淺談綠色建筑運營發展

孫偉

摘 要 中新天津生態城目前要求區域內100%綠色建筑，綠色建筑數量迅速發展，但是目前綠色建筑管理制度尚不完善。本文通過區域內綠色建筑物業管理進行研究，倡導傳統的物業管理企業積極向綠色建筑物業管理轉型。

關鍵詞 中新天津生態城;運營管理;綠色建筑物業管理

自20世紀90年代綠色建筑的理念進入中國，綠色建筑迅速發展。2017年11月，國務院總理溫家寶與新加坡總理李顯龍共同簽署了中新兩國政府關于在天津建設生態城的框架協議，同時住宅與城鄉建設部和新加坡國家發展部簽訂了補充協議，項目正式落戶于天津市濱海新區，中新天津生態城的建設標志著了中新兩國共同應對全球氣候變化，加強環境保護，節能減排，共建和諧社會的決心。

1綠色建筑運營現狀

1.1 綠色建筑的運營標識薄弱

目前全球面對能源短缺的嚴峻形勢，聯合國氣候變化大會在丹麥首都哥本哈根開幕之前，中國政府發布聲明，到2020年我國單位國內生產總值二氧化碳排放比2005年降低40%～45%。中新天津生態城創立之初就執行100%綠色建筑標準，并建立了綠色建筑評價和運營管理制度。據目前統計數據來看，大部分都只獲得綠色建筑設計標識證書，運營標識證書很少，則表明人們目前關注的重點還停留在綠色建筑的前期，而非全壽命周期，運營管理階段意識薄弱，綠色建筑物業管理尚未實現節能減排[1]。

1.2 傳統的物業管理模式

目前中新天津生態城區域內的大部分綠色建筑，仍然主要延用傳統的物業管理模式與綠色建筑所倡導的“四節一環保”的要求相差甚遠。

目前區域內的物業管理模式主要有三種，第一種，建設單位自行組建的物業管理公司，對自身開發項目進行物業管理;第二種，建設單位在項目開發完成后，直接公開招標的物業管理公司，主要是專門從事物業管理工作的公司;第三，居住小區業主委員公開投票選取產生的物業管理公司。

傳統的管理模式，日常運行成本高，結構單一，勞動密集型，技術水平較低，存在嚴重的建管脫節，大部分都是在項目竣工后才提供物業管理工作，而沒有前期的介入，接管后發現設計、施工方面存在諸多問題，降低物業管理企業的服務水平，也容易導致業主與物業之間產生矛盾，傳統的管理模式主要以服務創造利益為核心，業主參與度低，日常的運營普遍采用傳統的管理手段，資源耗損較大，環境得不到保護，不懂得應用能耗監測平臺與智能化管理等科學的技術。

1.3 綠色管理模式

綠色管理模式，是貫穿建筑全壽命周期，包括項目的前期規劃、設計、施工與運營各個階段，堅持“以人為本”，積極引導業主參與到項目的建設管理中，采取先進的技術手段和管理方法，最大限度地降低建筑能耗，提高業主的舒適性。在規劃前期就制定綠色管理模式的目標和流程，做到最大限度節約資源和保護環境，采取各種節能技術、更高效地設備，以達到更舒適、低能耗的設計目標。在接管的項目后，首先進行能耗測評，了解項目所采用的設備與技術，提高物業管理人員提高節能減排的意識，了解使用節能、智能化技術，正確應用能耗管理平臺與智能化管理等科學的技術，以實現真正“四節一環保”。

2傳統物業管理模式應進一步向綠色建筑管理模式轉型

綠色建筑運營包括環境變化、資源消耗、使用者的舒適度等，是反應綠色目標實現的重要數據，通過這些數據，可以全面把握綠色建筑的實時運行狀態，及時發現問題，調整設備參數，并且能夠根據數據統計值，分析出設備的故障和能源消耗的異常，改進設備的運行方式，降級建筑物的資源消耗。

2.1 政府出臺響應政策支持綠色建筑物業的發展

現階段綠色建筑物業企業的管理制度較少，法律法規尚不健全，政府相關管理部門需要進一步完善政策、法規，加強綠色建筑物業管理法制建設;制定統一的綠色建筑物業管理標準，并采用一些政策補貼，稅收減免等措施，并為社會創造公平競爭環境，使得更多的業主委員會能夠真正能夠自由選聘、解聘物業管理企業，并加大宣傳綠色建筑物業管理所創作的經濟、社會和環保效益，形成良好的物業管理氛圍，引導傳統物業模式積極轉型至綠色管理模式[2]。

2.2 實行數據化物業管理

據統計，在建筑的全生命周期中，建筑物的運營過程消耗量占總能源消耗量約80%。數據化物業管理主要依托于項目的能耗管理平臺，根據項目的能耗模型，對項目的分項計量的能耗數據進行統計、記錄與分析，綠色建筑相關技術與設備的應用效果可以通過對建筑運行數據的分析獲得反饋，提前發出預警。目前中新生態城的建筑均采用分項計量，這些數據是綠色建筑的評價與不斷優化綠色建筑物業管理的可靠依據，能耗監測系統能為物業管理人員提供大量真實有效的數據，通過對環境的變化、設備的運行狀況、能源的消耗量等實時監測數據進行數據分析，判斷項目運營的能耗水平，及時發現設備運行故障并通過采取一些技術與手段，可以及時對設備進行優化調整，在不影響舒適性的條件下，最大程度降低綠色建筑運行的能耗，達到真正的降低能耗、減少二氧化碳的排放，從而實現了社會效益和經濟效益的“雙豐收”。

