全成品交付寫字樓室內設計及施工管理要點

沙伶韶

摘 ? ?要：縱觀如今的寫字樓市場，可以實現全成品交付的并不多見，半成品寫字樓給小業主帶來了很多不便，增加了企業負擔，全成品交付是未來寫字樓的趨向。本文以北京保利國際廣場項目為例，從設計單位管理、材料封樣管理、辦公樣板層管理等方面進行論述，以期為全成品交付下的寫字樓室內設計和施工管理提供新的思路。

關鍵詞：全成品交付寫字樓;設計單位;材料封樣;辦公樣板層

1 ?引言

全成品交付寫字樓，顧名思義，是各項裝修及設施配置到位，實現交樓后直接辦公的辦公樓。全成品交付使業主享受到“即買即辦公”的快捷方便，節約時間成本，避免個人精力和財力的浪費。對于投資者來說，購買全成品寫字樓既有助于日后快速出租和銷售，又能夠為社會節省公共資源，減少二次裝修污染。

對房地產企業而言，全成品交付寫字樓大批量統一采購和安裝材料，集中時間段進行裝修，保證了較低的價格和較少的損耗，實現了工業化裝修并提升辦公品質，是房地產行業未來的發展趨向。從公共區域、辦公區域等空間的裝修到地庫的設計施工乃至標識系統和各項后勤設施，全成品交付寫字樓對室內設計和施工管理提出了更高的要求。

本文結合北京保利國際廣場項目的管理經驗，對室內設計和施工管理中的要點進行闡述，以下將從設計單位管理、材料封樣管理、辦公樣板層管理、地庫與標識管理等方面逐步分析：

2 ?設計單位管理

高端寫字樓通常被打造成地標性建筑，在空間效果、材料、工藝和細節方面有較高要求，工序復雜，各專業穿插多，界面劃分容易不清晰，并會出現特殊體型導致的材料定制加工情況，設計及施工難度大，前期設計階段的管理尤為重要。國際廣場采用設計與施工一體化管理，即甲方設計師從設計階段參與施工全過程，大幅提高問題處理效率，并盡可能確保貫徹設計意圖。除了甲方自身團隊的管理，對設計單位的管理更是至關重要的一環，總體說來，對高端寫字樓設計單位的管理，要重點關注以下三點：

（1）項目定位：在項目定位階段精裝修設計一定要有明確的寫字樓平面布局及公共區域裝修標準，設計任務書盡可能詳盡，給設計單位提供明確的設計意向，避免來回調整，浪費時間和精力。

（2）限額設計：設計階段的成本把控是控制整個項目投資的關鍵，在設計階段應嚴控成本，雖然設計在整個項目的成本投入上占比不大，但是卻影響75%的項目成本和項目盈利。國際廣場的思路是用有限的投資搞定一切，即以合約規劃為核心，成本控制為主線：初期制定合約規劃，將各階段工作切分并暫估價格，確保每份合同的價格及工作范圍可控。合理從“量”的角度優化及控制成本，避免簡單粗暴壓價或者犧牲效果。

（3）設計優化：從設計方面優化成本，一方面不能不計成本盲目追求設計效果，另一方面要避免成本不合理導致品質下降。要取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，甲方設計師應將需要設計單位給予的工作配合事項和技術經濟指標要求，清晰、明確地表述在設計合同中。

3 ?材料封樣管理

材料封樣的管理主要體現在三個階段：

一是設計階段，精裝設計單位一般在初設階段提供主材的封樣，并于施工圖完成后提交正式的材料封樣。此過程主要由甲方設計師對材料封樣進行把控，重點審查材料樣板及材料說明等是否需滿足項目預算及現場施工要求，并著重審查衛生間潔具五金的選型規格需注意是否與空間尺度協調。

二是投標階段，各精裝修施工單位會根據招標文件內容提供深化圖紙及材料樣板，此階段要對技術標進行評分，通常材料封樣會在其中占一半以上分值，要求甲方設計師及相關人員認真審查各單位材料封樣，按招標文件的要求打分。

三是合同簽訂后，已明確施工單位階段的管理，此階段材料封樣有如下兩類：（1）有明確規格、型號、配置及產地的甲分包、甲指、甲供類材料封樣。甲方設計師要及時了解該類材料封樣所選材料是否有現貨及備貨周期，制定排產計劃，過程中應到工廠檢查質量并查看加工情況。（2）無明確質量標準，需重新確定的材料。如招標時按暫估價所報的項、施工過程中新增設計部位的材料封樣等。由于各施工單位水平不一，對材料進場與工程進度的把控較差，加之替換材料能獲得較多利潤，此類材料的管理工作便愈發困難。此類封樣要求甲方設計師明確技術標準，施工單位盡可能提供經濟實惠且滿足工期要求的多種材料樣板以供選擇。

國際廣場項目嚴格精裝材料樣板的管理，在創意辦公樣板間進場施工前，要求中標的精裝施工單位按照設計及招標的要求提供材料封樣，并經甲方和設計師確認后完成封樣，保存至封樣室（圖1）。對交標樣板間的管理亦是如此，T1四層和十八層交標樣板層正式施工前項目部要求設計提供一套完整的封樣并要求施工單位施工過程不得更換（項目部精裝工程師和監理工程師定期抽查）。在施工初期即要求施工單位提供材料進場計劃，并每天跟蹤材料進度，以保證整體施工進度能得以有效的控制。

4 ?辦公樣板層管理

國際廣場T1樓致力于打造拎包入住的辦公區環境，設計以舒適大方為基調，同時將室內空間與建筑語言相糅合，礦棉板+格柵燈的吊頂按幕墻軸線排布，營造出強烈的空間序列感。配電箱暗藏于墻面，弱電及消防點位規律的布置，整個立面簡潔明快。地面采用架空地板，走線便捷的同時方便了小業主日后拆改。

為給客戶直觀的空間體驗和為大面積辦公區施工提供裝修標準，精裝修施工單位在T1樓F18層做辦公區樣板層，對辦公樣板層的管理主要體現在以下幾點：

（1）精裝小總包管理。為方便管理，甲方設計師明確樓內以精裝修單位作為主要管理單位，各標段精裝修施工單位應當好樓內總包的角色，管理、協調其他施工單位。

（2）工作面移交標準。因辦公區裝修時公共區域已完成精裝修，為避免進場扯皮現象，要求辦公區精裝修施工單位進場前對各自施工區域詳細踏勘，完成工作面移交單。

（3）成品保護與安全文明施工。對公共區域施工完成部分如電梯廳、電梯轎廂、走道、大堂等各部位各精裝施工單位要明確成保措施，力求各部位竣工時與移交前保持一致。文明施工要求材料按平面布置圖成方成垛集中碼放，垃圾自產自清，需按北京市建委文件要求自行搭設封閉式垃圾站，并及時清理。

（4）分部驗收，嚴控節點。樣板層施工過程中需嚴格把控每一節點，甲方設計師要組織監理和設計單位設計師共同進行吊頂龍骨、吊頂封板、墻面工程和地面工程等分部驗收，每一分項驗收合格后方可開展下道工序的施工。

參考文獻：

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