房價分化趨勢會持續

甄愛軍

2020年，樓市調控政策穩中有緊，成交量維持高位，各城市及城市內部房價出現分化。預計2021年調控力度仍將維持當前水平，房價分化現象仍將持續，部分人口流出城市可能存在進一步下滑的可能。

政策總體保持穩定

2020年，中央堅持“房住不炒”調控總基調不變，上半年受新冠肺炎疫情影響，經濟面臨較大下行壓力，中央加大逆周期調節力度，財政、貨幣政策齊發力，寬松的貨幣環境疊加各地頻繁出臺房地產相關扶持政策，市場快速恢復，熱點城市地價、房價出現上漲預期。

下半年政策環境趨緊，多地升級樓市調控政策。7月以來，針對部分城市地價、房價上漲較快等問題，中央多次強調要從各地實際情況出發，采取差異化調控措施，同時強調發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。根據梳理，截至12月已有接近30座城市升級樓市調控政策，其中10多座城市從限購、限貸、限售等方面加碼。與以往不同的是，部分城市將優先滿足無房家庭或高層次人才購房放在了更重要的位置上，保障剛需群體，同時增加優先購房家庭限售、限制離婚購房等條件，修補漏洞，抑制投資投機行為，促進房地產市場平穩運行。

2021年樓市調控仍將維持現有力度。短期內，房地產調控政策仍將以穩為主，部分城市政策或有微調。“十四五”規劃建議發布，未來5年房地產調控總基調不變，短期限購、限貸等主體政策難現放松。當然，建議中也提出要“促進住房消費健康發展”，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優化。

房價出現分化

2020年房價出現分化，這種趨勢在2021年將持續延續。

綜合來看，截至2020年11月，全國重點關注城市中，有不少城市均價已經回到了2年前的位置，部分城市房價甚至已經回到2016年，而以上情況以三四線城市為主，一線城市由于之前房價漲幅過高，除廣州外房價皆已跌破2018年均價。

11月，上海易居房地產研究院發布的報告顯示，重點監控的主要城市中，有108個城市一手房價格指數環比下跌，下跌城市數量比上月增加8個城市，內江、黑河、忻州3個城市位居跌幅榜前三位。

CRIC數據顯示，一線城市中，僅廣州房價依然保持一定的上漲幅度，北京、上海、深圳都已出現不同程度回調，其中，北京、深圳11月最新住宅成交均價已跌破2017年全年均價水平，上海已回到2018年時水平。重點關注的163個城市中，除去一線城市外，另有14個城市11月均價已低于2018年全年均價，其中九江、肇慶、義烏3城房價已低于2017年均價，肇慶最新房價甚至已經跌破2015年時的均價水平。

總體來看，在各城分化的同時，各個城市內部不同區域也分化明顯，未來房價走勢可能會隨著不同城市不同區域的選擇而產生不同的走勢。預計2021年熱點城市未來會在穩定地價、穩定房價、穩定市場交易秩序等方面發力，以真正貫徹“三穩”的政策思路。而對于那些房價較低、發展較為滯后的城市而言，因為人口持續流出，導致當地購房需求嚴重下降，房價可能進一步下滑。

成交量維持高位

疫情發生后整體信貸環境的改善在推動全國市場規模恢復中發揮重要作用，需求快速釋放，有效對沖了疫情的影響，全國房地產市場銷售恢復超乎預期。根據國家統計局公布的數據顯示，2020年1～10月，全國商品房銷售面積達13.3億平方米，絕對規模與2019年同期水平持平，累計成交量同比轉正。

部分城市成交量出現快速反彈。根據易居研究院公布的數據顯示，2020 年 1～11 月，40城中廈門、深圳等21個城市新建商品住宅成交量同比增長。其中廈門增速最高，廈門樓市經過2017 年以來連續兩三年的調整，今年疫情后在學區房、豪宅等的帶動下，樓市開始升溫，整體成交量相比去年同期漲幅較大。此外，深圳、東莞、韶關、合肥、金華、杭州、寧波、舟山等城市，同期同比增幅亦超過20%。

展望2021年，房地產信貸環境整體趨緊將制約需求及入市積極性，全年商品房銷售面積將有小幅調整。從需求角度來看，2021年，新型城鎮化將繼續穩步推進，且新冠肺炎疫情防控有望實現突破性進展，全國就業環境及居民收入預期得到明顯改善，商品房銷售規模仍有保障。同時，考慮到未來中央堅持“房住不炒”定位不放松，疊加2020年信貸環境改善推動部分需求提前釋放，全國商品房銷售面積或有小幅調整。根據中國指數研究院測算，2021年全國商品房銷售面積將下降2.3%～3.8%。

購房需從長計議

2021年，買房需要提前規劃，從長計議。

目前，房貸利率已經降至近年來低位水平。融360大數據研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構房貸利率的監測數據顯示，2020年11月，全國首套房貸款平均利率為5.24%，與上月持平;二套房貸款平均利率為5.54%，環比微降1個百分點。

截至2020年11月，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心每月20日公布的貸款市場報價利率（LPR）已經連續7個月“按兵不動”。不過，根據融360大數據研究院跟蹤監測結果顯示，自2020年1月至9月，房貸利率曾出現“九連降”，直至10月該趨勢才得以終結。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，當前及未來短期內貨幣政策的主要方向是通過中期借貸便利（MLF）及公開市場操作等工具保持流動性合理充裕，政策利率保持穩定，房貸利率料繼續保持底部平穩。

從貸款利率情況看，在經歷了小幅下跌之后，LPR利率持續了很長一段時間的穩定。受經濟回暖因素的影響，利率進一步下行空間不大。受調控政策影響，房貸放款速度降低，對購房有一定的影響，因此在簽訂購房合同時，要留足時間。