2.3 綠色建筑物業管理應制度化，提高物業服務質量

綠色建筑運營管理機制，是實現綠色建筑“四節一環保”的重要保證。目前物業管理管理企業大多屬于自主經營，自負盈虧，獨立核算，機制較為落后，管理不規范，人才缺失，員工綜合素質較低，服務意識較差，綠色建筑的物業管理是一個相互協調運行的過程，為了使項目正常運轉，需要制定適合綠色建筑運營的管理制度，包括人員管理制度，設備的使用制度及詳細的獎懲制度等，力爭管理制度規范化、流程化和標準化，實施資源管理激勵機制，在保證項目的正常使用性能的前提下，實現物業管理的經濟效益與建筑系統的能源利用、資源消耗等使用情況直接掛鉤。

2.4 加強可再生能源系統的維護

綠色建筑物業管理，應合理地利用可再生能源，天津市的氣候屬于大陸性半濕潤季風氣候，四季特征分明。春季多風，干旱少雨;夏季炎熱，雨水集中;秋季天高氣爽;冬季寒冷，干燥少雪。中新天津生態城隸屬于天津市濱海新區，根據太陽輻射特點，較適宜采用太陽能技術作為可再生能源利用途徑，以減少對于傳統化石能源的依賴。目前區域內所建成的項目，安裝了太陽能，規定可再生能源使用量占建筑總能耗的比例大于5%，根據調研結果顯示，目前太陽能系統普遍存在損壞，設計不合理等問題，綠色建筑物業管理面臨太陽能系統維護費用高、技術水平要求高，維保工作量大，無論是自行運營還是向第三方購買相應的專業服務，都應該管理制度規范化，并制定設備系統的應急預案，并在日常運行中做好相應的記錄，使得可再生能源真正的造福居民[3]。

2.5 提高物業管理人員的綜合能力

綠色建筑物業管理對管理人員提出了更高的要求，不論在空氣質量的控制、中水系統的應用、環境保護的控制等方面，還是物聯網管理手段的應用，都需要物業管理人員需要掌握更精湛的專業技術能力，豐富的實踐經驗，先進的服務管理理念，更要有強烈的社會責任感和環境保護意識，綠色建筑物業管理企業應該采取各種措施，重視人才的選拔，為擁有綠色節能知識的優秀人才提供展示的平臺，堅持并有計劃地對在職人員進行業務培訓，宣傳綠色建筑的優勢，積極落實資源管理激勵機制，提升業務能力和綜合素質，保障各種綠色建筑技術在綠色建筑中高效地運營和維護，實現真正的綠色效應。

2.6 積極開展節約能源改造，提高設備運行效率

對于管理不當造成的能耗不合理，可以通過改變管理手段，直接、快速的優化，對于隱形的系統，如空調系統中的水力平衡狀況、地源熱泵的運行故障，設備的運行效率等，還需要借助專業的儀器和科學的診斷方法，對項目進行診斷，找出系統的“病根”，在優化調節的基礎上根據情況更換設備，強化科技對于管理節能、高效服務、低碳生活、環境保護等方面具有巨大作用。開展綠色管理，通過技術手段實現節能降耗工作，例如推行“綠色照明”，將燈具更換成更節能的LED燈源，需要合理設置奇回路及照明模式，增加感應開關的使用，風機、水泵、暖通設備等系統中選用變頻設備，降低能耗，實現節能目的。

2.7 注重綠色文化建設，倡導讓全體業主積極參與物業管理

綠色建筑的使用主體是業主，業主的每天的能耗占小區正常運營的極大部分，物業管理人員應當加強宣傳，組織各種宣傳活動和社區文化活動宣傳綠色社區的理念，增強主人翁感，積極引導業主參與綠色建筑的管理過程中來，例如倡導業主積極參與閑置物品回收，捐贈、高效利用等，并對物業管理進行監督，培養業主具有生態文明意識，全民參與，積極引導廣大的業主主動保護環境，減少能源消耗，積極創造和諧鄰里關系，實現人與人，人與建筑，人與自然和諧發展[4]。

隨著全球綠色發展的大趨勢和美麗中國、生態中國的建設，綠色建筑迎來了加快發展的歷史性機遇，綠色物業管理涉及每一個居民業主日常生活，所以物業管理的企業，應積極宣傳綠色物業的管理理念，加快建設資源節約型、環境友好型的社會，推行綠色建筑物業管理，使綠色建筑真正地實現更舒適、更低能耗、更少二氧化碳排放。

參考文獻

[1] 王建廷，葛晨.綠色建筑物業管理模式探索[J].中國房地產：學術版，2013，（10）：75-80.

[2] 孫璟璐.共同推進綠色建筑邁向綠色城區[J].中國建設信息化，2018，75（20）：48-51.

[3] 龔國偉.打造綠色物業全產業鏈[J].中國物業管理，2017，（2）：30-31.

[4] 邢艷艷，張美鳳，劉峰，等.綠色建筑物業管理的評價體系研究[J].浙江建筑，2016，（2）：55-57.