商品房買賣合同糾紛疑難問題及審判觀點集成

劉文君

關鍵詞商品房買賣合同 合同糾紛 司法審判

如今，社會主義市場經濟迅速發展，為營造良好環境、維護市場秩序，房地產企業應強化市場經濟意識，并嚴格按照法律法規要求規范買賣合同簽約、履約行為。當前商品房買賣合同糾紛動態變化，從長遠角度來看，審判觀點集成式創新具有必要性和迫切性。

一、商品房買賣合同效力認證

（一）預售許可證未發放情形下效力認證

無預售許可證簽署商品房買賣合同，從購房主體知情簽署、購房主體不知情或受騙簽署這兩種情況進行分析。如果購房者因粗心忘記查看預售許可證，毅然做出購買決定，則法律會保障買賣合同效力，意味著購房者需承擔相應責任。如果開發商存在欺騙行為，即刻意隱瞞或出示非真實預售許可證，則買賣合同失去法律效力，這時開發商要依法賠償相應損失。

（二）無登記備案手續情形下的效力認證

購房者簽署商品房買賣合同后，應到產權登記部門備案，如果登記備案環節缺失，那么開發商極易在利益驅使下引發一房兩賣現象，對于后續糾紛問題，開發商需承擔一定責任。換言之，經登記備案的商品房買賣合同具備法律效力。

基于簽署合同角度分析，合同簽署雙方應圍繞備案合同法律效力協商一致，待符合登記條件后進行登記確認，否則合同無法律效力。

（三）按揭買賣合同方面的效力認證

商品房買賣合同與按揭買賣合同獨具法律效力，但購房主體與開發商簽署合同的法律效力直接影響按揭貸款合同法律效力。一旦商品房買賣合同法律效力因種種因素弱化，則對銀行產生系列化負面影響，對于按揭銀行來說，能夠借助法律法規維護合法權益。隨著市場的不斷發展，商品房借貸關系未結束前存在轉賣行為，如果抵押銀行不知情，那么商品房自身價值存在貶值風險，并且接受商品房的第三方將承受一定經濟損失，致使交易市場混亂。在此期間，根據住房抵貸款登記制度予以處理，充分保障并發揮銀行權利。

二、商品房買賣合同違約表現及糾紛原因

（一）違約表現

商品房買賣合同違約主要表現在兩方面，即先賣后抵和一房多賣。房地產開發活動具有高風險、高成本、高收益等特點，開發商為獲取經濟效益，往往實施多個樓盤同期開發或分期開發原則，在流動資金獲取方面，開發商利用買賣合同簽署后、所有權轉移前的這段時間，經商品房抵押獲得資金。這無形當中增加了商品房所有權不穩定狀態，最終只能根據《合同法》相關規定進行審判。

（二）糾紛原因

之所以出現商品房買賣合同糾紛，主要與開發商、購房者、建筑施工單位、房地產調控政策有關。開發商因資金不足或工期安排不當而延期交房、辦證協助不利、違背規劃建設及銷售要求而產生糾紛。購房者在投資心理引導下做出商品房購買決定，一旦市場價格下跌，則購房者會以質量不保、房款過高等理由提出退房要求，進而出現商品房買賣合同糾紛。司法審理此類案件時，通常會駁回訴訟請求。建筑施工單位往往以應付心理承接工程，不僅施工質量得不到保證，而且會延期交工，施工期間，存在轉包、分包等現象，這無疑會為徇私舞弊、責任推諉等行為提供可乘之機，最終會引發利益各方間的糾紛。房地產調控政策受稅費、金融政策影響較大，部分開發商為避開政策規定，往往在法律法規灰色地帶大做文章，通過打法律擦邊球從中獲利。

三、商品房買賣合同糾紛審判觀點集成分析

（一）執行異議之訴與商品房買賣合同判定標準不一

二者圍繞未辦理過戶債權是否排除執行權力這一內容存在爭議，實踐期間應考慮購房者權利保護問題、《查扣凍規定》要件理解問題。司法審判時，首先參照《查扣凍規定》要件予以分析，如果符合要件規定，那么執行人請求有權駁回。否則，參照《物權法》規定進行處理。購房者約定支付首付，但貸款辦理期間因其他原因未成功辦理，致使商品房被相關部門查收，面對這種情形，審判觀點集成分析可知，如果商品房價款全部付清，從購房者利益角度出發，能夠按照《查扣凍規定》要件規定予以處理;如果商品房價款未結清，則《查扣凍規定》要件不具備適用性。實際占有認定案件審理時，購房者以租賃協議簽署方式占有，參照要件內容及子協議將其確定為實際占有。審判第三人是否存在過錯類案件時，總結商品房產權過戶登記常見阻力，如果阻力來自客觀因素，則第三人無措;如果第三人刻意為之，則認定第三人有過錯。

