寫字樓資產經營及管理策略探討

孫瀟

伴隨著房地產市場的不斷發展深化，以收益性房產資源為對象的投資業務也得以持續擴展。寫字樓作為城市商業活動載體，其絕佳的地理位置，租賃者為具備一定經濟實力的經營企業，投資者可獲得較為豐厚的收益，也是現代房產投資的重要形式。但寫字樓的經營管理涉及層面寬泛且相對專業，存在一些不穩定因素，會帶來一系列潛在風險，投資者通常選擇專業物業公司進行打理，這也對物業管理企業的服務及管理能力提出了更高要求。本文就此從宏觀層面、戰略管理方向、營銷管理方面對物業企業的寫字樓資產經營管理的創新性措施進行探討，期望能進一步提升其管理水平，實現更好收益。

社會不斷發展，市場經濟愈加繁榮，承載商業主體及業務活動的寫字樓成為城市里的一道亮麗風景線。作為物業管理業務中一個升級內容，寫字樓資產管理因其面對的群體特性和牽涉到的諸如人員、場所環境、政策、技術等方面的各類復雜關系，往往要求物業企業必須保持與時俱進，善于借鑒總結管理經驗和教訓，善于運用新技術、新設備來提升管理能力和管理理念，創新管理模式，以便實現更高經濟效益。筆者就此展開以下探討。

一、宏觀層面

須從資產管理的高度進行全面而深入地思考，須認識到資產管理是物業管理發展的高級階段，其所涉及的范圍比物業管理和設施管理更為廣泛和復雜。傳統的物業管理以物業公司單方力量為主，提供的管理服務主要為，維護、安保、保潔等內容，服務檔次較低，服務業務較固定。但寫字樓資產管理往往是基于投資性管理，以獲得預期投資收益，實現保本收息為目的，須綜合兼顧市場經濟環境、房地產局勢動態、國家相關政策、用戶主體等多方因素，就要求物業管理企業必須樹立大局思維，從資產管理的高度，加強概念分析和內容探討，結合財務分析、資產評估、風險預判、政策解讀等多種措施，不斷調整管理策略，優化管理體系，構建寫字樓資產經營管理的良好環境。

二、戰略管理方向

現在用戶對寫字樓的認可的品質高低，不但體現在硬件方面，而更重要的體現在管理、服務等軟件方面。物業公司作為資產管理的具體實行者，往往與其他專業的資產管理公司開展合作，通過相互配合和有機聯系，確保寫字樓各項業務能正常有序開展，并最大化滿足組合投資管理者對資產價值最大化的要求。而當前應重點推進和落實，精細化管理及智能化管理戰略。

（一）精細化管理

寫字樓是城市繁榮的代表，也是企業的門面，展現的是其經濟實力和運營能力。寫字樓的環境衛生、資源配置、軟硬件配備等都影響著其投資回報率，影響其升值空間。為進一步提升寫字樓的吸引力和影響力提高其資產投資盈利，物業企業需著力細化管理工作，綜合考慮人財物資源、組織結構、經營策略等多方因素，積極構造一個健全的內部環境，形成強大的品質服務吸引力。就具體而言，寫字樓資產經營管理的精細化內容主要包括：工程施工的科學管理、設施設備的優化配置、人員服務形象地提升、車位規劃及安全管理、營銷宣傳的力度和廣度、智能化、人性化服務理念和文化建設等諸多方面，既要有硬件上完善的設備設施維護，也要有軟件上頂級商務環境的營造，將寫字樓打造成一個空間布局合理、功能設施齊全、營商環境優良的商業基地，從而有效提升寫字樓形象，實現更大投資利潤。

（二）智能化管理

現代商業講究的是精準高效，要以最簡便的方式、最少的時間消耗、最低的成本投入獲得最大化的經濟效益，因此在寫字樓資產經營管理中實行智能化管理戰略就變得相當必要。智能化管理，須綜合利用大數據、互聯網+、人工智能、等先進技術構建現代物業管理系統平臺，實現對寫字樓資產的全方位、不間斷、超時空的監管和服務。如借助于大數據技術及監控設備并聯合互聯網共同構建的數字化集成管理系統，對寫字樓內部的中央空調、電梯、供水供電系統、抽排風系統、戶外數字廣告屏、停車場及消防應急設備等進行實時監控和智能對接，讓寫字樓變得更加人性化和智慧化。如此可極大地提升用戶使用體驗滿意度，增強入駐吸引力。

三、營銷管理方面

待寫字樓軟硬件實施管理到位后，就要著力開展營銷工作，將寫字樓資產推向市場，實現盈利。首先加強營銷策劃，要采取多種渠道擴大營銷宣傳，提升寫字樓的市場關注度，提升其品牌價值。可充分借助于新媒體的傳播優勢，結合互聯網，創立APP、微信公眾號、微博等實現線上線下多元宣傳，進一步提升市場知名度，將自身的優勢立體呈現在所有潛在客戶面前，可以借助于目前運用比較廣泛的大數據技術，加強目標群體的信息收集和意向挖掘，并根據收集的數據來加強市場風險預判，需要對所有的顧客信息和訪問記錄進行可能性分析和歸納，找出最具潛力的投資者和需求者，還要依據客戶的實際需求和個性化要求進行精準化營銷，其中尤其要注意合理定價，要根據大數據顯示的用戶需求信息將客戶分作不同的類型，在價格上要體現出層次性。如此可有效擴大寫字樓市場渠道，加速投資回報。

四、結語

寫字樓資產經營和管理以實現資產保值增值;最大化滿足客戶的使用需求;追求更大社會效益為根本目的。新時代環境下，面對越發激烈的市場競爭，物業管理企業必須加快經營管理思路轉變，要以發展的眼光來提升自身的資產管理意識，創新資產管理模式，力爭做到“管理經營智能化、商務氛圍人性化、設備管理專業化、服務功能多元化、資產管理品牌化”，以此獲得更寬廣的市場空間。（作者單位：寧波新上海國際物業管理有限公司）