣，并因某種原因，使房產的銷售價格較低，或者因為特殊要求對房產進行了贈送。而這部分也應算作一種銷售行為，并應要求房地產經(jīng)營者對這部分銷售按照一定比例繳納土地增值稅。但是，在我國企業(yè)所得稅法中，有明確的規(guī)定，除非對銷售的具體折扣在發(fā)票上與價格進行統(tǒng)一呈現(xiàn)，才可以對折扣的銷售額進行扣除后，進行土地增值稅的計算，否則的話均按原價對土地增值稅進行相應比例的扣除。

（二）復雜的計算方式影響清算

在社會發(fā)展進程中，將國有土地暫時讓公司進行經(jīng)營性使用，在這一階段取得相應經(jīng)濟收入的個人或者組織，應對其的這部分經(jīng)濟的增值額進行征收稅款的形式，即被稱之為土地增值稅。而現(xiàn)行的土地增值稅征收繳納一律采取四級的累進稅率，在這其中對房地產成本及開發(fā)費用、土地使用權及房地產轉讓的相關稅金缺乏詳盡規(guī)定。同時，由于房地產項目較為特殊，存在開發(fā)周期較長的特點，而且由于房地產行業(yè)的戶外作業(yè)特殊性，從而使其存在一定的管控難等問題^[1]。另外，還有一部分房地產需要滾動式開發(fā)，抑或全面多形式的開發(fā)，所以使查賬工作存在一定的困難。并且，關于自用房產以及間接銷售房產兩方面的界定范圍存在一定的模糊性。

（三）驗收后添加項目影響清算

按照相關稅收法的規(guī)定，對于土地增值稅的清算應滿足一下條件：（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的;（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。但在具體執(zhí)行中，卻存在稅收法規(guī)與本公司的相關法規(guī)的脫節(jié)性，進而使土地增值稅在清算過程中產生了一定的不合理現(xiàn)象。其具體表現(xiàn)在，其一為竣工驗收規(guī)程與稅收法規(guī)要求有著一定的差異，也就是說房地產開發(fā)的所有項目，只要相關部門承認其竣工后，就可以申請驗收，但卻對房地產項目竣工后，在附屬項目的添加方面沒有明文規(guī)定。

（四）相關政策模糊性影響清算

對于房地產公司來說，其在開發(fā)中會產生各項費用，具體包括拆遷中對被征用者的補充性費用、土地征用的費用、基礎性建設費用等，而這其中的拆遷補償費用可以說對房地產公司來說具有一定的挑戰(zhàn)性，對于這一項特殊的費用，是沒有相關的正規(guī)發(fā)票作為依據(jù)的，而且這部分的費用又通常數(shù)目較大。但是，相關政策對其的支撐也缺乏規(guī)范性和明確性，這對成本的核算帶來較大影響。尤其值得一提的是，關于合作開發(fā)以及拆遷補償款的項目，在土地征用補充性費用方面，并沒有相關依據(jù)來進行歸集核算。

二、房地產公司土地增值稅清算問題對策

（一）修訂政策折扣價格統(tǒng)一呈現(xiàn)

對于房地產公司的土地增值稅清算問題來說，首先房地產公司應結合自身的實際發(fā)展情況以及行業(yè)政策修訂一套系統(tǒng)完善的管理體系，這樣才能使房地產公司的土地增值稅清算做到有法可依、有章可循，因此，應對原有的政策進行修訂，進而提升法規(guī)的可操作性^[2]。同時，以前土地增值稅的地方性稅種屬性，現(xiàn)在是屬于公家稅種屬性，對土地增值稅的清算標準進行制定，這樣才可以使清算標準做到科學、系統(tǒng)、合理、完整。同時，還應將折扣價格在統(tǒng)一性發(fā)票上與常規(guī)售價進行統(tǒng)一呈現(xiàn)，只有這樣才能合理的為公司的土地增值稅進行有效減免，避免公司產生不必要的資金損失。

（二）合理規(guī)范動態(tài)管控計算過程

在房地產公司的發(fā)展經(jīng)營中，關于公司稅務繳納問題，公司應結合相關規(guī)定，對土地增值稅問題進行統(tǒng)一管理，也就是說邀請稅務部門在日常對土地增值稅的具體制定步驟進行監(jiān)察，這樣可以有效從源頭上加強對其的動態(tài)性管理。而從公司層面而言，應在各個基層部門強化對土地增值稅收的計劃制定，使動態(tài)性施工抑或滾動性施工的部門，均應參與到土地增值稅制定的細枝末節(jié)處。也就是說，公司應從內部開始，合理規(guī)范動態(tài)性的管控計算過程，從而使土地增值稅的額度有一個清晰的界定。另外，對于自用房產以及非直接性出售的房產而言，公司應向稅務部門進行申請，對這部分的土地增值稅進行相關減免，或者根據(jù)實際情況要求政策的傾斜。這樣可以有效降低政策范圍允許內的土地增值稅額度。

（三）明確規(guī)定驗收時間

對于土地增值稅的清算而言，具有一定的歸集性，在相關信息統(tǒng)一完善的情況下，可以使土地增值稅的清算更加便利快捷。而從房地產開發(fā)公司層面來看，由于房產開發(fā)施工周期較長，同時也由于公司的滾動式以及多樣式的經(jīng)營方式，使得其隸屬于較為特殊行業(yè)，這些都會對土地增值稅清算進程帶來一定的影響。具體來說，應在驗收時間方面進行明確規(guī)定，使房地產土地增值稅清算歸集為統(tǒng)一時間段，這樣不僅有利于稅務部門對土地增值稅的征收工作，同時從公司層面來講，也使房地產開發(fā)工作的時間進行了有效節(jié)約。

（四）完善相關法規(guī)進行資金備案

在房地產公司發(fā)展經(jīng)營過程中，不可忽視的一個問題就是對土地增值稅的清算，它對公司的發(fā)展前景起到一定的影響作用。由于土地增值稅的清算工作具有較強的復雜性和繁瑣性，其中具體工作內容包括需要對經(jīng)年的成本收支、費用核算等進行逐一審核^[3]。由于土地征用款、以及房地產拆遷款、包括勞務安置費用、動遷的安置費用等，都不具備相關的發(fā)票，并且這部分的總體費用又較大，而這方面的政策法規(guī)又均有一定的模糊性，因此對成本的歸集與核算帶來一定困難。也就是說，這就需要相關部門對土地增值稅的有關法規(guī)進行進一步修整與完善。

三、結語

對于房地產公司的土地增值稅清算問題，房地產公司應針對國家稅務政策進行系統(tǒng)化的研究，并制定出一整套系統(tǒng)完善的管理制度，這樣可以從房地產公司和稅務部門兩個層面，將土地增值稅的價值發(fā)揮到最大。這樣不僅可以保證房地產公司為社會創(chuàng)造更多經(jīng)濟價值，同時也可以使稅務部門可以更好地為公司的發(fā)展提供間接性保障，因此說來二者具有相輔相成的重要意義，從而推動我國社會的快速發(fā)展。

參考文獻：

[1]蔣菊香.土地增值稅清算相關實務分析[J].湖南稅務高等?？茖W校學報，2019，32（04）：40-43.

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[3]劉彩娜.房地產公司土地增值稅清算工作中存在的弊端與策略寫作[J].經(jīng)貿實踐，2017（24）：63.