綜合型房地產企業運營管理模式研究及應用

[摘 要]基于我國房地產政策的調整，發展市場已經發生較大的變化，逐漸實現量變到質變的過程中，在這樣的情況下，綜合型房地產企業需要根據現有的運營模式，做出相應的調整，并且需要以客戶為主體，這樣才能將自身企業在競爭激烈的市場中，占有一席之地，促使綜合型房地產企業呈現健康、穩定的發展模式。

[關鍵詞]綜合型;房地產企業;運營管理模式

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.06.092

1 房地產運營管理分析

1.1 運營管理

根據現有的發展情況，結合管理中的重點和難點，對房地產運營管理進行具體的分析，并且在房地產運營管理的時候，一般都是從“管目標”“控進度”等方面展開，這樣可以有效提升房地產運營管理的效果。另外，風險預防也是房地產運營管理的重點，通過對各個方面的分析 ，對項目重點節點和事件節點等方面進行管控，這樣不僅實現良好的經濟效益，而且促進房地產行業的發展進程。

1.2 大運營管理

大運營管理主要是基于完善的管理體系，并且以財務為導向，將現金流和利潤作為核心，以計劃作為主線，貨值管理為基礎，全面實現全項目、全周期、全專業的高效統籌經營。同時，在這樣的情況下，可以確保“儲-建-融-供-銷-存-回-結”8個階段動態一體化適配經營策略，進而獲取良好的經濟效益。

近幾年，隨著我國房地產行業逐漸進入階段調整期，單項目的規模和項目間的差異也越來越大，由此帶來的項目管理難度以及各專業條線的協同難度也越來越大。基于這樣的情況，房企的精英策略有必要由“沖刺跑”調整為公司“穩健跑”與項目“變速跑”，也就是將計劃運營管理逐漸向大運營管理演變。另外，在“穩健跑”階段，大運營管理體系可以有效幫助房地產企業呈現品質化、健康化的發展模式。

在大運營管理的時候，主要包括“儲-建-融-供-銷-存-回-結”全生命周期的現金流，其中儲為土地儲備管理，在房地產企業發展的時候，一定要兼顧規模發展要求和合理占用回款;建為開工管理，需要滿足當期銷售的要求，以及復合增長的要求;融為融資管理，房地產在建設和開發的時候，一定要保證銷債平衡，并且在資金的管理方面，需要對資金的利用和存在的風險進行綜合性的考慮，保證各個方面的平衡性;銷和售為銷售管理，一定要保證銷供貨效率和供銷之間的平衡性;存為存貨管理，需要保證應收周轉和收支呈現平衡的狀態;結為結算管理，需要明確結轉效率和未來結轉空間之間的關系， 兩者呈現平衡的關系。

大運營管理通過對房地產企業現金流核心邏輯的分析，對現金流回證與利潤影響要素的管理，可以有效實現精準的經營與產品定位以及更高效的內部協同，進而實現資金的利用效率和利潤率，降低運營管理風險，進而促進我國房地產行業呈現監控、穩定的發展模式。

2 運營管理流程

由于基于以人為導向的綜合型房地產企業，主要是以保證自身核心競爭力為主要目標，并且從客觀角度來說，要求企業擁有大量的物業便滿足人們對房地產合理的需求。[2]同時，在滿足客戶需求以外，需要不斷創新提升自身，將以人為導向的理念充分發揮，這樣才能保證綜合型房地產企業運營管理的效果，實現良好的經濟效益。另外，綜合型房地產企業所包含的內容有很多，例如住宅、文旅地產、商業地產等方面，不管是面向于哪種模式，都需要對潛在客戶進行分析，這樣可以提升企業自身在市場中的發展潛力，并且需要將實際需求作為綜合型房地產企業在各項項目開發中的依據。

同時，綜合型房地產企業在運營管理的時候，根據自身在市場中的定位，需要盡可能地發展潛在客戶，并且等到客戶群體確定以后，需要結合現有的情況，提供客戶較為滿足的服務，其目的就是獲取最大的經濟效益。[3]另外，需要積極與客戶進行溝通，根據客戶的反饋不斷進行調整，這樣可以有利于綜合型房地產企業運營管理模式的提升和完善，確保良好的管理效果。

在前期綜合型房地產企業運營管理的時候，一般都是以客戶群體作為出發點，并且需要結合自身的發展情況，制定合理、有效的管理方案，及時與客戶溝通，確保綜合型房地產企業運營管理的可行性，對提升企業自身在市場中的競爭力也是非常有效果的。同時，一定要保證項目與客戶之間的關系，兩者需要呈現平衡的關系，并且受項目竣工后物業管理時間較長的影響，將物業管理水平視為影響客戶生活質量的主要因素，以此不斷提升綜合型房地產企業運營管理的性能。

經常會受到傳統模式的影響，呈現過于重視項目建設，忽視客戶運營管理體系的影響，這樣對綜合型房地產企業的發展是非常不利的。因此，近幾年我國對房地產行業的調整，對綜合型房地產企業運營管理進行了一定的轉變，將以人為導向為目標，促使各個方面結構產生了轉變，其目的就是提升綜合型房地產企業運營管理的效果。[4]

