淺析住宅小區地下停車位的權屬界定

馮楠

關鍵詞地下停車位 權利歸屬 物權法 建筑物區分所有權

目前我國的經濟快速增長帶動了城市化進程的加快，汽車保有量逐年上漲，城市區域內停車問題矛盾凸顯，尤其是小區停車位權屬之爭歷來是社會關注的焦點。到底是歸開發商所有還是歸全體業主所有，雖《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第74條有相關規定，但由于現行法律條文較為簡略，司法解釋亦未有明確定論，以致全國各地實踐不一。尤其針對地下停車位，更因其建造于地下空間的特殊性，理論界、實務部門對地下車庫的法律性質及所有權歸屬均存有爭議。本文試討論研究地下停車位的物權屬性及取得方式，對解決地下停車位權屬爭議所面臨的法律難點加以分析，力圖對構建我國地下空間確權制度起到拋磚引玉之效。

一、現階段我國地下停車位權屬界定的基本樣態

（一）地下停車位權利歸屬的爭議焦點

通過對如今實施的法律法規進行研究可知，其明確規定在建造房屋時需要配備相應的停車設施，根據空間方位可將這類停車場區分為：地面停車位、首層架空層停車場、地下停車位。對于地面停車位，因在房屋出售后土地使用權已移轉歸屬于全體業主，故國內對建筑物配套停車場中屬建筑物基地上的地面停車位所有權歸屬爭議不大。另一種就是首層架空層停車場，這部分位于樓層與地面之間架空部分，因其依附于樓層而存在，這類停車位不能取得產權，應屬業主共有，故對于這類停車場的所有權歸屬爭議也不大。

目前就地下停車位的權利歸屬爭議不斷，本文探討的焦點問題也在于此，實踐中大致有兩個層面的理解：第一層面的權屬認定，即根據“誰投資、誰收益、誰所有”的所有權確權原則，在小區已經建立之后，開發商擁有小區的所有權，但是經過出售所有權發生了轉移，交易過程中，地下停車位因其自身特殊性，可以作為獨立的商品買賣，但又不能完全獨立進行交易，因此其所有權歸屬不明。實踐中，有些業主認為停車位是商品房的配套設施，買到房屋就等同于買到了車位，但開發商則認為房是房，車位是車位，購買停車位是第二次交易。

（二）地下停車位的主要類型

1.普通地下停車位

眾所周知開發商在開發小區建設住宅時一般都會對地下空間進行利用，依次建設必要的配套設施——停車場，但是因其所利用的空間為地下空間對其的權力歸屬尚未明確，雖然不符合規定，但開發商本著是小區投資建設的主體，所以擁有對包含這部分地下停車位在內的地下空間建筑物的處分權。對此，主流觀點是建設單位在建造此類地下停車位時，應根據相關法律、法規要求，按照行政審批流程，取得合法的土地使用權后再進行出租或出售，但實際情況是很多開發商為了謀取更大利潤，不按法律程序辦事，擅自改變土地原有規劃，利用公有土地建造停車位。由于法律法規欠缺對開發商濫用國家公共資源的行為進行規制，并且小區停車難的糾紛不斷，實踐中相關部門對建設單位的這種行為也采用了默許的態度。

2.據規劃標準興建地下停車位

開發商根據規劃標準提出在建設住房時需建造配套的地下停車位，是指開發商在具備相應條件后，建造一定數量的停車位作為住宅小區的配套設施，大多分布于建筑物內部或者建造房屋所必備的配套設施地下停車庫等地。建設單位獲得這些停車位的合法產權后，即有權銷售此類停車位，這是在實際生活中占比最高的小區地下停車位。但銷售對象受到一定限制，如上海市結合該市情況頒布《關于商品房項目附屬地下車庫（位）租售問題暫行規定》，擁有房產證的房產權利人可購買其所擁有的商品房附屬地下停車位，此外無論是房產權利人還是房屋的承租人都可選擇租用停車位。

