房貸利率下調，購房的隱形窗口打開

攸克

為應對新冠病毒肺炎疫情對經濟帶來的影響，2月20日LPR 5年期利率的下降并不意外。根據LPR的利率形成機制，是的，房貸利率也一樣降了。

關心這個問題的有兩個群體，一類是已經買房的和準備買房的人，他們關心的是，房貸的利息負擔是不是會減輕了？房子是不是可以買了？另一類則是開發商和賣房的人，他們關心的是，利率降了，房子是不是就更好賣了。

這些都是事關切身利益的實際問題，依次來說。

對于已經買房的、簽訂了按揭貸款合同或者已經執行多年還款的購房者來說，房貸利率負擔是會減輕的。但請注意，這種減輕不可以一概而論。基本上，要分兩種情況來看，一種是在LPR利率形成機制開始實施后，與貸款銀行轉換了房貸利率計價方式到LPR上的；另一種，則是沒有轉換的。兩者境遇不同。

已經轉換為LPR計價的房貸，LPR 5年期貸款利率下調后，顯而易見減輕了房貸利率的負擔，只是減輕的額度相對有限。打個比方，你有100萬元的貸款額，大概每個月能省出一只漢堡王。這個是比較好計算的。

沒有轉換為LPR計價的房貸，這個利率的下調則是另一種影響。因為在LPR利率形成機制開始實行后，央行對于房地產類的貸款有一個特殊對待，也就是有“加點”，即在當期的LPR利率價格上加上一個幅度。

當LPR利率下調的時候，雖然“加點”仍然存在，但由于LPR的“基數”下調了，實際的利率負擔還是下降了。但如果購房按揭貸款的貸款人，之前沒有和貸款行轉換為按照LPR計價房貸利率，那么，就會導致額外再有加點的負擔，從而在一定程度上形成房貸利率實際有輕微上升的情況。

因此，之前有很多朋友問，要不要把自己的房貸轉換為LPR的利率計價方式，我給出的建議一直是，要判斷中長期的利率走勢和貨幣市場狀況。

如果中長期是利率走低的態勢，那么就轉換過來；如果中長期的利率是走高的態勢，那么，不轉換也可以。畢竟，有那個專門針對房地產的“加點”存在，而LPR的利率形成機制本身，就是一個動態的、變化的機制。

從現在的狀況看，不管是支持實體經濟發展，還是應對新冠病毒肺炎疫情對經濟的影響，央行對于市場資金面的態度是“寬”的，因此，在一定時期以內，利率的大趨勢還是向低走的。

因此，從這個角度而言，能把房貸利率轉換為LPR計價的，就都轉過來吧，雖然不轉也不會吃大虧，但是轉了，還是能占到便宜的，雖然便宜不大。

除了還房貸的人關心，另一個對這個消息最為熱衷的，一定是開發商們。每一個宏觀政策，開發商朋友都能挖掘出與房地產有關的要點，雖然真正明白LPR具體是怎么回事的開發商不超過10%。

開發商們真正的關心之處在于，利率降了，房子是不是就比現在好賣了？

我們分幾個角度來看。

第一，決定房地產市場熱度的，主要是市場中的流動性。資金價格的走高走低，實際上是市場中流動性的反映，而不能是逆向指標。如果認為看到資金價格下降了，就斷定市場中流動性立刻可以充裕起來了，那便是自我安慰。

房地產市場里的流動性是什么？主要是按揭貸款。只有當按揭貸款的門檻降低，房地產市場的流動性才會有增量，房地產市場的狀態才會有改觀。利率水平的波動，在很大程度上是存量部分的調整，對于市場中流動性的改觀是有限的。

第二，房貸利率下行通道的打開，一定程度上會影響購房者的預期。這個預期要轉換成為新增的購房按揭貸款，還要受其他因素左右。因為在我們的宏觀政策里，有一個叫“審慎監管”的框架，銀行業的朋友曾經很多次告知，對于銀行金融機構房地產貸款中，開發貸款和按揭貸款的比例，監管部門“是有要求的”。

這也可以解釋，歷經多次降準、定向降準之后，資金尚未大規模的涌入房地產的原因，也是央行反復強調“房住不炒”、“不把房地產當做短期刺激經濟增長的手段”的來由。

因此，只有利率變化，這個比例的監管手段沒有變化，房地產市場的“水量”就不會有本質性的變化。

另一個影響因素自然是限購，限購不調整放松，即便市場中的錢很多，但是，仍然沒法引入房地產市場。

但別著急。監管政策正在發生微妙變化。

幾天前，彭博社曾經報道過一則消息，說是金融監管部門正在考慮MPA中，房地產貸款類別下，房貸和開發貸的比例。

但是，這個消息，彭博社沒能從官方得到證實，中國金融監管部門也沒有做出回應。

只是在2月19日晚間，央行官網發布2019年四季度中國貨幣政策執行報告時重申，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

因此，如果你認為房地產貸款類別下房貸和開發貸的比例進行調整是個好消息，那么，請先把快樂藏在心里，畢竟官方的正式口徑沒有變化。

所有從業人員都注意到的是，新冠病毒肺炎疫情之下，樓市冰封，一批城市已經出臺了扶持房地產的政策措施。

我們相信，地方性的調控政策出于活躍經濟的目的，也會有相應順時、順勢的調整。房地產的日子無論怎樣都會好過起來。

值得提醒購房者的是，盡管新冠病毒肺炎疫情仍未消除，但是，一個隱形的購房窗口正在打開，這是一個完全屬于買方的窗口期。