3 運營管理模式的應用

3.1 直線式職責管理

直線式職責管理是綜合型房地產運營管理模式中一項重點內容，該模式與中央集權型企業發展、運行模式，并且在管理的時候，根據各個工作部門的工作能力，將各項功能職責劃分到各個部門，例如市場開發部、設計部、營銷部等職責部門等方面。[5]同時，在運營管理的過程中，可以實行領導集中對各個不同部門進行統一的管理，這樣可以有效提升整體管理效果，促使綜合型房地產企業的發展進程。

直線式職責管理主要是將全部權利和決定權都集中到企業領導身上，這樣可以有效加強各個部門之間的配合，并且各個部門的協調程度相對較高，根據市場的變化做出應變，從而獲取良好的經濟效益。但是，進行直線式職責管理的時候，也存在著一定的不足，例如領導的專業性往往決定各項運營管理決策的正確性，因此領導一定要擁有良好的專業性及前瞻性，這樣才能更好地促進綜合型房地產的發展。

3.2 矩陣式運作管理

矩陣式運作管理是基于直線式職責管理模式延伸而來的一種管理模式，在具體管理的時候一般可以從以下幾個方面展開。

在直線式職責管理的時候，需要設置傳統的管理部門，這樣可以便于各項基礎工作的開展，實現良好的管理效果，提升其綜合型房地產管理模式的自身性能。

需要根據不同的工作任務、工作項目等方面設置各個管理部門，以及管理工作人員， 并且有針對性地成立專門的工作小組，從事各項管理工作，這樣可以有效提升其管理效率。另外，在一項工作任務和項目完成以后，需要結算工作小組，并且將小組的工作人員回歸到原始工作崗位，這樣可以打破傳統管理模式所帶來的問題，提升良好的綜合型房地產運營管理性能。

在矩陣式運作管理的過程中，由于各個部門分設不同，在實際的應用中容易出現權利交集和較為明顯的職責分配不清，并且審批流程相對較多。因此，面對這樣的情況，需要盡可能地簡化流程，避免影響其管理效果。

3.3 項目分配式管理

項目分配式管理模式一般是以一個項目產生、成立、建設、銷售等作為基礎，以某房地產項目為例，該項目的全過程為項目分配式管理的重點，并且根據該項工作的實際情況，設定預期目標和完成目標。同時，根據實際完成目標，作為工作人員量化考核的主要內容，這樣可以在一定程度上提升項目分配式管理的效果。

另外，在該項目完成以后，需要將實際完成情況，與預期目標和完成目標進行對比，針對實際情況對相關的工作人員給予獎勵，這樣可以將各項管理工作全面地落實。[6]但是，項目分配式管理也存在著一定的不足，需要根據實際情況做出相應的調整，避免產生管理問題。

3.4 集團制管理

集團制管理也可以叫作混合型集團化管理模式，該模式是一種較為先進和全面的管理模式。同時，在集團制管理模式運行中，將上述幾種管理模式融合在一起，這樣對傳統的管理模式存在的弊端進行了有效的彌補，可以有效促使綜合型房地產企業呈現健康、穩定的發展模式。在集團制管理的過程中，可以根據綜合型房地產企業的內部構架進行重新編制，這樣可以滿足綜合型房地產發展的需求。另外，需要明確各個崗位的職能，這樣可以進行統一的管理，實現良好的管理效益。

4 管理模式應用創新

運營管理是綜合型房地產企業發展的核心，因此綜合型房地產企業一定要將運營管理作為企業發展的主要平臺，在傳遞企業更多文化、價值和理念，提升綜合型房地產企業自身服務性能的同時，可以有效擴大企業的運營范圍，并且也可以很好地提升企業的服務性能。[7]同時，在綜合型房地產企業運營管理的時候，需要根據實際情況，對運營管理模式進行不斷地創新;根據市場的變化，構建核心發展項目。這樣可以在一定程度上提升企業的競爭力。另外，可以為客戶提供增值型服務，對服務、銷售等工作體系進行一定的轉變，并且需要有計劃、有步驟地將發現項目不斷延伸，這樣可以促使企業呈現全面、穩定的發展模式。

另外，在綜合型房地產企業運營管理創新的時候，需要堅持不變，也要堅持改變，也就是說，需要不斷提升自身的服務性能和管理性能，這樣可以為綜合型房地產企業的發展提供基礎性的保證。[8]同時，需要將市場的實際情況和消費情況結合在一起，從中發現不足并且進行有效的解決，這樣不僅能有效提升綜合型房地產企業運營管理的效果，還是房地產行業改革推進的重要保障。

5 結論

綜上所述，文章簡要分析了房地產運營管理模式，并且從不同角度和方向，對綜合型房地產企業運營管理的相關內容進行明確和研究，其目的就是保證綜合型房地產企業運營管理的效果，實現良好的經濟效益，促使綜合型房地產企業呈現健康、穩定的發展模式。

參考文獻：

[1]王進學. 房地產企業運營管理的項目實踐[J].居舍， 2018（18）： 90，185-186.

[2]吳霞， 范維， 康瑞文， 等. 當代房地產經營管理模式戰略轉型的分析[J].住宅與房地產， 2018（13）： 3.

[3]徐廣野. 淺析綜合型房地產企業運營管理模式[J].居舍， 2018（9）： 180-181.

[作者簡介]王龍飛（1988—），男，漢族，對外經濟貿易大學國際商學院在職人員高級課程研修班學員，研究生，中級職稱，本科學士學位，研究方向：企業管理。