3.通過人防工程改建地下停車位

據《中華人民共和國城市規劃法》《中華人民共和國人民防空法》所提出的和城市規劃建設有關的要求可知，開發商建造的地下停車位應最大限度滿足人防建設要求，且還需要與平戰結合原相一致。在民用建筑的建設過程中應綜合考慮地下人防工程具體的建設情況。在獲得行政機關的審核同意，且不影響人防工程防護能力這一前提下，如今，一大部分開發商結合地下車庫技術規范對地下停車位進行改建，以達到符合地下停車位的使用標準。關于人防工程的所有權歸屬問題雖沒有明確的法律依據，但一般情況下對地下車庫和交付了對應的人防費后依照工程情況構建的地下車庫權屬有具體的特定規定。通過《上海市民防工程建設和使用管理辦法》可知，人防工程在法律層面可以參照“誰投資，誰所有”的原則，允許開發商取得人防工程的所有權。

二、小區地下停車位權屬認定的理論爭議

理論界關于權屬認定的標準有諸多學說，如成本說中提出，在對權力歸屬進行有針對性的認定時應結合商品房銷售價格來決定，看其是否已經包含了停車位建造成本，具體來說便是對x物銷售價格進行判定看其是否包含Y物的成本，若包含則Y物屬于x1X物，這種方法無疑是無法證明的，且較為荒謬。除此之外還有另一種主張，該主張強調可通過容積率對權屬進行確定，但因大多消費者都無法理解，專業性較強的建筑學術語，所以相較于分攤面積而言，容積率中是否包含地下停車位長期以來都備受爭議。所以，本文主要探討的是實踐中兩種主流標準，即分攤面積論和約定歸屬論。

（一）分攤面積論

關于分攤面積，通過我國相關部門所提出的規章規定可知，如《建設工程建筑面積計算規范》和《房產測量規范》，但在法律層面還沒有這方面的明確規定?，F實生活中，購房時消費者經常會在合同中遇到“套內面積、分攤面積”等各個名詞，分攤面積顧名思義實質上便是以一套房屋為特定單位計算其所能分攤到的公共建筑面積的大小，其與套內面積相加便為一套房屋的總體建筑面積，通過對如今的房屋銷售形式進行研究可知，業主所付的是用建筑面積和每平方單價相乘所得到的總和，即業主支付了分攤面積的對價。

按照分攤面積論，地下停車位若作為分攤面積的一部分其實已經歸業主所有，但是小區地下停車位是否被計入分攤面積，由于我國目前房地產登記制度尚不完善，業主難以判斷車位是否納入分攤面積的范圍，并且大部分業主尚不具備建筑專業領域的知識，因此對分攤面積的認識也僅停留在抽象層面，至于分攤到自己頭上有多大公用建筑面積，無從知曉，甚至有些業主對此也不關注。正因此，開發商將分攤面積的成本加入房價后，利用了大部分購房者的不知情，再次將分攤面積出租或出售，從而獲得二次利潤。

（二）約定歸屬論

約定歸屬，也就是按照合同的約定來確定地下停車位的權利歸屬。在我國《物權法》上有據可循，通過《物權法》第74條可知，建設區劃內本便計劃建設的車庫首先應該做到滿足業主需求，車位、車庫的歸屬應由當事人決定可通過出售、出租等方式進行了書面書面形式的約定。包括道路在內的各停放汽車等公共場所由所有業主共有。通過此規定可以看出，物權法并未強制規定小區地下停車位的權利歸屬，而是可以通過業主與開發商的自行協商進行約定。在實踐中，雙方約定往往直接體現在房屋買賣合同中，一些開發商為了促進房屋銷售，甚至承諾在銷售房屋時一并贈送產權車位。

理論界對約定歸屬論持兩種觀點，一種觀點即所有權推定歸屬論認為，與建筑物配套的地下停車位的產權歸屬由開發商與業主在房屋買賣合同中加以約定，主要理由是根據私法自治原則，約定優先，能夠最大程度減少矛盾。若雙方在沒有約定或者約定不明確的情況下，則根據“誰投資、誰收益、誰所有”原則推定由開發商所有，從物權法的立法精神來看，傾向于此種觀點。另一種觀點則認為小區配套的停車位應當屬于業主共有，理由是車位已攤入建筑成本，開發商二次銷售或者出租，侵害了業主的利益。持這種觀點雖看似維護了普通業主的權益，但并不符合基本立法精神。

三、有關小區地下停車位權屬規定的立法現狀

（一）《物權法》上的相關規定

《物權法》是調整不動產的權屬和排他性利用的基本法律規范，通過第142條規定可知，建設用地使用權人若選擇在相應的地點新建建筑物等各類設施，則建設用地使用權人擁有這些設施的使用權，不過如果有相反證據證明則又另當別論。該條款構建了房屋初始權屬的確定規則，地下車庫的初始所有權應當歸屬于建設單位，即最初依法取得建設用地使用權并進行建造行為的人。