（二）新政策實施帶來挑戰

新政策明確提出限購、限貸等要求，當購房者簽署預約合同或買賣合同，但無法繼續轉移商品房所有權、無法順利辦理貸款，這時主要分析當事人是否對新政有所了解，據此判定是否構成情勢變更。當其中一方延期辦理系列手續，政策后續頒布，這時延遲方應承擔相關責任。在這一過程中，重點解決行為性質認定問題，大多數新政規避者通過借名購房、以房抵債、簽署“陰陽合同”、偽造資料等方式參與商品房交易活動。對于借名購房行為引發的糾紛，主要從交易安全角度出發，加大非誠信行為打擊力度，使房地產調控政策實施效果全面顯現。對于以房抵債行為產生的買賣合同糾紛，當事人以債務糾紛名義向當地法院提起訴訟，且當庭達成以房抵債協議，但當事人未如約履行責任，則法院按照原債關系進行解決，避免出現虛假訴訟現象。

（三）借商品房買賣之名實行借貸行為

企業資金周轉不暢時，經營者往往通過商品房買賣來獲取貸款，當借款期限到達，借款人與出借人因合同無法繼續履行而產生糾紛。審判觀點集成分析得知，無法從表面界定二者屬于商品房買賣關系，或是借貸關系，所以要從全局角度出發，綜合判定證據信息，以便借助法律效力進行責任認定，確保司法審理工作有序開展。

實際上，雙方明知商品房買賣合同簽署意愿來自債權擔保，當臨近債務履行期，約定出借人享有擔保財產所有權，這時主要參照借貸合同關系予以處理。

（四）新型商品房買賣合同糾紛

新時期背景下，商品房買賣合同糾紛問題歸結為兩方面，即商鋪使用權轉讓問題、售后包租效力認定問題、虛構合同獲取貸款問題。正常來說，商鋪使用權長達二十年，商鋪管理方式主要為出租，即買受人定期獲取收益。對于購買合同效力問題，審判觀點集成結果為：即便使用權與所有權分離，但并不影響合同效力，如果超過約定使用期限，那么法律效力隨之消失。需說明的是，買受人不享有完整權，當所有權人一方提出合同解除訴求，那么買受人應立即索賠。售后包租法律效力認定時，具體根據售后包租、借貸融資關系來分析，一旦銷售內容缺乏真實性，或銷售目的不夠純粹，則司法審判官將按照借貸融資關系來處理。

（五）解決商品房買賣合同糾紛的合理化建議

首先，規范管制權力濫用行為。當事人訴訟權利程序適當優化，這是提高程序價值的有效途徑，同時，能夠有效彌補法律法規的不足。現今當事人隨意應用訴訟權利現象較普遍，這既會延長案件處理時間，又會浪費司法資源，致使司法審判工作低效開展。在這一過程中，主動參考國外立法，結合本國國情規定管轄權異議，確保案件處理任務高效、妥善完成。

其次，整合調節力量。基于政府職能部門制定相關制度，使商品房買賣糾紛案件審理工作有據可依，進而提高雙方和解效率。與此同時，充分發揮陪審員作用，將當事人調解工作穩步落實。

最后，實施自主調節激勵制度。針對現有訴訟收費制度合理改進，根據司法資源耗費實際確定訴訟費收取規定，這既能調動律師調節積極性，又能提高當事人調節效率。

最為關鍵的是，全面保護當事人合法權益，堅持“能調則調、當判則判”原則，這既能保證司法審判公正性和平等性，又能為和諧社會構建助力。

四、總結

綜上所述，經濟社會發展過程中，商品房買賣合同糾紛案件類型呈現新特點，從社會穩定發展、合法權益維護角度出發，應將審判觀點有效集成，以便為司法審判提供依據，促進司法審判工作有序進行。這對我國法治社會建設、人民群眾法律意識強化有促進作用，最終能夠提升商品房買賣合同糾紛案件處理水平。