多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設研究

陳莉 張晨 趙培

摘要： 保障性住房問題一直是我國全面發展進程中的一項重要民生問題，同時也是社會各界及城市居民所切實關注的焦點。首先，在中國人的思想體系之中，安居樂業的思想是根深蒂固的，無論是在外打拼、還是婚嫁、子女教育，居有定所都是必要的條件，因此擁有屬于自己或家庭的穩定房產都已經成為一種剛需。解決這一剛需無非要通過購房和租房兩大主要途徑，但就租房而言，租房市場存在著的虛假房源、黑心中介等不良問題，致使年輕人很難放心的去租房。就現階段而言，我國城市居民在住房保障方面仍然面臨許多的困難，這些困難存在的與房產市場有直接關系，同時也與我國當前的城市住房保障體系的不完善現狀密不可分。因此，筆者決定對多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設這一問題進行研究，希望能對城市住房保障體系的改良有所幫助。

關鍵詞：城市住房;多主體;多渠道;保障體系

一、“房子是用來住的、 不是用來炒的”

黨的十九大已經對城市住房進行了明確的定位，這也為本文進行多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設研究指引了方向。要想更好的實現對城市居民的住房保障，第一步要先了解當前城市住房存在的問題，找出城市住房保障體系建設的主要難點，第二步要根據問題具體分析，探索出有針對性的建議或對策。通過事先的問卷及行動調查、文獻查閱及經驗總結發現，城市住房問題主要存在于租房和購房兩大層面，因此本文多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設研究也是從以上兩個層面著手，并將研究所得成果呈現于下文。

二、城市住房的現狀分析

在房屋租賃不斷快速發展的同時，一些不良現象也開始層出不窮，嚴重影響了租戶的合法權益，給城市住房供給市場埋下了隱患。

（一）城市租房存在的問題及成因分析

1、租房平臺信息錯雜，房源真假難以辨別

現如今，網絡已經成為了我們日常生活中獲取各類信息的一種重要渠道。隨著房屋租賃市場中租房需求的不斷增加，多樣化的租房平臺和租房軟件應運而生，這些平臺和軟件不僅有利于房屋供給方實現大規模的廣告宣傳和經營成本的節約，也便于有租房需求的客戶尋找房源，同時為他們節省一定的時間和精力。但在享有這一渠道帶來的便利的同時，網絡平臺的一些弊端也越來越多的顯現出來。一方面，部分出租方出于利益最大化的目的，會在信息平臺或租房軟件上發布一些虛假房源信息。比如，虛假報價，故意報出低于實際租賃所要收取的價格;反復利用已出租的真房源信息（位置、小區及房屋內部圖片等）;故意隱瞞房屋缺陷，等等。這種做法無非是為了吸引客戶，但這些信息有時候真假難辨，進而影響租客作出正確的判斷，實際上會損害客戶的權益。另一方面，網絡平臺本身特性所導致的信息審核難、監管不到位等弊端也是導致租房平臺信息錯雜的主要原因之一。

2、交易程序缺乏規范，黑心中介屢教不改

通過調查不難發現，現實生活中的租房程序十分簡化，有時候租客與房主之間的房屋租賃關系僅靠一張手寫的、并不規范的簡易協議便能達成，甚至有的租客在與房東達成口頭協議后，不閱讀紙質協議內容便草草簽字，最終導致問題出現時權益無法得到有效的維護。為了盡可能避免這種問題出現，許多人便選擇了通過更加專業的房屋中介來滿足租房需求，這期間便存在著黑心中介的問題，通過近幾年的多次相關新聞報道可以發現，盡管有關部門對其中較為嚴重的違法違規行為進行了打擊，但由于房屋租賃市場中小企業眾多、中介人員流動性大、相關規范條例少（城市租賃住房保障體系不完善）、實際管控難度大等因素影響，直至今日黑心中介這種不良現象仍然屢禁不止。