《物權法》第74條對車位車庫的歸屬進行了直接規定，雖未對車位車庫所有權的初始歸屬加以界定，但無論是“應當首先滿足業主的需要”的用語，還是“出售、附贈或者出租”的用詞，均是將建設單位放置在了義務主體和當事人的位置，其作為業主的相對方，負有滿足業主需要的義務，同時可通過約定將車位、車庫出售、附贈或出租給業主。

（二）立法上的缺陷

1.缺乏可操作性

因我國物權法雖對建筑物區分所有權作了規定，但僅規定了區分所有權中的一些原則性或主要事項，對建筑物區劃內專有部分和共有部分如何界定、劃分未作明確規定。除地面車位屬全體業主共有不存在爭議外，其他地下停車位權屬爭議仍然很大，是屬于全體業主所有、業主個人所有，還是屬于開發商所有，無法確定。本人認為，通過《物權法》第74條中涉及車位、車庫歸屬權的規定仍然存在籠統性，與現實操作不符，仍然有待完善。

2.尚未明確規定各種類型車位權屬問題

在對車位車庫歸屬權進行約定時當事人可選擇借助出售、出租等方式進行，看似符合民法基本原則，但未考慮到建筑區分所有權屬性，車位車庫不完全屬于專有部分，更多屬于共有部分，即使有些車位車庫屬于專有部分，因車位車庫根本屬性是為住宅小區業主停車需要配套設計的，其轉讓也應有所限制。建設單位從政府取得土地建造房屋后，出售之前，因原始取得對小區享有所有權，但其具體歸屬權仍然應由當事人借助出售等各類方式進行約定，必須細化。

（三）建筑物區分所有權形態下界定地下停車位的專有屬性

建筑物區分所有權，系指多個區分所有權人（業主）共同擁有一棟區分所有建筑物時，業主擁有特定部分的所有權，對公共部分有持分權，對于因區分所有人（業主）間的共同關系而構成的成員全總稱。這里研究的地下停車位是基于存在建筑物區分所有權形態下的住宅小區內，被廣泛認為是建筑物區分所有權的客體，進而區分地下停車位是建筑物區分所有權的專有部分還是共有部分具有重要意義。

《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》在一定程度上彌補了物權法的缺陷，通過第二條可知，建筑物區劃內所含有的與下列條件相一致的空間可確認為《物權法》第6章所提出的專有部分：首先，因其構造較為獨立具有獨立性，通過此可明確劃分;其次，從對空間的有效利用角度看可知其有較強的獨立性，可排他使用;再次，通過登記可將其確定成特定業主所有權客體。該法規不同于《物權法》，從法律層面劃分了專有、共有部分。

再則，根據《不動產登記暫行條例》第8條“不動產以不動產單元為基本單位進行登記”的規定，在對不動產物權歸屬進行確認時所使用的單位為不動產單元?！恫粍赢a登記暫行條例實施細則》進一步將不動產單元界定為“權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間”。故而構成不動產單元，需要具備兩個基本條件：一是權屬界線清晰、固定，這里的界線并不以墻壁等物理上的界限為限，也可以是法律上的界限;二是能夠獨立使用，權利人無需經得他人同意，即可出入自己的不動產單元。

就地下停車位的本質而言，其屬于建筑物內的特定空間，界限封閉固定。這些車位通常由建設單位委托交通警察施劃，面積、高度足以滿足正常的停車需要。經由車庫中預留的道路（該道路由地下車庫各車位全體所有權人共有），能夠直接馳入小區道路，因此，地下車庫中的每一具體停車位能夠作為不動產單元進行登記和確權。

四、解決住宅小區地下停車位權屬紛爭的建議與對策

（一）合理配置規劃地下停車位

本著解決停車難矛盾的初衷，最大程度的體現法律的公平、公正，創建一個和諧、穩定的生活環境，對法律的再構造勢在必行。筆者認為，鑒于現有法律上存在的不足，應有所改變，可以借鑒域外立法經驗，并結合我國的實際情況，因地制宜，對小區地下停車位進行分類規制。依據小區地下停車位是否根據強制性法律規范而建，可劃分為法定停車位和增設停車位。

