通化東寶的笑話之房地產業務

如果萬科發一個公告，說要進軍胰島素和糖尿病行業，許多人也許要驚掉下巴，但是一個非房地產行業的上市公司告訴投資者要搞房地產項目（與房地產最佳絕配的字可能就是一個“搞”字），好像也見怪不怪。通化東寶（600867）就是這樣一個說搞就搞的公司。

通化東寶有個持股95%的子公司叫通化東寶永健制藥有限公司，原廠房地處通化縣城邊緣地帶，隨著城市的不斷建設，原來的永健制藥廠房已不再適合醫藥生產。為充分利用永健制藥原址土地價值，公司2013年12月決定在永健制藥原址進行房地產項目開發，東寶的房地產項目就這樣開場了。

2013年12月26日，通化東寶永健制藥有限公司和公司子公司通化東寶環保建材股份有限公司與通化東寶金弘基房地產開發有限公司簽訂了投資合作協議，協議約定：通化東寶永健制藥有限公司和通化東寶環保建材股份有限公司合計投資5000萬元，投資比例為51%：49%，設立通化東寶金弘基房地產開發有限公司通化縣第一分公司（以下簡稱“金弘基一分公司”）。通化東寶金弘基房地產開發有限公司以資質作為出資并負責房地產項目的管理和運轉。通化東寶永健制藥有限公司和通化東寶環保建材股份有限公司按出資比例享受收益分配，通化東寶金弘基房地產開發有限公司享受一次性固定收入100萬元，不再參與收益分配。

項目的名稱叫麗景花園住宅小區，總建筑面積45.77萬平方米，總投資約9.80億元，公司為此向兩家子公司提供項目借款的總金額為5億元。項目于2014年5月開工建設，2016年開始銷售。

麗景花園位于吉林省通化市通化縣快大茂鎮同德路2356號，處于通化縣城市邊緣地帶，規劃居住戶數3162套。值得注意的是，通化縣區內人口非常有限，目前僅為24萬左右。根據有關媒體報道，通化東寶2013年末發布公告擬投資房地產時，通化市房產均價為3813元/平方米，曾有投資者直言，通化東寶45萬平方米的開發面積將會給通化縣帶來人均2平米的供給，在房地產大鱷都直呼住宅地產難做的背景下，公司要在一個縣城的城鄉結合部開發這樣一個大手筆項目，是否會引發難消化的尷尬？事實是項目的銷售比預計的要慢很多，2016年開始銷售，4年過去，目前仍有三分之一未出售，2019年銷售明顯放緩。

2020年2月4日，公司與投資者交流時披露，截至2019年年底大約還有3億存貨，預計2-3年內消化完畢。

筆者認為，該項目為公司自有廠房開發，相對普通住宅開發成本有一定優勢，目前約有三分之二已銷售完畢，虧損的可能性不大，但考慮銷售周期及時間因素，項目最終能跑贏同期貸款利率就不錯了。該項目最好的開發方式就是轉讓地塊或與專業地產公司合作，完全沒有必要自己開發。

公司房地產業務最大的敗筆并非盈利與銷售不佳，而是許多以生物制藥為主的高管團隊，花了許多精力用于自己不擅長的房地產開發行業，完全不是搞房地產，而是搞笑！筆者大膽猜測，公司原胰島素研發進展緩慢與公司管理團隊精力不夠集中，不夠專注有很大的關系，這才是真正的撿了芝麻丟了西瓜的大愚若智行為。