（二）城市購房存在的問題及成因分析

在城市購房方面，不僅存在上述所講的租房平臺信息錯雜和黑心中介屢教不改問題，還存在著體系上和政策性的問題。

1、供房主體相對局限，供需關系不夠均衡

當前城市住房的供給主體主要有如下幾類。一是政府及有關住房管理部門，這一類主體主要提供的是保障性住房（即社會保障性住房，主要提供給中低收入住房困難家庭使用，通常是指根據國家政策以及法律法規的規定，由政府統一規劃、統籌，限定標準、限定價格或租金，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成）。保障性住房的供給比較特殊，受到戶口等硬性條件和開發政策等客觀條件的限制，許多真正需要保障性住房的群體根本無法借助相關政策來實現住房愿望。二是房產開發商和專門的房屋租賃機構，與保障性住房不同，這一類住房通常是以獲取收益為目的的，依托于國家的相關房產售賣法規，其房產價格會隨市場環境變動而發生變化。在這種供房環境下，經濟收入水平高的人將有機會購買更多的房產（尤其是在房產限購令頒布之前），反之，經濟水平一般的人可能會因此無法購買到自己心儀的住房，或因資金不足等原因而推遲購房計劃，久而久之，便促動了第三類住房供給主體（個人）的產生。擁有房產的個人，對于城市中擁有多套住房或者投資于房產的人來說，通過出售二手房或租賃的方式獲取收益是十分常見的。雖然這一主體的存在解決了一部分的城市住房需求問題，但同時也加劇了住房供需的不均衡。

2、住房保障渠道比較單一，保障體系不夠完善

公平公正是住房保障制度和體系的生命線。隨著城鎮化進程的加快，同時出于維護生態平衡的長遠考量，城市中住房建筑用地面積開始不斷飽和，單純從擴大住房面積的渠道來保障城市住房已經不是長久之計。在十九大上首次提出多主體多渠道保障城市住房保障體系不久后，我國深圳便開始了對這一舉措的落實，進行了住房制度改革，在經歷了40多年的不斷努力后，終于使該城市居民的居住面積不斷擴大，居住條件得到了很大的改善^[1-2]，但是在住房改革的具體實踐過程中依然存在著租房難、住房難、住房貴等問題，可見城市住房保障體系建設之路的漫長和艱難。同時也證明了多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設這一措施在方向上的正確性，也就是說加強對住房保障體系的研究是勢在必行的。

三、城市住房保障體系建設研究

（一）加大租、售房平臺整治力度，凈化市場整體環境

無論是從短期的現狀問題來看，還是從其長期的更好發展來看，對租、售房平臺進行嚴格的整治與環境的管控都是必不可少的。首先有關部門要制定或出臺相應的規范條例，條例中應具體列出違規發布虛假房源信息的懲治措施，包括違規的情況、需要予以警告的情況、需要予以罰款的情況、予以歇業整改的情況等等，保證所制定條例的落實，嚴格按照規范條例執行，嚴查嚴打。同時也要制定相關執法人員的監督獎懲制度，以防執法人員不履職行為的出現。其次，從各大平臺和軟件著手，由推出平臺和軟件的一方負責聘請專業的技術人員來進行房源信息的系統自動篩查（技術維護費用可與使用方協商確定），由信息發布方（即各房產公司和中介公司）自行安排內勤人員以對房源信息進行源頭上的控制。最后，要從住房需求者的角度出發，設立實名舉報制度，為廣大購房、租房群眾提供維權平臺并保證舉報內容的真實可查性。相信在執法監督部門、信息發布主體和有住房需求個人三者的協同努力、相互監督下，從整體上凈化租、售房平臺市場環境指日可待。

（二）加大交易程序的規范力度，提升中介誠信水平

以各個省、市、縣的房產交易管理部門為主體，在嚴格遵循國家有關部門規定的前提下，對常規性房產交易所需要的簽字文件進行統一規范，對于專門的中介機構和散租業主要有所區別。比如，對于個人租賃房屋的情況，要擬定并發布房屋租賃協議模板，供散租客戶和房東自行打印使用，所簽協議至少一式兩份，在見證人方面，雙方可根據便利情況商議決定是否需要。采用試點的方法，對各地主要的中介機構進行自查試點。試點中介機構必須為入職員工建立電子信息檔案，檔案中除了需要包含員工的姓名、身份證號等基本信息外，還要包含以往從業（只針對有同行業從業經歷的人員）的誠信調查信息和在司期間的誠信情況（如客戶舉報次數及內容，被誠信警告次數等），對于被多次投訴但未實際影響客戶權益的工作人員要進行及時的警告和提醒^[3-4];對于已被多次投訴且已損害客戶權益的工作人員要根據影響程度進行及時的警告、罰款、降職、清退等處罰。通過這種強制性的措施可以從一定程度上來規范中介機構和從業人員的行為。同時也要通過輔以誠信培訓和專業素養教育的方式，從主觀上提升中介機構和從業人員的誠信水平。

（三）提倡多主體供給住房，改善城市住房供需關系

在城市住房保障體系的建設和完善過程中，國家層面的倡導、引領和表率作用十分重要。因此，要進行多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設研究，就必須由政府部門發揮帶頭作用，來提倡多主體供給住房，從而逐漸實現城市住房供需關系的改善。