實踐中，可以參考我國杭州市的做法，建設單位應該根據小區物業單位比例構建相應的停車位，若與具體隋況不符，則無法得到批準，這些停車位都由各個業主享有，可以在法定停車位上設定專有使用權。而增設停車位則不同，其是法定停車位以外的車位，其成本不計入房屋價款中，擁有獨立的所有權。對于這部分車位，開發商可以出售、出租、贈與，且對象不限。但是這種增設車位必須在滿足業主所需法定車位數量的前提下才能被允許建造，且小區業主在同等條件下享有優先購買或承租權，這也符合“首先滿足業主的需要”的立法精神。

筆者認為，這種做法在現實效用上可以起到弱化立法上的缺陷和理論的雜亂，能夠調和各方矛盾，能夠滿足物權法所提出的誰投資誰收益原則。筆者認為，這是一種合作共贏，不僅大大提高了土地資源的使用效率，而且充分調動了開發商的積極性，給予業主更多的選擇機會，根據各自不同的需求或買或租，符合市場經濟的一般規律。

（二）建立健全地下空間權屬法律規范

通過《物權法》第136條可知，無論是土地地表還是地下亦或者是地上都可有針對性的設立，但不得影響已設立完成的用益物權。不過該規定尚不足以撐起地下空間利用、管理和確權登記等一系列現實需要。近年來，隨著土地資源的日益稀缺和人們集約用地意思的增強，越來越多的地區開始注重向地下發展。但目前我國對空間權屬的立法尚屬空白，相關立法嚴重滯后于地下空間的開發實踐。

筆者建議，可以探索通過建立健全地下空間開發建設的法律法規來推動完善住宅小區地下停車位的確權規則。從技術層面，合理開發與規劃地下建設用地空間，并對其范圍進行劃分，之后確定相應空間的利用權。從立法層面，通過本文對現有法律、法規的探討和研究，可嘗試依照地下空間的法定用途，對地下部分空間進行分層次利用，在法律上確立建設用地附屬地下空間的權屬地位，并進行確權登記公示。比如，深圳市根據當地地下空間開發利用情況進行了具體規定，通過該規定可知，對于地下建設用地，應按照相關規定對其使用權權屬問題進行登記，且與書面登記內將對應的地下空間明確標注;登記采用的基本單位為宗地，之后對權屬范圍進行確定。

（三）完善地下停車位的產權登記、公示制度

對小區地下停車位的權屬進行產權登記并進行公示，有利于保障小區業主擁有特定的地下車位擁有權和使用權。如今我國還并未統一和地下停車位有關的產權登記制度，上海市等城市采用以注記的方式將地下停車位權屬登記在不動產權證書中，而不單獨進行確權登記，作為房屋所有權的附屬，隨房屋所有權的變化而變化，且停車位不能單獨出售。筆者認為，這種做法沒有從建筑物區分所有的基礎上區分共有部分和專有部分，可以考慮將共有部分和專有部分在產權登記上予以明確。

為了更有效管理利用地下停車位，對建設單位按照規劃開發建造的地下車庫，應結合具體情況實施公示制度、停車位登記等多項制度，由此將地下空間使用權進行確定和明確，基于該種情況下可選擇辦理對應的地下停車位的產權登記。但筆者也考慮到立足于滿足全體業主停車需求的出發點，應對該部分停車位的出售對象有所限制，遵從相關法律法規的規定。

此外，對共有部分停車位的登記，目前暫無相關的操作規程，小區業主雖享有共有部分停車位的專有使用權，但僅在小區物業管理部門有備案登記，這不是對外具有法律效力的公示制度，因此小區業主經常為共有部分停車位的專有使用權發生諸多糾紛。筆者建議，可以嘗試建立共有部分停車位的登記制度，有別于專有部分停車位的登記，在不動產權證書上予以標注。

五、結語

雖然從立法層面我國法律法規對小區地下停車位的規定存在不足，但基于目前的實踐做法以及主流的學界觀點，可以達成共識，即根據“誰投資，誰收益，誰所有”的原則，在小區地下停車位建成后，其初始所有權歸開發商所有。一旦商品房完成銷售，如果業主所簽訂的合同內沒有對分攤面積進行說明和明確約定，則其對應的地下車位所有權基于該種情況下無法轉移給業主。作為小區必要的配套設施，筆者建議，完善我國小區地下停車位的登記確權制度，對地下停車位進行合理分類規制，滿足不同對象的需要，平衡各方利益。