房企爆雷破產，購房者房財兩空，避坑術學起來

可煌

近日秋風蕭瑟，溫度驟降，樓市也是一樣。

房天下數據顯示，截至10月29日，今年已經有403家房產公司發布了破產公告，其中大多是中小房企。

房企宣告破產，意味著會有部分房子無法如期交付，對于購房者來說簡直是無妄之災。 那么，我們如何避免買到這種坑爹的項目呢？

百億級房企的生存問題

首先來看看房企數據吧。日前，《21世紀經濟報道》以A股三季度營業收入600億元以下的79家中小型房企作為樣本進行了分析，其中有41家房企營業收入同比下滑，而業績下滑超過30%的房企達到了17家。

以新華聯為例，今年前三季度，新華聯實現營業收入35.56億元，同比下降36.79%，期內凈虧損6.80億元，同比下降高達516.94%。

眼下，眾多百億級房企都在勉力支撐。一家百億級房企員工透露，其所在企業早在2019年下半年便因為融資緊張而沒再拿地，“現在只能算勉強生存”。

被拖下水的購房者

可以看出，中小房企的營收下滑問題已經成為普遍現象。市場的優勝劣汰日漸加劇，資金問題嚴重制約著房企的生存能力。

這個問題乍一看是企業的困局，但我們千萬別以為此事與己無關。現在很多人買的都是期房，一旦房企破產倒閉，就會產生蝴蝶效應，搞不好就會收不到房，多年積蓄打水漂。

今年5月25日，黃山市黃山區人民法院根據債權人的申請，裁定受理黃山華澳置業有限公司（以下簡稱華澳公司）破產清算申請。黃山市黃山區人民法院查明，華澳公司涉及多項債務和執行案件，管理人初步審查確認的債權數額29151094.80元，而華澳公司財產總額只有11059572.24元。

房企破產，消費者也跟著倒霉。

2011年5月，邵某向華澳公司預交房款3萬元，當時華澳公司承諾2012年5月交房。實際上呢，華澳公司的房產早已抵押到銀行貸款，所以根本沒與邵某簽訂商品房買賣合同。眼下華澳公司突然破產，交房就更成了鏡花水月。

對于消費者來說，買房前一定要了解房企的資質，簽署購房合同后再付款，這樣在一定程度上可以減少被坑的機率。

眼下世風日下，各種套路也是層出不窮。安徽宣城廣廈置業有限公司開發的福泰嘉園項目甚至以借款名義，收取了大量意向購房人的房款。

現在宣城廣廈置業有限公司存在大量債務糾紛，既還不了意向購房人的房款，也交不了房。消費者即使通過訴訟，也很難要回房款，而且訴訟耗時長、金額貴，消費者可以說是吃了啞巴虧。

越來越難周轉的房企

眼下樓市已轉換為買方市場，也可以說是到了內卷時代。所謂內卷，小編此前也多次提到過，這其實是一個社會學術語，由美國人類學家吉爾茨提出，指的是“一種社會或文化模式在某一發展階段達到一種確定的形式后，便停滯不前的現象”。

除了市場的悄然變化以外，政策方面針對房企的資金也在持續收緊。

3月9日，海南省出臺樓市新規，規定新出讓土地建設的商品住房，全部實行現房銷售制度。

10月26日，云南安寧出臺了《商品房預售款監督管理實施細則》。新政規定，按揭貸款在到賬后的10日內必須轉至專用賬戶，否則將暫停商品房網簽備案。而且明確要求一個預售許可只能設立一個專用賬戶，并定于11月26日開始執行。

10月30日，昆明市政府常務會召開，研究加強商品房預售資金監管的工作，加強對主城中心區，即五華、盤龍、西山、官渡、呈貢及3個國家級開發（度假）區范圍內辦理商品房預售許可的項目，按照“政府指導、銀行監管、專戶專款”進行資金監管。

11月3日，浙江省人民政府官網發布了浙江省住建廳的《關于進一步規范商品房委托銷售行為的通知》，在銷售收取的定金方面，規定銷售收取的定金、購房款等應全部納入該項目資金監管銀行賬戶，承銷機構不得以自己的名義設置銀行賬戶收取定金、購房款等。

在越來越嚴格的監管之下，消費者的權益會得到更充分的保障，這當然是好事。而對于房企來說，利用銀行貸款和通過收取房子預收款的方式來解決企業資金周轉問題，恐怕是越來越難了。這也意味著中小開發商的資金周轉會更加困難，一旦資金鏈斷裂，倒閉就是分分鐘的事。

在這樣的角力之下，房地產行業集中程度會進一步明顯，優勝劣汰、適者生存，將成為行業的主基調。 形勢確實很嚴峻，但也不必過于緊張。就目前而言，我國房企其實還是偏多了。

在2020中國經濟形勢解析高層報告會上，黃奇帆就指出：“中國房地產企業有9萬多個，全世界180個國家的房產商加起來也沒有9萬個，美國大大小小的房產商沒超500個。”

確實，我國房地產企業數量龐大，魚龍混雜。隨著政策嚴格、競爭激烈，未來活下去的房企會越來越少，這也是行業重新洗牌的應有過程。未來能存活的，勢必將是更穩定的房企，所謂剩者為王。

對于消費者來說，市場優勝劣汰后，市場會更制衡，減少了消費者買房掉坑的機率。不過，交錢之前的調查還是不能少的，小心駛得萬年船。

買房前，我們可以通過了解開發商既往開發過的樓盤，向已經入住的業主了解開發商在工程質量、物業管理、是否按期交房等方面，來判斷開發商的口碑。

購買時，建議選擇購買“五證”齊全的房子，這樣有利于避免爛尾樓，而且對于后期辦理產權證也是有利的。

至于入場的時間，如果不著急用，可以等到房屋主體工程已經完成2/3的時候再進場，這時候項目前景相對明朗，踩坑的概率也會小一些。

摘自《中國銀行保險報》