以政府部門為主體，在保障性住房方面，強化基本住房保障力度，對于有殘疾人、見義勇為人士、低保家庭給予優先保障政策。在人才住房方面，雖然目前一部分城市已經推出了人才住房申請政策，無論是中科院院士、社科院院士、博士、碩士還是學士都可以申請人才性住房，但優惠政策有所差異。因此，政府要加以引導，根據不同地區的實際情況，逐漸減小人才住房優惠政策的差異，幫助更多的人才解決住房問題。當然，政府部門在自身努力和發揮表率作用的同時，也要適當放權，號召更多的社會主體來幫助供給住房。

以房地產開發商為主體，鼓勵房地產開發商不僅提供居住性住房，而且提供商品性住房。此外，要以企業單位或者是事業單位為主體，鼓勵其在自有用地上建設商品住房、人才住房、安居型住房。以金融機構為主體，無論是直接融資還是間接融資，都應支持金融機構集資建設各類住房。支持社會上各類主體建設商業性住房或公益性住房。

以房屋租賃機構為主體，提供不同類型的長期租房和短期租房，同時要制定相關的法律法規，規范房屋租賃市場，政府可給出適當的獎勵措施，獎勵在房屋租賃行業表現出色的企業。以零散出租房屋的個人為主體，以小區為單位設立專門的房屋出租、出售信息發布欄，促進房屋租、售信息的集中管理。政府部門、房產開放商、企事業單位、房屋租賃機構、其他金融機構以及個人多個主體的通力合作，不僅是多主體供給住房的一種方式，也是推進我國城市住房保障體系建設的必經之路。

（四）拓展住房保障渠道，完善城市住房保障體系

伴隨著我國經濟、政治、文化各個方面的不斷發展和社會各界多方主體的共同努力，多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系終將會建設完成并得到越來越好的完善。通過一系列的調查分析和材料支持，筆者認為，多渠道保障的城市住房保障體系建設可以從以下幾個方面進行。

第一，以城市公共交通系統為導向，增加城市住房建設面積。為了更好的發揮城市公共交通系統的導向作用，先要加大城市公共設施的開發力度，尤其是軌道交通系統，這樣才能幫助城市租房人群或住房人群能夠更加便利的工作和生活。現階段，除了傳統的鐵軌火車外，我國在地鐵、輕軌、有軌電車以及新型軌道交通中的磁懸浮列車均已實現了比較飛躍性的進步，這為城市里的租住人群提供了十分便利的出行條件。需要注意的是，在通過增加城市住房建設面積來更好保障城市居民住房需求的同時，要始終堅持可持續發展的原則，著重注意對生態、環境的保護，促進城市建設與環境建設的同步發展。

第二，加大棚戶區改造力度，即加大力度改造城市危房、舊房以及困難家庭住房條件。對棚戶區、危舊房區的改造在建實際上也是一種增加城市住房建設面積的途徑，對有限的土地進行合理范圍內的最大化利用不僅能夠減輕現有住房的供給壓力，也能夠通過可用資源的再利用來實現建設資源的節約，還能夠讓棚戶區、危舊房的原住居民避免遠距離搬遷的麻煩，更好的安家落戶。此外，活用城市各類存量用房，推進存量住房的租賃工作也是保障城市住房的一個不錯選擇。但在大力發展住房租賃市場，也要有政府的正確引導，這樣才能建立統一的租房市場監管平臺，強化房屋租賃市場的透明度，堅決杜絕中間商惡意收費的行為，切實保障住戶或租戶的自身合法權益。

第三，加強城市之間的合作，雄安新區就是一個很好的范例。

第四，加大城市住房補貼力度，面向符合條件的基本住房保障對象發放住房租賃補貼。強化基本住房保障力度，將住房補貼發放給更加需要的人們，對于有殘疾人、見義勇為人士、低保家庭給予優先保障政策。

四、結語

本文研究的主要內容是多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設，致力于解決城市內的住房問題，對城市住房現狀的分析主要是從發現問題的角度出發的。通過本次研究發現，目前我國的住房保障體系還不夠完善，居民在住房方面還存在著一些問題，需要不斷加以改革。比如說政府在保障中低收入群體方面所采取的措施還不夠全面、房屋的租賃與買賣市場不夠規范、沒有考慮到特殊群體等問題。為此，在不斷努力推動多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設的過程中，也需要分清政府與市場的責任，引導市場但不擾亂市場。政府要在保障低收入者住房和規范高收入群體方面發揮主導作用，同時利用市場機制保障大多數中等收入群體的住房，切實保障人民群眾的利益。

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課題名稱：多主體供給、多渠道保障的城市住房保障體系建設研究，課題編號：2019177。