你的房貸，該不該換成LPR

暢暢

最近，后臺問房貸的人明顯多起來，因為3月1日起，今年1月1日之前買房的朋友，就可以向銀行申請貸款的基準利率轉換。

但問題是這房貸利率，換還是不換？具體怎么換呢？

今天，就這個問題，我們再來聊一聊。

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先說說我們的傾向：更建議換成LPR，也就是新的利率計價方式。

當然，重點還是先看我們的分析邏輯，認同了再做決定。

今年的3月到8月期間，今年之前簽訂房貸合同的朋友，有且僅有一次選擇的機會。具體來說，有兩個選項：

1）浮動利率：換成LPR計價方式，未來利率會隨LPR浮動；

2）固定利率，按照同一個利率一直執行下去。

比如你合同上的房貸利率是4.9%，未來就一直按4.9%到還完為止。

這里再做個簡單科普，LPR到底是什么？

LPR又叫做“貸款市場報價利率”。具體到每個月，由18家專門的銀行分別報出自己的貸款利率，然后去掉最高價和最低價，剩余16個利率計算平均值，就得出了這個月的LPR，所以是每月浮動的。

理解了原理，選擇的核心邏輯也明確了：你認為在你剩余的貸款期限中，LPR整體會是上升的，還是下降的。

認為會上升，就選固定利率，不受上漲影響；

認為會下降，就選LPR，能夠享受下降的實惠。

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仔細分析一下，短期來看，LPR整體下降是比較明確的；

但長期來看，如果你的房貸剩余期限還比較長，怎么判斷呢？

我和幾個朋友也討論了一下，覺得LPR長期會上升的概率不大。

隨著利率市場化，房貸跟市場整體利率的長期變化方向，大概率也是相同的。

市場利率要長期漲：

要么國內長期保持超高速增長，比如GDP持續6%+7%+，整個市場利率自然也會高，畢竟經濟本身增長就這么快；

或者，國內通脹嚴重，甚至持續嚴重。

我覺得概率不大。

當然，誰也不能完全預測未來，如果你完全不想接受任何變動，就想鎖定固定利率，也是可以的。

另外，補充一句，剩余貸款期限越短、剩余還款本金越小的朋友，這次調整的差別越小。你可以算算實際能差的利息費用，很可能就沒那么糾結了。

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邏輯明白了，我們再來聊聊更實操的問題。

目前，不少銀行已經推出具體方案；考慮到方便辦理，大都支持網上操作。這些銀行，只要按銀行通知，登錄網銀或手機銀行，就能完成轉換，還是很方便的。

當然，最穩妥的方式，還是直接打電話咨詢你貸款行的客戶經理，了解詳情。

至于你們關心的LPR±點利率的具體計算，我們再一起動手算一下。

Step 1：計算你的實際貸款利率

再強調一次，凡是2020年1月1日前簽訂的商業貸款合同，都屬于此次可轉換范圍。

找到合同上簽訂的實際貸款利率。

當初簽訂時，可能會有利率折扣或上浮，算上這部分后所得，就是你的實際貸款利率。

比如，我的一位朋友2年前買的房，當時簽訂的商業貸款合同，是央行基準利率基礎上打9折。

因此，他目前貸款的實際利率是：4.9%×0.9=4.41%

Step 2：計算加/減點

選擇轉換后，你未來某年的房貸利率=每年1月1日（或貸款合同對應月）的五年期以上LPR±點。

在這個公式里，LPR是每年一換的，而加/減點部分，則是固定的。

計算也不復雜，把你今年的貸款實際利率-4.8%，就能得到，其中4.8%是2019年12月最新公布的五年以上LPR利率。

還是拿前面那個朋友舉例，4.41%-4.8%=-0.39%，那他的加/減點就是-39，一個點等于0.01%。

轉換完成后，他今年的貸款利率是不變的。但從2021年起，就會隨LPR變動，一年變一次。

假設2020年12月底，五年以上的LRP降到了4.7%，那朋友的房貸利率就會變成：4.7%-0.39%=4.31%——較上一年，優惠了0.1%。

另外，對原先合同里利率有上浮的朋友，也是同樣計算，只不過加/減點是正數。

為了方便大家，替大家算一下，如右側圖表。

記住，加點是固定的，不影響利率漲跌的走勢；

選擇LPR計價方式，還款利率的漲跌方向，只跟LPR的漲跌有關。

Step 3：選擇重新定價時間

另外，有朋友會問，要不要選自己貸款合同日作為重新定價的時間呢？

兩個選擇，我覺得差別不會很大。如果硬要說出點理由，考慮短期內LPR下降趨勢比較確定，可以這樣選：

貸款發放日是1-2月的，選1月1日；貸款發放日在3-12月的，選對月對日，都能最早開始享受LPR計價。

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最后，再多強調幾句。

這次的利率轉換，僅限3月1日-8月31日內完成辦理。這是唯一一次機會，錯過了，就得保持固定利率，到貸款還完了。

此次調整，僅針對商業貸款，如果是純公積金貸款，就無需變動；如果是商業貸款+公積金的混合貸款，也只能調整商業貸款部分。

如果你是2020年后簽訂商業貸款合同，或者之后打算買房的，未來統一按LPR方式計算房貸，所以也不用糾結怎么選的問題了。